【正文】 17:06:0017:06:0017:063/23/2023 5:06:00 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 23日星期四 下午 5時(shí) 6分 0秒 17:06: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 特征：關(guān)注產(chǎn)品的市場認(rèn)可度和長期的產(chǎn)品市場價(jià)值穩(wěn)定。 40 第三章 市場判斷與營銷定位 我們的目標(biāo)客群將是一組什么樣的人群又將怎樣劃分 ： 是 財(cái) 富 階 層 是 價(jià) 值 取 向 還 是 他 們 的 集 合 交 叉 體 ？ 41 第三章 市場判斷與營銷定位 ① 向往奢華生活的新一帶知識型高收入階層。 國際生態(tài)住區(qū)，在與城市主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)積極互動的過程中，不斷的輻射自身的強(qiáng)大勢能，供給城市和都市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展以巨大的力量，成為駕馭城市升級換代的主力先鋒 。生態(tài)、親水正作為別墅整體規(guī)劃中的重要元素起到非常重要的作用。城市外擴(kuò)進(jìn)程的顯現(xiàn)作用使得外圍城區(qū)成交量激增，外圍城區(qū)市場競爭在07年將越發(fā)激烈。 Ⅱ. 整體市場的多元化細(xì)分 各類開發(fā)商準(zhǔn)備開發(fā)的高端項(xiàng)目將緊緊抓住板塊自身的優(yōu)勢作為項(xiàng)目的核心價(jià)值，并向著極致進(jìn)行放大，以此作為與其他板塊內(nèi)的高端項(xiàng)目差異化競爭優(yōu)勢，來爭奪市場中金字塔尖的少量客戶群。 27 第二章 項(xiàng)目分析與市場判斷 “虛擬”與現(xiàn)實(shí)兼得的“兩棲住宅” 在團(tuán)泊項(xiàng)目，目標(biāo)客戶除了可以感受到自然的洗禮與尊崇的時(shí)候，也可以 在純享大湖，美景，高爾夫的時(shí)候還可以享受到高科技所帶來的便捷與方 便，原生態(tài)與互聯(lián)網(wǎng)在這里將演奏和諧的樂章。它所在的區(qū)域地理位臵相對優(yōu)越、交通便利、高尚的區(qū)域文化逐漸形成，隨之區(qū)位和地段價(jià)值也越來越突出，這一的區(qū)域資源奇缺性和地段價(jià)值的不可復(fù)性的已經(jīng)引起了市場的高度關(guān)注和強(qiáng)烈聚焦。 ④ 天津市近郊區(qū)的有地位、有錢的消費(fèi)群 他們往往更需要受人尊重，而且都懷著都市情結(jié)，希望住在離市區(qū)較近的高尚社區(qū)才能體現(xiàn)尊貴。 2023年度仁愛 .龍都向團(tuán)泊村和內(nèi)蒙學(xué)校捐贈儀式 公司領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言、大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言（教育）、學(xué)生家長發(fā)言、 學(xué)生代表發(fā)言 第二組演出開始 76 第四章 營銷推廣的運(yùn)營與操作 第三組主題： 團(tuán)泊湖庭院物業(yè)管理金鑰匙啟動計(jì)劃 仁愛 .龍都和仁愛物業(yè)簽署金牌服務(wù)計(jì)劃公司領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 幸運(yùn)客戶抽獎三組不同顏色燈光交替打向三個(gè)區(qū)域，音樂配合 產(chǎn)生幸運(yùn)客戶，頒發(fā)奧運(yùn)套票２套 首位幸運(yùn)客戶上臺領(lǐng)獎并在臺上抽取另外３個(gè)幸運(yùn)客戶給予獎勵（待定） 第三組演出開始 77 第四章 營銷推廣的運(yùn)營與操作 第四組主題： 主題ＶＣＲ告之開盤計(jì)劃，渲染旁白和音樂 謝幕 禮賓花，彩帶，冷焰火燃放 合影 78 第四章 營銷推廣的運(yùn)營與操作 這次采取事先發(fā)號（大排序）， 截止到下午兩點(diǎn)客戶到現(xiàn)場用把寫有自己的 號碼球放入箱中，晚到將沒有資格 