【正文】 商業(yè)面積共計547平方米。 （ 4）人性化：規(guī)劃設計體現(xiàn)以人為本的精神，給消費者、住戶等營造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。 沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺地和低山組合的地貌結構。磁器口旅游人氣旺盛， 2020 年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在 400 萬以上，隨著沙區(qū)政府對古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設的投入力度加大，預計今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本項目商業(yè)的光明市場前景的穩(wěn)定保障。 、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊 內(nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。 為進一步提高改善人民群眾的生活居住條件， 2020年重慶市對 9 主城區(qū) 1100 多萬平方米實施危舊房拆遷改造，將在三年 內(nèi)完成 786 萬平方米的危舊房拆遷規(guī)模，五年內(nèi)完成全部改造任務。尤其是魚嘴以北的地區(qū)，由于該地區(qū)遠離城市中心，且位于御臨河上游地區(qū)，為生態(tài)涵養(yǎng)的重要區(qū)域，城市建設活動限制條件較多，發(fā)展門檻高，使得該地區(qū)雖然用地條件較好，但城市發(fā)展動力較差。但是隨著 2020年 10月出臺的國十條政策進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，無疑對今后提高 民眾信心，提振經(jīng)濟起到極大的推動作用。 研究范圍 根據(jù)項目業(yè)主的委托要求，對本項目建設進行技術及經(jīng)濟方面的研究和論證，包括項目建設的必要性、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設方案、投資估算與資金籌措、組織機構與人力資源配臵、項目進度計劃安排、項目效益評價等。 主要技術經(jīng)濟指標 3 簡要結論 本項目所在地位于歷史文化 旅游區(qū) ——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū) ——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。從國家擴大內(nèi)需效果來看，全國 2020 年經(jīng)濟增長保 8 有望，重慶市前三季度增長率達到 12%.5，發(fā)展勢頭強勢。因此，該區(qū)域未來城市發(fā)展區(qū)域主要在魚嘴以南的地區(qū)。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學合理，人居環(huán)境得以提升，很大程度上美化了城市形象。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。 磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。中部歌樂山海拔高度在 550～ 650米之 間，最高峰歌樂山云頂寺海拔 。 本項目規(guī)劃設計遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對建設土地利用的保護性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟性和地方性的原則。 （ 1）《混凝土結構設計規(guī)范》（ GB500102020）； （ 2）《砌體結構設計規(guī)范》（ GB500032020）； （ 3）《建筑結構荷載規(guī)范》（ GB500092020）； （ 4）《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB500112020）；（已過期） 24 （ 5）《建筑地基基礎設計規(guī)范》（ GB500072020）； （ 6）《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》（ JGJ 32020）； （ 7）《鋼筋混凝土高層建筑結構設計與施工規(guī)程》（ JGJ32020）。安臵房戶型有： 商業(yè)門面為臨 212 國道建筑底層門面，沿街長度大約 66 米，進深 米。 （ 3）統(tǒng)一性：項目規(guī)劃設計與古鎮(zhèn)整體風貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術性 與綠地系統(tǒng)。磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。而本項目酒店、商業(yè)的良好運行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。本項目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學合理構建，使整個地塊面貌煥然一新，融入整個古鎮(zhèn)的風格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設形象。 鑒于以上問題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在 510 年內(nèi)將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風情餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時不斷提升磁器口的檔次和文化品味，解決當前政府高投入保護開發(fā)，卻獲得低旅游消費收入的局面，強力帶動整個區(qū)域的旅游經(jīng)濟發(fā)展。處于城市下游區(qū)域，用地條件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入 7 較大，城市向北發(fā)展動力不足。居民購買能力受到一定影響。 編制依據(jù)及研究范圍 1. 《關于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實施方案的通知》（沙委發(fā)〔 2020〕 10 號文）； ； ； 4.《投資項目可行性研究指南》（試用版）； 5.《建設項目經(jīng)濟評價方 法與參數(shù)》（第三版）； 、經(jīng)濟、人口、環(huán)境、土地、自然 2 條件等基礎性資料； 、規(guī)范、法規(guī)等。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來發(fā)展前景看好。因此基于重慶歷年社會經(jīng)濟發(fā)展良好的基礎積累，可以樂觀預計在 2020之后一段時期，重慶乃至全國范圍內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)展仍將保持在一個比較穩(wěn)定的水平。 跨過內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間 的南部地區(qū)。另外， 2020 年重慶將會啟動危舊住房改造第二個五年計劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟發(fā)展狀況，從 2020年到 2020年，改造的面積起碼達到過去 5年的總和，拆遷改造力度進一步擴大，住房改造的升級，至少讓 10 萬戶市民受益。同時當?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強烈，迫切希望改善生活居 11 住條件。正 街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側街鋪沿線排布大約 700米，均為23層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。 該場地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢—重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主 18 要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。 （ 1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古 21 鎮(zhèn)文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。 建筑結構安全等級：二級 建筑結構設計使用年限： 50年 地震基本烈度及抗震設防烈度，設計地震分組： 人防設計及等級： 無 基本風壓： （ 1）車庫 : （ 2）商場 : （ 3）臥室、客廳等 （ 4）廚房、衛(wèi)生間 （ 5）樓梯 :住宅 消防疏散樓梯 （ 6）挑出陽臺 （ 7）屋面 : 一般上人屋面 種植屋面 按實際情況考慮 （ 8）消防車道 （ 9）設備 房 .電梯機房 25 6度，一組 （ 10）其它均應按國家相應規(guī)范規(guī)程執(zhí)行 住宅 30 層，均采用鋼筋混凝土框架結構；臨街商業(yè)只有 12 層，全部采取鋼筋混凝土結構形式。 住宅建筑為一棟，為軸對稱單元建筑結構，單棟住宅建筑標準層面積為 857平方米，東西長 37米，南北向 32米，均為 30層高層建筑，各棟由兩排相對獨立住