【正文】 17:03:2517:03:2517:033/23/2023 5:03:25 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 23日星期四 下午 5時 3分 25秒 17:03: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 建議 風格 ? 建議考慮“托斯卡納”或“西班牙”風格； ? 外立面需要在色彩上運用體現(xiàn)出生活的氛圍； ? 建筑風格需要更加鮮明，具有明顯差異化元素； ? 建筑直觀感受要符合項目高端改善型產(chǎn)品要求。 ? 與花園洋房相比，建筑品質(zhì)同質(zhì)化，但是面積偏大； ? 與聯(lián)排別墅相比，不僅面積區(qū)間更大，而且建筑品質(zhì)低； ? 建議取消疊拼，調(diào)整為聯(lián)排（容積率）。 70 貼地飛行 71 如何飛行？ 72 “勢”？“勢”！ “勢”的挖掘 ?《天津市城市總體規(guī)劃（ 20232023）》 ?《天津市武清新城總體規(guī)劃（ 20232023年）》 73 戰(zhàn)略借“勢”：天津 ? 天津?qū)㈤_啟前所未有的歷史性發(fā)展新時代。 40 潛在需求供給統(tǒng)計表 項目名稱 物業(yè)類型 位置 開盤時間 建筑面積 （平米） 當前存量 （平米） 當前價格 （元 /平米） 北岸尚城 住宅 雍陽西道與翠通路交口 2023年 5月 20萬 3萬 5500 第 6城 住宅 前進道與京津路交口 2023年 6月 12萬 4500 京津時尚廣場 商業(yè) 武清區(qū)運通廣場南側(cè) 2023年 1月 16萬 9萬 8500 津港國際 住宅、商業(yè) 津西楊芬港開發(fā)區(qū) 2023年 7月 86萬 85萬 2500 靜湖花園 住宅 下朱莊京津公路東 2023年 6月 3900 東籬佳苑 住宅 大孟莊鎮(zhèn) 2023年 7月 3萬 3萬 3000 卓達三溪塘 住宅 河西務鎮(zhèn)京津路西側(cè) 待定 17萬 17萬 待定 保利上河雅頌 住宅 泉發(fā)路西側(cè) 2023年 10月 75萬 55萬 6000 國際城 住宅 河西務鎮(zhèn)京津路西側(cè) 2023年 5月 60萬 45萬 3500 東籬 19英里 住宅 東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 07年 9月 15萬 12萬 7500 華北城 商業(yè) 103國道以北 2023年 6月 200萬 160萬 4600 松江項目 住宅、商業(yè) 武清開發(fā)區(qū)以西 待定 120萬 120萬 待定 奧克斯地塊 住宅 翠亨路東，雍陽西路南 待定 50萬 50萬 待定 本項目 住宅 開發(fā)區(qū) 待定 21萬 21萬 待定 42 武清房地產(chǎn)市場未來 23年內(nèi)有較大發(fā)展空間。 11 “國際品質(zhì)、首都品牌、天津一流、武清第一” 12 這是我們初步賦予項目的案名 其體現(xiàn)了項目的開發(fā)戰(zhàn)略定位 將確立項目在北天津門戶的至高形象和標志性 將開啟北京住總集團登陸天津的新時代！ 13 北津灣 住總集團啟動北天津門戶 第一部分 項目營銷目標的理解 第三部分 項目本體研究 第五部分 項目初步營銷策略 第六部分 產(chǎn)品規(guī)劃設計的幾點方向性建議 第四部分 項目定位 目 錄 第二部分 市場環(huán)境研究結(jié)論 15 項目營銷目標的理解 1 16 項目營銷目標 目標一：區(qū)域標志性項目 目標二：卓越的銷售業(yè)績 17 市場環(huán)境研究結(jié)論 2 天津 18 國家戰(zhàn)略 —— 中國經(jīng)濟第三增長極 19 珠三角經(jīng)濟圈 長三角經(jīng)濟圈 環(huán)渤海經(jīng)濟圈 《 天津市城市總體規(guī)劃（ 20232023） 》 20 國際港口城市 北方經(jīng)濟中心 生態(tài)城市 環(huán)渤海經(jīng)濟圈的“雙核” 京津一體化 國際港口城市 北方經(jīng)濟中心 生態(tài)城市 國家首都 國際城市 文化名城 宜居城市 22 天津?qū)㈤_啟前所未有的歷史性發(fā)展新時代。 7 不僅如此，就項目本身而言，也無一例外的成為所在城市的標志性項目，將對當?shù)氐某鞘邪l(fā)展和經(jīng)濟增長產(chǎn)生歷史性的深遠影響。 35 武清房地產(chǎn)市場環(huán)境分析結(jié)論 —— 一級市場 ? 近幾年武清土地市場成交迅速增加， 2023年 18月實現(xiàn)成交超過 250萬平米，區(qū)域土地市場表現(xiàn)活躍； ? 成交土地的用途以工業(yè)、倉儲用地為主，說明區(qū)域仍處于產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展期； ? 目前，經(jīng)營性開發(fā)用地相對較少，但隨著新城的建設和房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，以及商品房房價的持續(xù)走高，預計未來一年內(nèi)市場會有較大的發(fā)展，地價也將大幅走高。 58 工程進度分析：滾動開發(fā)，對銷售回款要求高 59 2023年 2023年 2023年 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 A區(qū) B 區(qū) C區(qū) D區(qū) E 區(qū) F 區(qū) G區(qū) H 區(qū) 封頂 交付 封頂 封頂 封頂 封頂 封頂 封頂 交付 交付 交付 交付 交付 交付 封頂 交付 60 項目開發(fā)對于銷售價格、周期和回款 同時提出較高的要求，項目的操作難度大。 