公證員監(jiān)督，現(xiàn)場同步視頻播放分組 抽組 選房 未選上房客戶余房意想登記 79 第四章 營銷推廣的運(yùn)營與操作 二、快速引爆期： 用行銷事件全面拉高區(qū)域原生價(jià)值和財(cái)富價(jià)值勢能 用新城市可持續(xù)開發(fā)的新聲音和高度塑造權(quán)威標(biāo)準(zhǔn) 主要聲音 “天津首席大湖高爾夫資源別墅群落”， “亞洲可持續(xù)開發(fā)新城市建設(shè)范本” 報(bào)紙強(qiáng)勢多角度報(bào)道，網(wǎng)絡(luò)聲音跟近，戶外短期地毯覆蓋策略 “團(tuán)泊湖庭院，年度創(chuàng)想”財(cái)富對話 財(cái)富對話嘉賓公布、話題公布、時(shí)間地點(diǎn)公布 “亞洲可持續(xù)開發(fā)新城市建設(shè)范本”送審 2023新城市可持續(xù)開發(fā)高端論壇在團(tuán)泊舉行 某奢侈品品牌發(fā)布會團(tuán)泊印象天津攝影，書畫展支持三角地剩余部分預(yù)熱活動 二級和四級推廣渠道全線啟動 (城市巡展和賣場確認(rèn) ) 80 階段 快速引爆期 時(shí)間 — 目的 定位團(tuán)泊對于天津城市格局發(fā)展的帶動作用，形成絕對權(quán)威認(rèn)同 核心價(jià)值主導(dǎo)釋放，文化價(jià)值、區(qū)域價(jià)值生活價(jià)值輔助釋 深度解析三角地價(jià)值并實(shí)現(xiàn)三角地銷售 推廣主題 天津首席大湖高爾夫資源別墅群落 推廣支持 活動 媒體 渠道 物料 項(xiàng) 目 申請亞洲級別新城市建設(shè)可持續(xù)開 發(fā)獎相 2023新城市可持續(xù)開發(fā)高端論 壇在團(tuán)泊舉行 某奢侈品品牌發(fā)布會 （模特） 團(tuán)泊印象天津攝影，書畫展支持三 角地 三角地項(xiàng)目開盤主題預(yù)熱活動 ６、 三角地項(xiàng)目已拆遷部分開盤活動 ７、植樹節(jié)主題活動 報(bào)紙強(qiáng)勢多角度報(bào) 網(wǎng)絡(luò)聲音跟近（選擇 某一家軟硬同步宣傳， 強(qiáng)調(diào)專家專業(yè)的發(fā)言的 聲音） 長期５塊戶外 ４ 、ＤＭ定向覆蓋高端 人群 ５ 、開盤前電臺 １０ 天 （每天 ５ 次）預(yù)告 ６ 、活動信息和開盤短 信預(yù)告 ７ 、雜志軟稿策略 ８、電視選房廣告 外賣場開放 2個(gè)以 上 周遍開始兩組異 地推廣計(jì)劃北京、唐 山、建議香港提前 “天籟會”積累 50個(gè)以上聯(lián)名商家并 展開開始推廣 天津渠道直銷推 廣開始進(jìn)行 3組以上 （醫(yī)療、高教、科技） １、三角地樓書補(bǔ)充 三角地極品樓書 ＤＭ單頁 現(xiàn)場包裝調(diào)整 三角地戶型圖冊 補(bǔ)充 電視宣傳片 ７ 、主題活動的相關(guān) 物料 ８ 、外賣場布置調(diào)整 ９ 、渠道直銷需要物 料 １０ 、城市巡展需要 物料 １１ 、市內(nèi)巡展相關(guān) 物料 81 第四章 營銷推廣的運(yùn)營與操作 三、強(qiáng)勢銷售期： “亞洲可持續(xù)開發(fā)新城市建設(shè)范本”獲取 “團(tuán)泊湖庭院，年度創(chuàng)想”財(cái)富對話論壇在開盤前兩天舉辦 亞洲（中國）１０大雕塑師亞洲雕塑展 天津首屆中日韓高爾夫球賽 三角地剩余部分開盤主題活動 (俱樂部成立儀式 ,全面嫁接高端資源 ) 在一周時(shí)間內(nèi)形成活動序列，事先多角度拉動目標(biāo)客群到訪，刺激成交 開盤后針對性報(bào)稿，縮減短期戶外 宣傳聲音逐漸轉(zhuǎn)入生活層面和整個(gè)新城綜合優(yōu)勢 后期足球賽 二級和四級推廣渠道全線拉開 ,三級渠道展看 (天津巡展開始 ) 82 階段 強(qiáng)勢銷售期 時(shí)間 — ７ .1５ 目的 深度放大團(tuán)泊多層級價(jià)值，形成市場的未來生活買標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)代價(jià)值主導(dǎo)釋放，文化價(jià)值、區(qū)域價(jià)值、生活價(jià)值、項(xiàng)目價(jià)值全面升級 