【正文】 同時(shí)，知名購物中心的設(shè)置，對 提升商業(yè)區(qū)整體形象 起到提升作用，從而提升了項(xiàng)目整體高端形象。 地塊分析 Contents 2 SWOT分析 S 優(yōu)勢 W 劣勢 O 風(fēng)險(xiǎn) ? 中州大道旁，東南片區(qū)，商丘房地產(chǎn)未來幾年發(fā)展的高端片區(qū)； ? 南京路、長江路、中州路交通便利； ? 項(xiàng)目占地 500畝，規(guī)模大盤； ? 城市綜合體架構(gòu)，城市副中心發(fā)展方向； ? 片區(qū)開發(fā)處于初級階段，基礎(chǔ)設(shè)施配套不完備； ? 周邊民居眾多，不易形成高品質(zhì)樓盤氛圍； ? 規(guī)模巨大，開發(fā)周期較長； ? 房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度加劇，勢必對行業(yè)發(fā)展有影響； ? 城市綜合體架構(gòu)，對開發(fā)商資金鏈要求更高； T 機(jī)會(huì) ? 商丘房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，處于發(fā)展上升期； ? 此片區(qū)處于商丘市未來居住發(fā)展板塊，占有片區(qū)優(yōu)勢； ? 商丘東南片區(qū)缺乏規(guī)模商業(yè)、住宅標(biāo)志產(chǎn)品，本項(xiàng)目的建立將成為東南部新中心。㎡ / ㎡ 包含在租金中 /月 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 旺角廣場 集百貨與步行街于一體的綜合商業(yè)，其步行街銷售及招商經(jīng)營情況良好。 ? 步行街主要面對的是中 高層收入的人群，有政府公務(wù)員、私營企業(yè)主、國營企業(yè)科級以上人員、周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入者 。京隴商貿(mào)城主要以批發(fā)為主，零售為輔。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商業(yè)分類與分布 商業(yè)分類 商丘市重點(diǎn)商業(yè)區(qū)主要分布如下： 市區(qū)級二大商圈： 中心廣場商圈、京隴商貿(mào)城商圈 社區(qū)級商業(yè)： 樂易購物中心、步行街 商業(yè)街、專業(yè)市場： 步行街、歐亞服裝市場 超市類 ： 超市主要分布在各大居住區(qū)、城市主干道附近，代表商家主要以京港百貨為主，分店數(shù)目最多，覆蓋面最廣。 商丘房地產(chǎn)市場預(yù)測 未來五年增量 ： 現(xiàn)有人口新增住房面積需求： 92萬 （ ）㎡ = ㎡ 增量人口新增住房面積需求： 5 ㎡ = ㎡ 則未來五年住房新增需求： += ㎡，平均每年為 948247。二期白夜北歐眾望面世。 啟示：在新項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng) 注重產(chǎn)品品質(zhì) ，樹立品牌；同時(shí) 創(chuàng)建自己的品牌 ，嬴得自己的客戶群，以求獲得更長遠(yuǎn)的發(fā)展。 由于此區(qū)域樓盤均價(jià)不高，總價(jià)控制合理， 被 中低檔消費(fèi)人群看好 ，尤其是梁園區(qū)政府周邊 以及道北消費(fèi)者。該片區(qū)由于項(xiàng)目檔次較高，住宅開發(fā)項(xiàng)目較多，已聚集成為目前商丘的中高檔住宅片區(qū)。 城鎮(zhèn)化率的加速將有利于商丘房地產(chǎn)的發(fā)展。 2023年 4月 6日 2023年 5月 1日 2023年 4月 17日 2023年 2月 18日 中國人民銀行宣布，將于 24日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu) 人民幣存款準(zhǔn)備金率 0． 5個(gè)百分點(diǎn)。 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 城市化進(jìn)程可觀 按照城市發(fā)展理論，商丘的發(fā)展正處于 “ 快速城市化進(jìn)程 ” 的低速增長期，城市化發(fā)展的不斷演化，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 低速增長期 高速增長期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化水平 30% 3050% 5090% 90%以上 城市特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口勞動(dòng)力過剩 工業(yè)基礎(chǔ)比較深厚，影響力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)接收大量農(nóng)業(yè)人口 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期 城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 小結(jié)： 商丘經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入加速期，雖目前人均收入偏低，消費(fèi)力有限，但從中長遠(yuǎn)發(fā)展來看發(fā)展勢頭仍就可觀。 