【正文】 14:42:4414:42:4414:423/26/2023 2:42:44 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 26日星期日 下午 2時(shí) 42分 44秒 14:42: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 價(jià)格走勢原則 ?低開高走：以符合投資市場且相對較低的價(jià)格入市，在較短時(shí)間實(shí)現(xiàn)一定的銷售率，創(chuàng)造項(xiàng)目良好口碑，增加投資者的信心，有利于在整體上推進(jìn)銷售進(jìn)程 ?風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格掛鉤：由于投資客在項(xiàng)目運(yùn)作的不同的階段確定投資，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有區(qū)別 定金標(biāo)準(zhǔn)、銀行按揭、付款方式及折扣建議 1）定金標(biāo)準(zhǔn)建議： 正式定金：每個(gè)鋪位一萬元 臨時(shí)定金：每個(gè)鋪位 3000元 2）銀行按揭建議 以降低投資門檻，促進(jìn)銷售。 認(rèn)籌金的繳納： 客戶直接將認(rèn)籌金交于開發(fā)商，并簽訂相關(guān)會員章程，由開發(fā)商出據(jù)相關(guān)收款憑證； 單間鋪位臨時(shí)定金： 3000元；正式定金： 10000元 采取直接銷售模式的操作方法 銷售時(shí)間 視登記咨詢階段積累客戶的情況，選定合適的推盤時(shí)間，進(jìn)行正式認(rèn)購。因而可以看出，在沒有出示任何調(diào)查資料的前提下，部分投資客還是表達(dá)了一定的投資意向。由于形成時(shí)間較早，整個(gè)片區(qū)的配套相對也比較完善，因此知名度比較高，尤其在香港人心目中更是首選之地，所以生意一直比較旺。 ? 項(xiàng)目周邊道路主要車流與人流情況： ? 總體來說，區(qū)域人流量較少與時(shí)間關(guān)系密切，上下班時(shí)間，人流量增大，達(dá)到一天中的最大值，而平常時(shí)間人流量很??； ? 從人流特征看，無論是在非上下班（上放學(xué)）時(shí)間，還是臨近上下班（上放學(xué)）時(shí)間，區(qū)域內(nèi)人流主要為 30～ 40歲的年輕人和中年女性，主要為在附近小區(qū)的居民，到臨近上下班時(shí)間，則行人數(shù)量有所增加； ? 從人流量調(diào)查結(jié)果看，區(qū)域內(nèi)學(xué)生和中老年人步行經(jīng)過本項(xiàng)目的較少。 近年惠州房地產(chǎn)開發(fā)情況 ? 施工面積方面： ? 銷售面積及價(jià)格方面 近五年惠州的一手商品房交易面積呈穩(wěn)步上升勢態(tài)，年均增長 ％。 ? 金山湖片區(qū)目前房地產(chǎn)開發(fā)狀況 金山湖位于惠城區(qū)的南面，系政府規(guī)劃的三大風(fēng)景湖區(qū)之一，處于惠城區(qū)與惠陽、大亞灣的銜接帶與市區(qū)規(guī)劃向南發(fā)展的城市脈絡(luò)線上，具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿Α? ? 五家大型賣場中除三環(huán)裝飾城、美高國際裝飾城、麗園居外，其余各自業(yè)態(tài)不盡相同。 九聰燈飾 幸福家具 ?單一品種的賣場，在市場推廣方面更有針對性； ?專業(yè)的賣場管理、技術(shù)支持和渠道拓展。 由于本項(xiàng)目定位為裝飾材料市場，從后期經(jīng)營的角度出發(fā)，又不得不采取長期包租的銷售模式，雖然此種銷售模式已經(jīng)過時(shí)，但是從根本上能降低投資客的投資門檻，減少了投資風(fēng)險(xiǎn)，能吸引投資的投資目光。 