【正文】 七、財務(wù)評價結(jié)論 本項目 的財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為 ％，財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）為 ％，均高于行業(yè)基準收益率，資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，滿足投資者的要求。 利潤估算及分配詳見 財務(wù)分析報表－ 3。 通過上述計算，滿負荷生產(chǎn)年份項目的經(jīng)營成本為 398 萬元，經(jīng)營成本估算見表 121。 （二） 依據(jù) 國家 發(fā)改委、建設(shè)部 20xx 年 7 月 頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版） ； 國家現(xiàn)行的財稅政策、會計制度與相關(guān)法規(guī)； 建設(shè)方案； 業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。（包含 30 年的土地租賃費） 預(yù)備費 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 35 ⑴ 基本預(yù) 備費 按工程費用的 5％計取 。 20xx 年 11 月開始 主體工程建設(shè) 。 （ 3）蓄水池 蓄水池：共計 10 口，長 10 米，寬 8 米，深 米，墻體采用M5 砂漿砌 紅磚，池底 5 厘米厚 100砂漿。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜 ZZVV 經(jīng)穿線管暗敷。管網(wǎng)上按規(guī)范設(shè)置閥門、排氣閥和泄水閥。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場址地形特 征及內(nèi)容特點，空間主題結(jié)構(gòu)分為四個區(qū)域，主要有生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、 民 族 風(fēng)情園 、 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 、 接待區(qū) 。因此，雨量豐沛（歷年平均降水量為 1400 毫米），陽光充足，無霜期長，嚴寒期短，年平均氣溫 16℃ 左右。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 17 農(nóng)事活動。 民族風(fēng)情園：修建民俗風(fēng)情園 100 畝 。 二、劣勢（ Weakness） 其發(fā)展劣勢有：（ 1）離市區(qū)相對較遠，基礎(chǔ)設(shè)施條件欠 缺；（ 2）地塊相對較為細碎，塑造特色景觀有一定難度；（ 3）生態(tài)環(huán)境保護意識有待加強，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 11 養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。 二 、提供農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)機會，幫助農(nóng)民快速致富奔小康 農(nóng)村剩余勞動力的大量集結(jié)、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，又帶來不少的社會問題。 三 、 觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景 旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。 一 、 國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 觀光農(nóng)業(yè)作為一項新的旅游項目，已成為世界潮流，它源于西班牙。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 2 資金籌措： 項目資金全部由業(yè)主自籌。 二、項目編制依據(jù) 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》； 《中國旅游業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要地方篇》 ； 《 湖南省 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃》 ； 《 湖南省 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》 ； 《 湖南省 旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 ； 《 張家界 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要》 ； 《 張家界 市觀光農(nóng)業(yè)總體規(guī)劃》； 《張家界城市農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)文件》； 《 張家界市 旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 。二十世紀六十年代初，有些西班牙農(nóng)場主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認為是觀光農(nóng)業(yè)的起源。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，所以其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展也密切相關(guān)。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動商業(yè)、飲食住宿服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實現(xiàn)勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村剩余勞動力提供大量的就業(yè)機會，減少社會問題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來。 三、機會（ Opportunity） 其發(fā)展機會有：（ 1）區(qū)域背景條件。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 16 接待配套用房： 改造修整原有用房 2600 m2，新建 1200m2。 根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動全過程。夏季最熱月氣溫 27℃ ，冬季最冷月平均氣溫為 ℃ （以 1 月最冷，極端氣溫在零度左右到張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 19 4℃ ）。 （二）平面功能布局 本項目平面功能布局分為生態(tài)觀光，包括精品植物，苗木花卉園，水果林，原生態(tài)防護綠地 ，民族風(fēng)情園、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 。 ○2 管材及接口 室外管道 ： DN50 毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。整個配電系統(tǒng)采用樹干式和放 射式相結(jié)合的方式。 （ 4）灌溉系統(tǒng) 修建灌溉管道 500 米，每 40 米留一個噴水龍頭，澆灌半徑 20 米，每個作業(yè)區(qū)安裝直徑為 60 毫米的 RPVC 管作引水主管，直徑為 32 毫米的 RPVC 管作支管。 20xx 年 2 月開始生態(tài)農(nóng)業(yè)種植。 ⑵ 價差預(yù)備費 根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資（ 1999） 1340 號文的規(guī)定， 和物價變化趨勢、項目特點，本項目漲價預(yù)備費計算指數(shù)按零考慮，不計列。 （三） 評價參數(shù) 項目建設(shè)期為 1 年 ，財務(wù)評價計算期取 20xx 年至 2024 年。 表 121 經(jīng)營成本估算表 序號 費用名稱 年成本 （ 萬元） 估算說明 1 原材料費 91 2 燃料及動力費 21 3 工資及職工福利 104 4 修理費 113 5 其他支出 69 經(jīng)營成本 398 （二）折舊費、攤銷費 折舊費按直線折舊法以工程分類計算。 根據(jù) 利潤與利潤分配表 （ 財務(wù)分析報表－ 3）計算的盈利指標如下： 總投資收益率（ ROI）＝ EBIT/TI100％＝ ％ 式中 EBIT――營運期正常年份息稅前利潤 TI――項目總投資（包括流動資金） 資本金凈利潤率（ ROE）＝ NP/EC100％＝ ％ 式中 NP――營運期內(nèi)年平均凈利潤 EC――項目資本金 均滿足投資者的要求。投資回收期為 年、低于基準投資回收期 年，說明項目的盈利能力較好。 根據(jù)上述敏感性分析表明，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。法定盈余公積金按稅后利潤的 10%提取，法定盈余公積金為 94萬元。（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當(dāng)?shù)囟唐趧趧恿Φ慕?jīng)費）。張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 37 第十 三 章 財務(wù)評價 一、評價原則、依據(jù)及參數(shù) （一） 原則 1. 遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應(yīng)； 2. 