此區(qū)域的樓盤注重 樓盤品質(zhì)的打造 ，無論是從建筑風(fēng)格、園林設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)都比較講究，項(xiàng)目規(guī)格也都是全市最高，此區(qū)域 引領(lǐng)整個(gè)商丘房地產(chǎn)市場方向 。 各項(xiàng)目風(fēng)格同質(zhì)化非常高，無差異化。 個(gè)案分析 匯豪天下 項(xiàng)目名稱 2 個(gè)案分析 項(xiàng)目基本參數(shù) 物業(yè)名稱 匯豪天下 占地面積 63,899m2 總建面積 容積率 綠化率 40% 均價(jià) 4000 所在區(qū)域 神火大道板塊 物業(yè)形態(tài) 多層、 小高層 樓盤地址 神火大道與宋城路交匯處西 200米 個(gè)案分析 項(xiàng)目位于神火大道與宋城路交匯處西兩百米 小區(qū)共有 19棟建筑，分 2期開發(fā)，一期開發(fā)有 4棟 4層的疊院洋房、 3棟 8層電梯洋房和兩棟 11層觀景小高層。二期白夜北歐采用世界經(jīng)典歐式風(fēng)情建筑， 120340平米五層景觀電梯洋房，開盤當(dāng)日即接近清盤，是商丘房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚樓盤 。 5 ≈ 208萬 ㎡ 同時(shí)，未來 5年商品房新增需求： ㎡，平均每年 208萬㎡。 商業(yè)分布 商丘市的商業(yè)基本上分布在中心廣場附近，即中心廣場商圈內(nèi)。主要經(jīng)營服裝、床上用品、鞋、玩具、裝品、化妝品和辦公用品等。 ? 步行街商圈有兩個(gè)大型商場，分別是京港百貨團(tuán)結(jié)路店和京港百貨民主路店。由于商百、天鴻城、京港百貨虛擬產(chǎn)權(quán)銷售對商丘商業(yè)市場進(jìn)行了較為強(qiáng)烈的沖擊，致使現(xiàn)在此 百貨商場仍未對外銷售 。㎡ 服務(wù)內(nèi)容 保潔，維持次序 24小時(shí)保安巡邏和監(jiān)控，停車管理，保潔，維持次序 24小時(shí)保安巡邏和監(jiān)控，停車管理，保潔，維持次序 無 保潔，維持次序 保潔，維持次序 總樓層 8 12 12 6 10 10 辦公面積 3000 13000 10000 5000 4000 4000 配套 無 停車位 停車位 水 3元 /噸 電 /度 停車位 無 主要入住企業(yè) 電子類公司 房地產(chǎn) ,建筑類 房地產(chǎn) ,投資公司 培訓(xùn)中心 建筑 ,裝飾公司 廣告 ,設(shè)計(jì) ,裝飾 商丘寫字樓市場分析 分析： 使用的寫字樓項(xiàng)目位于商丘市市中心，緊鄰商丘市的主要交通干道，周邊生活配套齊全，出行方便，整體 出租率都在 90%以上 ，由于項(xiàng)目自身配套的不完善、部分寫字樓 無專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理 ，導(dǎo)致寫字樓的租金很低，每平米租金在 2030元 /月。 Contents 3 總體定位 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 未來商丘市民活動(dòng)中心 項(xiàng)目定位為 ： 集購物、休閑、居住、游玩、商用為一體的 表現(xiàn)形式 ： 以住宅為主的城市綜合體 總體定位 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 商丘市民活動(dòng)中心 一座星級酒店 一組酒店公寓 一個(gè)購物商業(yè)中心、大型綜合超市 一個(gè)專為大型企業(yè)設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化寫字樓 一個(gè)特色餐飲美食街和休閑娛樂主力店 一個(gè)品質(zhì)高檔的住宅小區(qū) 一個(gè)風(fēng)情獨(dú)具的社區(qū)園林 本項(xiàng)目的七個(gè)核心競爭力 總體定位 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 規(guī)劃方案模擬 總體定位 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 規(guī)劃方案一 總體定位 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 序號 項(xiàng)目 數(shù)值 計(jì)量單位 1 建設(shè)用地面積 萬㎡ 2 總建筑面積 萬㎡ 3 地上建筑面積 萬㎡ 4 住宅建筑面積 萬㎡ 5 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 萬㎡ 6 酒店建筑面積 萬㎡ 7 辦公建筑面積 萬㎡ 8 大商業(yè)建筑面積 萬㎡ 9 會(huì)所建筑面積 萬㎡ 幼兒園建筑面積 萬㎡ 地下車庫總建筑面積 萬㎡ 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 11940 套 建筑密度 ％ 綠地率 ％ 停車位 11536 輛 地上停車位 3235 輛 地下停車位 8301 輛 方案一 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總體定位 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 規(guī)劃方案 二 總體定位 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 方案二 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 