【正文】 20:28:5220:28:5220:283/27/2023 8:28:52 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 27日星期一 下午 8時 28分 52秒 20:28: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。同時，考慮到開發(fā)商品牌的建立，為網(wǎng)站擴展為門戶網(wǎng)站打好框架。 波西卡諾 、紅帆 其余房源（ 6號樓）可不必公示于銷售表上，但要做好公示的準備，同時在價格上制定的相對偏高（不超過申報價的前提下），使有意選擇 6號樓的客戶放棄選擇。 二、營銷策略 入市背景 8 市場總結(jié) 從去年 10月份開始，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控新政接連出臺，尤其是今年限購、限價令出臺后，成交量大幅度下降，市場總體在低位運行，成都也是如此 限購令出臺后，成都的成交價格雖未明顯下降，但住宅成交量明顯下降， 有些項目出現(xiàn)了滯銷，給出了大幅優(yōu)惠促進銷售。本方案是根據(jù)現(xiàn)在的市場行情制定，開盤時將根據(jù)當(dāng)時情況進行調(diào)整。限購后，主城區(qū)二手房價格約下降 100元 /平，市場上很多中介關(guān)門。 二、營銷策略 入市策略 SWOT分析 11 市場優(yōu)勢 市場劣勢 1. 不受限購令制約 2. 首付比住宅二套房低 1. 紅牌樓寫字樓市場未成熟，不能在短期內(nèi)聚人氣，需時間培育 2. 前期推出不利于確保利潤最大化 3. 封頂才能辦按揭，不利于快速回籠資金 市場機遇 市場威脅 1. 限購后整個寫字樓市場的良好走勢。 在限購的市場環(huán)境下，如果本案的住宅價格相對周邊樓盤具備價格優(yōu)勢，就較容易快速聚集人氣。 推 廣 策 略 ： “價值洼地 ，品牌形象 ” 為階段性推廣主旨，制造市場熱點，擴大項目影響力，通過多元化推廣活動全面打造項目運營通路。 ? 費用組成： 售樓處物料 占 10%，約 24萬 現(xiàn)場包裝 占 30%，約 72萬 主力媒體 占 30%，約 72萬 事件行銷 占 20%，約 48萬 其他費用 占 10%，約 24萬 （ 注： 項目在開盤前期，各種一次性投入的營銷費用較多，故前期預(yù)算較高，中后期推廣費用可控制在 %左右。 :28:5220:28:52March 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 27日星期一 8時 28分 52秒 20:28:5227 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :28:5220:28Mar2327Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 發(fā)布預(yù)算： 萬 四、媒體推廣方案 輔助媒體 整合計劃 39 媒 體 頻 道 頻 次 時 間 /點 位 主 題 主 流 媒 體 廣 播 交通廣播 待定 主體封頂、開市、各重要 SP活動、行業(yè)協(xié)會成立等 電影片花 30秒 成都各大院線 項目品牌宣傳 制作發(fā)布預(yù)算： **萬 四、媒體推廣方案 輔助媒體 整合計劃 40 ? 時間： 2023年 11月至 2023年 1月底 ? 目標：開盤期間（ 11月底之前）力爭回籠資金 （保底 2億元）；年底回籠資金達到 3億元。 市場培育期 強勢推廣期 二批次推廣期 第一階段：高調(diào)入市、吸引眼球 第二階段：樹立品牌、產(chǎn)品熱銷 第三階段：品質(zhì)、服務(wù)提升期 推 廣 策 略 ： “ 客源放大，渠道拓展 ”為階段性推廣主旨，在集中時間段內(nèi)通過項目盛大亮相市場，以各 SP活動為依托，以軟文硬廣為造勢手段，加大宣傳力度。維港與本案有一定參考性，但其住宅 11000元 /平的均價，為中后期價格，且地段位置優(yōu)于本案 武侯大道區(qū)域樓盤，大部分位于三環(huán)外，價格在 7500— 8500元 /平，低于紅牌樓。不受限購的郊區(qū)樓市前景看好 住宅總結(jié) 住宅雖受限購令影響，但市場需求仍然強勁。 4兩月，與去年同期相比，二手房住宅交易量下滑近五成，客戶到訪量同比下跌約三成。 三、入市物業(yè)的選擇和價格的制定是本次方案討論的重點。 第一階段價格策略 第二階段價格策略 2023年 2023年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 時間軸 接待中心開放 開盤 工地圍墻亮相 一批次強銷期 蓄水期 二批次強銷期 營 銷 策 略 ：啟勱、加熱市場 營 銷 措施 ：在限購令造成的市場總體低迷的大背景下，新穎、獨特的開盤活勱，強烈引發(fā)市場關(guān)注，造成市場亮點，啟勱項目的正式銷售，實現(xiàn)開門紅。但現(xiàn)在面臨如此嚴峻的市場環(huán)境，用商鋪來配合住宅的推出，達到吸引更多的關(guān)注和確保前期的利潤要求。 底商租金一般在 60— 100元 /平不等， 2層售價在 1202315000元 /平左右 商鋪市場說明 本案商鋪定價原則 建議商鋪售價更多看現(xiàn)實情況，盡量忽略未來預(yù)期，合理定價，促進銷售 二、營銷策略 入市策略 價格篇 20 本案入市價格結(jié)論 第一階段開盤均價 8500元 /平（報房管局備案均價 9000元 /平），第二階段開盤均價9000元 /平 臨街底商均價 35000元 /平；集中商業(yè) 1層均價 30000元 /平， 2層均價 15000元 /平 第一階段均價 8500元 /平 二、營銷策略 入市策略 價格篇 21 目標： 第一階段開盤至少回籠 2億資金 完成推出物業(yè) 50— 60%的銷售任務(wù) 物業(yè) 面積 位置 各面積 開盤均價 總產(chǎn)值 (元） 預(yù)計完成 預(yù)計銷售資金 住宅 約 40666平 4號樓 4號樓約 480戶 8500 345661000 200套 130000000 底商 4000平 臨 商 平均 150平 /個 35000 140000000 50%，約 5000平 120230000 集中商業(yè) 5600平 1層 2800 30000 84000000 2層 2800 15000 42023000 集中商業(yè)產(chǎn)值小計 126000000 總產(chǎn)值合計 611661000 預(yù)計回籠資金 250000000 二、營銷策略 銷售目標 22 三、推廣策略 ?項目價值點 ?推廣原則 ?推廣方案 ?推進計劃 23 三、推廣策略 項目價值點 創(chuàng)意規(guī)劃 品質(zhì)精裝 拒絕浮華 堅持品味 黃金地段 人居熱點 有參照藍本的潛力區(qū)域 青年社區(qū) 中小戶型 低首付