遵循費用與效益識別的有無對比原則； 3. 以動態(tài) 、 定量分析為主，靜態(tài) 、 定性分析 為輔，對項目的盈利能力、清償能力進行評價； 4. 在計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。 其他費用 根據(jù)國家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計取。 20xx 年 9 月開始 逐步完成項目初步設(shè)計和施工圖設(shè)計 。 （ 2）排水溝 總長 1000 米，內(nèi)空上寬 米，下寬 米，高 米，墻體采張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 28 用直徑 812 厘米的塊石， M5 水泥砂漿襯砌；底面采用 C15 砼。分別配置于A04/0 A142/0 A163/01。 城市干管為 DN300 毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標準橫斷面）。 二、總體規(guī)劃方案 （一）總平面布置和功能要求 本項目主要是以生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。 （二）氣候條件 張家界的氣候適中，地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季風(fēng)濕潤氣候。 在采摘品嘗、入住品嘗的同時，按照農(nóng)歷 12 個月每月一節(jié)的習(xí)俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受 湘西 飲食文化。主要建設(shè)規(guī)模如下： 生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林 170 畝 ，景觀灌木及花卉 100 畝 ，天然綠色蔬菜種植 50 畝 。市委、市政府對此進行重點規(guī)劃、重點投入、重點推銷、重點管理，以期帶動該區(qū)盡快脫貧致富。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為 城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學(xué)習(xí)新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 7 光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運而生。 （ 七 ）項目總投資及資金籌措 項目總投資為 8000 萬元，其中一期投入 4550 萬元。 三、 報告 研究內(nèi)容 （一）研究范圍涉及項目建設(shè)背景和 原生態(tài)觀光農(nóng)莊 的建設(shè)。近年來，國外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅 “ 看 ” 而且 “ 干 ” ，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程。近年隨 著假日經(jīng)濟的興起，城市居民旅游人次和旅游費用的逐年遞增，因此，未來對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的趨勢。 三 、提高科技對農(nóng)業(yè)的貢獻率 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 9 本項目 是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進設(shè)備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新 技術(shù)含量較高。國家西部開發(fā)的戰(zhàn)略，使張家界面臨歷史性的發(fā)展機遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢的發(fā)展新路，為中西部經(jīng)濟振興發(fā)揮示范作用。 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 180 畝 。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動、賽畜活 動及農(nóng)產(chǎn)品交易活動，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動節(jié)令盛會。這樣的氣候，不僅適合動物的繁衍與植物的生長，更適合觀光旅游。 精品植物、苗木 花卉布置 在農(nóng)莊 東 部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主，花卉園以花卉樹木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。 室內(nèi)管道： DN50 毫米，采用 PPR 管，熱熔焊接。 所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。 休閑住宿區(qū)域 休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、 休息區(qū) ，集中于農(nóng)莊 中偏北 面，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。 20xx 年 6 月進行竣工驗收。 建設(shè)投資估算詳見 財務(wù)分析輔助報表－ 1。 項目融資前稅前財務(wù)基準收益率為 12%，項目資本金財務(wù)基準收益率設(shè)定 13%，基準投資回收期為 年。建筑工程折舊年限為 40年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計算。 五、財務(wù)生存能力分析 根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 （ 財務(wù)分析報表－ 4）可以看出，計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，營運期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計盈余資金逐年增加。 計算期內(nèi)項目的資產(chǎn)負債率最高為 ％，并逐年下降。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 45 敏感性分析表明產(chǎn)品價格是最敏感的因素，當(dāng)售價降低 ％時，項目內(nèi)部收益率就降至設(shè)定的基準收益率。 所得稅稅率為 25%，年繳納所得稅為 315 萬元，凈利潤為 944 萬張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 41 元。 其他費用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算。 項目 投資使用計劃與資金籌措 詳見財務(wù)分析輔助報表－ 3。 （ 2）設(shè)備運雜費、安裝費 由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標進行測算。具體安排如下： 20xx 年 7 月開始項目前期工作階段，包括：編制項目規(guī)劃方 案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。 三是進行土壤改良，耕作層土壤厚度 米以上，挖寬 1 米，深 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 米以下的，采用挖穴改土。 根據(jù)項目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺。日計算 公建 —— 按居民用水量 15%計算 其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見水量 ——上述水量 20%計算 ○2 用水要求 水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標準 水溫： ≤20℃ 水壓： ≥ （ 3）管網(wǎng)設(shè)計 ○1 管網(wǎng)布置 本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。 （六）創(chuàng)新原則 新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點來實現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。全市有四個街道辦事處， 2 個城關(guān)鎮(zhèn)，18 個農(nóng)村建制鎮(zhèn)， 97 個鄉(xiāng)， 1650 個村（居）委會， 15377 個村民小組。 品嘗。 二、項目建設(shè)內(nèi)容 本項目擬租賃土地 600 畝 ，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。（ 6）地方政府積極支持。 一 、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要 隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，科技的不斷進步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進國際先進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施