項(xiàng)目包裝及整合推廣上 世方公司將憑借獨(dú)特的包裝手法、先進(jìn)的推廣技術(shù)以及成熟的操作經(jīng)驗(yàn)使項(xiàng)目成為整個(gè)鵝城的絕對亮點(diǎn)，從而帶動項(xiàng)目銷售的順利進(jìn)行 四、商場銷售平面分割 ?商場銷售平面圖分割原則 原則一： 以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度。 廣告推廣方式及策略 活動推廣 報(bào)紙廣告 網(wǎng)絡(luò)宣傳 公交車廣告 電視廣告 短信推廣 普通的表演活動 抽獎(jiǎng)活動 看鋪送小禮品 ? 銷售掃尾階段 主要推廣方式： 項(xiàng)目的銷售掃尾期主要以報(bào)紙廣告、宣傳單頁等方式進(jìn)行宣傳推廣，直至項(xiàng)目結(jié)束。 :42:4414:42:44March 26, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 26日星期日 2時(shí) 42分 44秒 14:42:4426 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :42:4414:42Mar2326Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。采取相應(yīng)策略消化尾盤 ? 登記咨詢階段 此階段推廣需準(zhǔn)備的資料 現(xiàn)場戶外廣告牌，燈桿旗、路旗廣告，項(xiàng)目周邊及市區(qū)廣告牌營銷中心室內(nèi)外包裝，營銷中心大廳展板、形象墻，樓體條幅制作、安裝，宣傳資料（前期主要是指銷售單頁）制作完畢 廣告推廣方式及策略 戶外條幅廣告宣傳 燈桿旗、路牌廣告 項(xiàng)目周邊及市區(qū)廣告牌 ? 正式認(rèn)籌階段 此階段需準(zhǔn)備的工作 1）在項(xiàng)目專業(yè)網(wǎng)站上及時(shí)發(fā)布信息 2）在報(bào)紙（惠州日報(bào)、南方都市報(bào)、特區(qū)報(bào)、今媒體等），專業(yè)雜志，戶外廣告，電視等媒體上刊等廣告 3）相關(guān)銷售文件準(zhǔn)備：銷售文件（認(rèn)籌卡、臨時(shí)定金單、認(rèn)購書、買賣合同、租賃合同等）的撰寫；銷售文件的確定與印刷；商業(yè)裙樓價(jià)格表、租金表的制作與確認(rèn) 4）開盤活動策劃與準(zhǔn)備 廣告推廣方式及策略 軟性新聞炒作 短信推廣 公交車廣告 報(bào)紙廣告 ? 公開解籌階段 在此階段內(nèi)要繼續(xù)對項(xiàng)目進(jìn)行廣告推廣，直至完成項(xiàng)目銷售工作，若項(xiàng)目進(jìn)展遇到比較大的困難，可以實(shí)行銷售難題破解法，加大宣傳推廣的力度，對出現(xiàn)的問題一一進(jìn)行化解，應(yīng)用各種促銷手段，以達(dá)到銷售目的。從惠州現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售情況看，此種定位方式比較受買家青睞。 2）對于業(yè)主，返租期限過長會使他們失去對市場在短期內(nèi)旺場后租金較快成長的遐想，投資的欲望被打折扣。 四、惠州現(xiàn)有裝飾材料市場競爭格局及各市場優(yōu)劣勢對比分析 ? 惠州裝飾材料的市場發(fā)展： 傳統(tǒng)的橋東建材市場 全新的演達(dá)路裝飾材料市場群 零散的街鋪 上世紀(jì) 80年代到 90年代初 90年代末 21世紀(jì) 總體發(fā)展趨勢 向南發(fā)展 ? 各裝飾材料市場競爭優(yōu)劣勢對比分析： 市場名稱 優(yōu)勢 金海馬、泰安居、家福特 ?連鎖品牌，對于普通消費(fèi)者有一定的吸引力； ?實(shí)行統(tǒng)一收銀統(tǒng)一經(jīng)營管理的運(yùn)作模式，統(tǒng)一開展促銷活動； ?注重對營業(yè)員的綜合素質(zhì)培訓(xùn)，提升商場的服務(wù)水平和品牌形象；?