數(shù)值 計(jì)量單位 1 建設(shè)用地面積 萬㎡ 2 總建筑面積 萬㎡ 3 地上建筑面積 萬㎡ 4 住宅建筑面積 萬㎡ 5 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 萬㎡ 6 酒店建筑面積 萬㎡ 7 辦公建筑面積 萬㎡ 8 大商業(yè)建筑面積 萬㎡ 9 會(huì)所建筑面積 萬㎡ 幼兒園建筑面積 萬㎡ 地下車庫總建筑面積 萬㎡ 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 12514 套 建筑密度 ％ 綠地率 ％ 停車位 8277 輛 地上停車位 1989 輛 地下停車位 6288 輛 總體定位 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 方案一與方案二在 總建面積 差 58720㎡ ，建成總戶數(shù)上相差 574戶 。 綜合體定位建議 酒店定位 公寓定位 1 2 3 4 購物中心定位 商業(yè)街定位 Contents 辦公定位 5 綜合體商業(yè)部分整體定位： 商丘第一條以餐飲、娛樂、美容、健身為主的休閑街區(qū) 商業(yè)街定位建議 物業(yè)類型 銷售 /租賃組合策略 商業(yè) 4層 休閑健身中心、影院 持有；出租經(jīng)營 (出售 ) 3層 美食廣場、電玩娛樂城 持有；出租經(jīng)營 (出售 ) 2層 精品商業(yè)街 出售 1層 精品商業(yè)街 出售 一、二層 精品服飾街區(qū) 三層 美食廣場、電玩娛樂城 四層 影院、休閑健身中心 樓層分布示意 商業(yè)街定位建議 ? 原則一： 商業(yè)街 2層商業(yè)價(jià)值最高，同時(shí)也是項(xiàng)目快速回收資金的重要渠道，因此對 2層的人流動(dòng)線，鋪面劃分要做重點(diǎn)考慮； ? 原則二： 考慮到在現(xiàn)商丘生僻地段設(shè)立商業(yè)街，故定位更傾向于休閑娛樂定位； 綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項(xiàng)目商業(yè)街建筑面積建議為： 9000 ～ 10000平米左右 品牌商業(yè)街 1）規(guī)模確定 商業(yè)街定位建議 2）空間多適性建議 —— 商業(yè)街的建筑靈活性 本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的地上 2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在商丘目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住商丘主力消費(fèi)客群。 綜上所述，購物中心建筑面積建議為： 40000 ～ 50000平米 一、購物中心定位 綜合體定位建議 2）購物中心中庭示意 綜合體定位建議 3）業(yè)態(tài)布局建議 地下一層 大型超市 一層 奢侈品、化妝品、鞋類品牌專賣 三層 男裝 四層 餐飲、娛樂 二層 女裝 分析 ： 購物中心種類涵蓋齊全，品牌眾多，是本項(xiàng)目綜合體中的核心主力店，起到 匯聚人流 、 增加客源 的功用。 適宜打造高端住宅產(chǎn)品。㎡ 包含在租金中 /月 現(xiàn)定位已經(jīng)改為餐飲、娛樂廣場，二樓以上基本為餐飲店占據(jù)，人氣逐漸提升 ?？ǖさ?。內(nèi)部門面房租金在每月 600— 1200元不等，臨街租金 1600元。商業(yè)形態(tài)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)開始初步呈現(xiàn)，區(qū)域型商圈正在形成和完善中。 未來 5年實(shí)現(xiàn)人均住房面積達(dá)到 。 個(gè)案分析 由于建業(yè)在商丘近 7年的 開發(fā)品牌 ，鑄就了 建業(yè)聯(lián)盟新城一期一日清盤。消費(fèi)者對樓盤品質(zhì)和品牌的認(rèn)可度，對樓盤的銷售起著不可低估的作用。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 區(qū)域內(nèi)客戶群體 ?置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資、工薪階層首次置業(yè) ?客戶構(gòu)成 梁園轄區(qū)內(nèi)工薪階層首次置業(yè)者，附近政府工作人員、師院老師、工廠管理層人員，投資者、道北居民以及靠近梁園鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 小結(jié) : 周邊產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，戶型配比相差不 大。 民主路至北海路段的項(xiàng)目基本都是以 18層以上高層為主，銷售價(jià)格在 40005000元 /㎡ ，是 市區(qū)房價(jià)最高的區(qū)域 。但近幾年的高速發(fā)展已經(jīng)接近全省平均水平，這說明商丘近年城 市化率正在加速。五年期以下（含五年）個(gè)人 住房公積金貸款利率上調(diào) 0． 25個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)一年期 存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 。 商丘市是一個(gè)農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型