單價或總價低 價格低 差異化升級產(chǎn)品 產(chǎn)品好 投資的潛力 項目具有 投資價值 教師、員工、 “城市化”人群等 “價格低” —— 客群定位 112 二次及以上臵業(yè) 舒適性居住改善、投資 高端客群 中高端客群 中端客群 低端客群 超高端 政府高管、私營企業(yè)主 開發(fā)區(qū)企業(yè)高管等 政府官員、企業(yè)高管等 公務員、高級教師 企業(yè)中層等 普通市民 初次或二次臵業(yè) 舒適性居住改善 初次臵業(yè)為主 功能性居住改善 教師、員工、 “城市化”人群等 “產(chǎn)品好” —— 客群定位 113 二次及以上臵業(yè) 舒適性居住改善、投資 高端客群 中高端客群 中端客群 低端客群 超高端 政府高管、私營企業(yè)主 開發(fā)區(qū)企業(yè)高管等 政府官員、企業(yè)高管等 公務員、高級教師 企業(yè)中層等 普通市民 初次或二次臵業(yè) 舒適性居住改善 初次臵業(yè)為主 功能性居住改善 “投資價值” —— 客群定位 114 二次及以上臵業(yè) 舒適性居住改善、投資 高端客群 中高端客群 中端客群 低端客群 超高端 政府高管、私營企業(yè)主 開發(fā)區(qū)企業(yè)高管等 政府官員、企業(yè)高管等 公務員、高級教師 企業(yè)中層等 普通市民 初次或二次臵業(yè) 舒適性居住改善 初次臵業(yè)為主 功能性居住改善 教師、員工、 “城市化”人群等 教師、員工、 “城市化”人群等 客群定位 115 二次及以上臵業(yè) 舒適性居住改善、投資 高端客群 中高端客群 中端客群 低端客群 超高端 政府高管、私營企業(yè)主 開發(fā)區(qū)企業(yè)高管等 政府官員、企業(yè)高管等 公務員、高級教師 企業(yè)中層等 普通市民 初次或二次臵業(yè) 舒適性居住改善 初次臵業(yè)為主 功能性居住改善 116 客群很清晰了，讓我們?nèi)ソ庾x產(chǎn)品。上河雅頌 住宅 武清區(qū)泉發(fā)路西側(cè) 2023年 10月 75萬 55萬 6000 國際城蘋果莊園 住宅 河西務鎮(zhèn)京津公路西側(cè) 2023年 5月 60萬 45萬 3500 東籬 19英里 住宅 103國道（京津公路）向北 18公里東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 07年 9月 15萬 12萬 7500 華北城 商業(yè) 103國道（京津公路）以北 2023年 6月 200萬 160萬 4600 松江項目 住宅、商業(yè) 武清開發(fā)區(qū)以西 待定 120萬 120萬 待定 奧克斯地塊 住宅 翠亨路以東，雍陽西路以南 待定 50萬 50萬 待定 本項目 住宅 開發(fā)區(qū)天鵝湖度假村西側(cè) 待定 21萬（約） 21萬 待定 基于產(chǎn)品定位的價格定位 150 領(lǐng)先型 舒適性產(chǎn)品 升級型 舒適性產(chǎn)品 享受型 舒適性產(chǎn)品 經(jīng)濟型 入門產(chǎn)品 競爭激烈市場 快速銷售回款產(chǎn)品 市場空白 實現(xiàn)利潤產(chǎn)品 存在市場競爭 在保證銷售回款的 情況下，爭取利潤 產(chǎn)品定位 市場空白 實現(xiàn)利潤產(chǎn)品 市場競爭狀況 價格定位 151 小高層 80100平米 聯(lián)排 170200平米 獨棟、雙拼 240300平米 花園洋房 120130平米 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 定價 5500元 /平米 4555萬 8000元 /平米 140160萬 9000元 /平米 210270萬 6500元 /平米 7885萬 總價控制 總銷售額： 152 產(chǎn)品 銷售面積 （平米） 均價 （元 /平米） 總銷售額 高層 98807 5,500 543,438,500 花園洋房 61850 6,500 402,025,000 別墅 80000 8,500 680,000,000 商業(yè) 5364 8,000 42,912,000 車位 492（個） 40000（個） 19,680,000 合計 246021 5,126 1,688,055,500 153 A 98807平米 B 12690平米 D 24580平米 E 24580平米 C F 40000平米 G 5364平米 H 40000平米 項目整盤開發(fā)劃分 工程進度分析 154 2023年 2023年 2023年 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 A區(qū) B 區(qū) C區(qū) D區(qū) E 區(qū) F 區(qū) G區(qū) H 區(qū) 封頂 交付 封頂 封頂 封頂 封頂 封頂 封頂 交付 交付 交付 交付 交付 交付 封頂 交付 銷售計劃： 銷售周期 21個月 銷售控制 2023年 2023年 2023年 合計 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 板樓 銷售均價 6500 5500 5500 5500 銷售比例 100% 40% 30% 30% 銷售面積 12690 39523 29642 29642 111497 銷售額 82,485,000 217,375,400 163,031,550 163,031,550 625,923,500 花園洋房 銷售均價 6500 6500 銷售比例 50% 50% 銷售面積 24580 24580 49160 銷售額 159,770,000 159,770,000 319,540,000 別墅 銷售均價 8000 8000 9000 9000 銷售比例 20% 30% 25% 25% 銷售面積 16000 24000 20230 20230 80000 銷售額 128,000,000 192,000,000 180,000,000 180,000,000 680,000,000 商業(yè) 銷售均價 8000 銷售比例 54% 銷售面積 5364 5364 銷售額 42,912,000 42,912,000 車位 銷售均價 40