新項(xiàng)目全面啟動進(jìn)入項(xiàng)目的全力推廣期并完成首個(gè)組團(tuán)銷售 推廣主題 湖與故鄉(xiāng)交映生活最磅礴的心境 推廣支持 活動 媒體 渠道 物料 項(xiàng) 目 申請亞洲級別新城市建設(shè)可持續(xù)開發(fā)獎相獲取 主題財(cái)富對話論壇在開盤 亞洲（中國）１０大雕塑師亞洲雕塑展 天津首屆中日韓高爾夫球賽 三角地剩余部分開盤主題活動 (俱樂部成立儀式 ,全面嫁接高端資源 ) 在一周時(shí)間內(nèi)形成活動序列，事先多角度拉動目標(biāo)客群到訪，刺激成交 后期足球賽（與泰達(dá)訓(xùn)練基地形成互動） ７ 、春季房交會 ８ 、三角地未拆遷項(xiàng)目開盤 （ 3天 open holiday盛大活動） 報(bào)紙強(qiáng)勢報(bào)道三角 地資源的獨(dú)有性并轉(zhuǎn) 切生活層面宣傳 網(wǎng)絡(luò)聲音跟近（選 擇某一家軟硬同步宣 傳，強(qiáng)調(diào)相對于城市 區(qū)域價(jià)值） 戶外短期地毯覆蓋 策略（８塊以上短期加 5個(gè)長期） ４ 、ＤＭ定向覆蓋高 端人群 ５ 、開盤前電臺 １０ 天（每天 ５ 次）預(yù) ６ 、活動信息和開盤 短信預(yù)告 ７ 、 ３ 個(gè)以上權(quán)威雜 志硬稿稿策略（每個(gè) 兩次以上） ８ 、電視選房廣告 外賣場全部開放 并實(shí)現(xiàn)良好運(yùn)營 周遍開始三組異 地推廣計(jì)劃濟(jì)南、 溫州、寧波 “天籟會”會員 正式入級。 :06:0017:06:00March 23, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 23日星期四 5時(shí) 6分 0秒 17:06:0023 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :06:0017:06Mar2323Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 （例如：中原地產(chǎn)） ④ 我們還將選擇一些高檔場所只擺放我們的不同時(shí)期的不同形式的宣傳資料，形成我們的資料宣傳網(wǎng)絡(luò)，他們屬于第四級別層次。這類人群在社會中的比重將會逐年加大，我們應(yīng)該給予足夠的關(guān)注并建設(shè)滿足這一人群需要的產(chǎn)品和配套設(shè)施。 在 京津都市圈 這樣新興的都市圈中必然需要一個(gè)這個(gè)量級健康養(yǎng)生和商務(wù)休閑的聚 合平臺，天津也更需要更多的城市名片。同時(shí)，岸邊即將呈現(xiàn)出的堤岸公園，與湖景相映相生，相得益彰，團(tuán)泊項(xiàng)目與生俱來的浩瀚水岸景觀文化和大湖生活也必將成為特色賣點(diǎn)。大量居住需求將進(jìn)入環(huán)外區(qū)域，為該區(qū)域的房地產(chǎn)快速市場帶來有力支撐，同時(shí)加速區(qū)域城市化進(jìn)程。 12 第二章 項(xiàng)目分析與市場判斷 大天津時(shí)代四級城鎮(zhèn)體系： 主副中心、新城、中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)。 21 第二章 項(xiàng)目分析與市場判斷 面對這種近乎 “十面埋伏 ” 的局勢 我們又將怎樣給出一個(gè)怎樣的 答 案 呢 ? 22 第二章 項(xiàng)目分析與市場判斷 城市運(yùn)營 規(guī)模勢能 權(quán)威生活標(biāo)準(zhǔn) 新城建 設(shè)龍頭 突圍同質(zhì) 鍛造品牌 尋求行 銷突破 城市競爭格局 ,全面拉開如何最大限度聚集購買力 ? 核心思考 23 以品牌為導(dǎo)向的項(xiàng)目營銷整合體系 以運(yùn)作品牌的方式運(yùn)作團(tuán)泊項(xiàng)目 實(shí)時(shí)監(jiān)控及指導(dǎo)項(xiàng)目推廣的進(jìn)程 營銷 組織 監(jiān)控 競爭 策略 品牌 傳播 優(yōu)化 組合 品牌 策略 品牌 階段目標(biāo) 整合營銷手段推動項(xiàng)目進(jìn)程 第二章 項(xiàng)目分析與市場判斷 品牌 評估 24 第二章 項(xiàng)目分析與市場判斷 品