引進(jìn)品牌店，施行營業(yè)額扣點(diǎn)制，形成差異化經(jīng)營，同時(shí)提升商場檔次。 2）主要集中在江北片區(qū)和麥地演達(dá)片區(qū)，其余片區(qū)的專業(yè)市場較少，且分散。城市廣場窗簾家飾城 惠州首個(gè)窗簾布藝、家居飾品專業(yè)市場 1F： 22023 2F： 11800 3F： 8000 返租 3年，年回報(bào)率8% 從開盤到現(xiàn)在 5個(gè)月的間內(nèi)整體銷售率 25%，整體招商率10% 義烏二期 粵東地區(qū)最大小商品市場 1F： 20230 2F： 12023 3F： 8500 4F： 6500 返租 3年，年回報(bào)率8% 到目前為止整體的銷售率已達(dá)85%，同時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)啟動招商，整體招商率達(dá)到 50% 黃塘數(shù)碼港 1號 惠州電腦數(shù)碼用品專業(yè)市場 1F： 30000 2F： 15000 3F： 12023 返租 4年，年回報(bào)率8% 整體銷售率： 60% 整體的招商率： 80% 四、 2023 ～ 2023年惠州在售商鋪調(diào)查總結(jié) 通過對惠州市 0708在售商鋪的調(diào)查可以得出以下結(jié)論： 專業(yè)市場類項(xiàng)目占據(jù)市場主體 江北、麥地－演達(dá)片區(qū)仍然為最活躍區(qū)域 短期返租銷售，仍然是商業(yè)項(xiàng)目營銷的主要手法 銷售模式多變，認(rèn)籌手法依然為主要營銷手段 外地投資者較以前占據(jù)的比例減少 推廣媒體選擇多元化 五、 2023年惠州商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測 商鋪投資市場逐漸回暖，外來投資客將陸續(xù)增多 零售商業(yè)將競爭激烈 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量將大幅增加 第二部分 項(xiàng)目自身情況及周邊環(huán)境調(diào)查 ? 金山湖片區(qū)總體情況 ? 項(xiàng)目自身?xiàng)l件及周邊環(huán)境 ? 項(xiàng)目交通狀況分析 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施狀況 一、金山湖片區(qū)總體情況 ? 金山湖片區(qū)概況 金山湖片區(qū)包括四環(huán)路、惠南大道、南岸路、白泥一路和西枝江圍合的區(qū)域，規(guī)劃總用地面積為 ，區(qū)內(nèi)控制人口規(guī)模約為 14萬人。 2023年，惠州市商品房的銷售面積達(dá)到，比 2023年上漲 %，但隨著國家宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的影響， 2023年 1— 4月份全市商品房銷售面積為 ，下降 % 2023年商品房價(jià)格增長速度也是非常快的，銷售均價(jià)從 2023年的 2943元 /平方米上漲到 4732元 /平方米，上漲了 1789元 /平方米，百分比增長了近 61%。這兩條道路上的商業(yè)設(shè)施分布相對其他兩條路要密集一些，但同時(shí)每條路又呈現(xiàn)出自己獨(dú)特的商業(yè)業(yè)態(tài)分布。但由于最近幾年周邊建材市場增多，競爭壓力加大，商戶普遍反應(yīng)生意比以前相差很多。 七、投資裝飾材料市場的意向 通過調(diào)查可知，投資客先前投資過裝飾材料市場的不多，但是他們對于將來投資裝飾材料市場還是有一定的欲望。 二、銷售目標(biāo)客戶定位 美高項(xiàng)目目標(biāo)投資客戶 惠州市政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員、公司中高層管理人員 本地私營企業(yè)主、臺資、港資、