【正文】 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 8:48:08 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/272023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023年項(xiàng)目銷售量情況：項(xiàng)目最好成交情況 11萬(wàn)平米 /年 項(xiàng)目名稱 成交面積 (萬(wàn)平米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價(jià) (元 ) 成交金額 (億元 ) 鷺港 1141 7119 梧桐大道 863 8548 世紈龍庭 1177 5663 唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 402 8898 景泰翰林 558 6503 文苑鳳凰城 494 6320 唐山君瑞花園 258 7008 御景名苑 436 5344 金色和園 335 6322 盛泰莊園 298 5276 ? 2023年至 2023年上半年，唐山住宅市場(chǎng) 一直處于供大于求癿情況 ，特別是 2023年供應(yīng)量是消化量的 ， 2023年上半年供應(yīng)量為市場(chǎng)消化量的 ； ? 根據(jù)年均市場(chǎng)銷售速度，目前市場(chǎng)供應(yīng)余量需要 45年 才能全部消化； ? 目前唐山正處于舊房改造時(shí)期，近期還有大量保障型住房土地成交，未來(lái)中低端產(chǎn)品市場(chǎng)將集中放量，市場(chǎng)總體供應(yīng)量更大； 供求關(guān)系態(tài)勢(shì)：供遠(yuǎn)大于求，市場(chǎng)余量可保證未來(lái) 45年消化量 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ? 從 2023年至今唐山 銷售量和銷售價(jià)格均稏步上漲 ，銷售量年漲幅在 2025%左右 ；銷售價(jià)格 2023年漲幅丌大，由于鳳凰板塊中高端項(xiàng)目加大推盤以及南湖別墅區(qū)低密度產(chǎn)品的成交，今年上半年開(kāi)始出現(xiàn)較為明顯的漲幅； ? 近兩年房地產(chǎn)投資逐步加快，土地供應(yīng)量驟增。 類別 占地面積 容積率 建筑面積 道路 15128 配套設(shè)施 小學(xué) 25000 11500 幼兒園 4000 2400 物業(yè)管理 200 居委會(huì) 200 文化活動(dòng)中心 600 衛(wèi)生服務(wù)站 400 老年活動(dòng)站 400 公共廁所 60 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 100 配套及道路小計(jì) 44128 15860 住宅 商業(yè) 住宅及商業(yè)小計(jì) 宗地整體 唐山中高端住宅容積率情況 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 容積率 同類型項(xiàng)目 梧桐大道 2 綠城南湖春曉 唐城壹零壹 橡樹(shù)灣 萬(wàn)科金域華府 本案 嘉里鳳凰新城 3（含酒店） 中低密項(xiàng)目 金隅山墅 瑞宮別墅 中駿 .南湖香郡 萬(wàn)科南湖別墅 南湖壹號(hào) ? 項(xiàng)目的綜合容積率屬于市場(chǎng)高密度水平，丌具備容積率和密度優(yōu)勢(shì)。 城市發(fā)展脈絡(luò)清晰，為城市癿未來(lái)發(fā)展奠定了良好癿空間格局 重點(diǎn)新城癿打造為城市發(fā)展提供空間，未來(lái)城市綜合實(shí)力將得到快速提升 曹妃甸新城 空港新城 南湖生態(tài)城 鳳凰新城 ? 唐山未來(lái)將重點(diǎn)建設(shè)空港新城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城及曹妃甸新城； ? 地處中心城區(qū)的鳳凰新城，是城市擴(kuò)展的新增長(zhǎng)極。橡樹(shù)灣 鳳凰新城相對(duì)較差的位置， 品牌號(hào)召力、成熟的產(chǎn)品線實(shí)現(xiàn)能力、 產(chǎn)品設(shè)定贈(zèng)送面積和精裝交房； 營(yíng)銷環(huán)境中 3萬(wàn)平米的震撼園林實(shí)景呈現(xiàn)， 采用等同唐山一般本地發(fā)展商常規(guī)項(xiàng)目的 7500毛坯 極為平實(shí)價(jià)格，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤 650套的良好表現(xiàn) 丌排除后續(xù)迫于競(jìng)爭(zhēng)壓力，持續(xù)采用此類型思路 地理位置 長(zhǎng)寧道不光明路交叉口西南側(cè) 開(kāi)盤時(shí)間 2023年 5月 1日 占地面積 23萬(wàn) m2 建筑面積 地上 50萬(wàn) m2 產(chǎn)品類型 高層住宅、多層洋房 容積率 綠化率 40% 樓棟層數(shù) 洋房 7/8層，高層 30/33層 總戶數(shù) 3000戶，一期 800戶 立面風(fēng)格 歐式學(xué)院風(fēng)格 高檔公寓 Art deco風(fēng)格 立面材料 石材 +面磚 成交價(jià)格（含精裝） 高層 9500左右、樓王 10000左右 洋房 15000左右（ 1層送花園，頂層送閣樓，16000） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 高層 2500元 /m2 洋房 35004000元 /m2 內(nèi)部配套 雙會(huì)所、幼兒園、小學(xué) 典型個(gè)案 橡樹(shù)灣 30/33層 高層住宅 7/8層 花園洋房 ? 典型花園洋房 7/8層，高層住宅 30/33層； ? 花園洋房為非錯(cuò)層，底層帶花園，頂層帶閣樓； ? 景觀設(shè)計(jì)方面，以中部斜向景觀主軸為為中軸線，蝶形布局； ? 園林設(shè)計(jì)方面，集中自由式園林，占地 7萬(wàn)平米，有集中水系； ? 戶型配比方面，一期 89平米占 45%， 145 平米占 45%，洋房 196 平米三居占 10%；后續(xù)多為 200平米以上大戶型。 2023/3/272023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/272023/3/27March 27, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 8:48:08 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 鳳凰新城板塊：量?jī)r(jià)關(guān)系 ? 區(qū)域內(nèi)的銷售速度在 4060套 /月，華潤(rùn)橡樹(shù)灣開(kāi)盤熱銷，兩個(gè)月銷售 650套； 鳳凰新城板塊：量?jī)r(jià)關(guān)系 項(xiàng)目 容積率 總建筑面積（萬(wàn)平米） 剩余觃模（萬(wàn)平米） 產(chǎn)品類型 在售 重點(diǎn)項(xiàng)目 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 50 高層、多層、洋房 唐城壹零壹 ，商業(yè) 高層、酒庖式公寓、洋房、 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅 梧桐大道 2 104 45 高層、花園洋房 新天地 .鷺港 2 86 高層、聯(lián)排別墅 榮泰尚都 2 多層、高層、住宅、商鋪 未入市 項(xiàng)目 萬(wàn)科金域華府 60 60 小高層、 高層、商業(yè) 中國(guó)水電首郡 58 58 小高層、高層、商鋪 嘉里雅頌居 3 多層、高層、公寓、商鋪 天景美地 住宅 21 住宅 11商業(yè) 10 21 住宅 11商業(yè) 10 多層、小高層 、別墅、公寓、商業(yè) 總計(jì) —— —— —— 323 —— ? 板塊內(nèi)剩余觃模約 323萬(wàn)平米，以高層產(chǎn)品為主，少量洋房、類別墅產(chǎn)品， 11年下半年觃模大盤集中入市，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 唐山灣整體規(guī)劃 2143平方公里，到 2023年生產(chǎn)總值達(dá)