【正文】 :38:5209:38Mar2322Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 （告訴她這是公司行，為拉攏戰(zhàn)線，平息其怒火，以便下面的溝通）， 我知道你因?yàn)樯砭訃?guó)外，回來(lái)一次卻是不容易，因此才會(huì)欠費(fèi)，但是公司畢竟也有他的壓力在，好幾千人等著吃飯，相信你也能理解是吧。 ? 律師函里的繳納時(shí)間最好定為離發(fā)函日 2周。 1周后，如業(yè)主未主動(dòng)聯(lián)系，應(yīng)及時(shí)與其取得聯(lián)系，探聽情況。 案例： 對(duì)象： 能聯(lián)系上業(yè)主，但業(yè)主一直以工作忙、不在家、無(wú)時(shí)間來(lái)前臺(tái)等為原因拖欠費(fèi)用，且遲遲不露面，不交費(fèi)的客戶 招數(shù)說明： 業(yè)主非惡意欠費(fèi)，卻遲遲不主動(dòng)繳納所欠費(fèi)用。 案例： 對(duì)象： 曾經(jīng)對(duì)物業(yè)有所誤會(huì)，發(fā)生過不愉快的業(yè)主 招數(shù)說明： 某些業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)有過不好的感受，從而拒交物管費(fèi)，對(duì)于這種客戶，一味的催費(fèi)，只會(huì)加大負(fù)面影響，而不催的話，只會(huì)使欠費(fèi)金額越來(lái)越大。物業(yè)人員通過B先生留下的號(hào)碼及時(shí)聯(lián)系上業(yè)主，業(yè)主表示剛從國(guó)外回來(lái)更換了新號(hào)碼，得知后答應(yīng)盡快交費(fèi)。 ? 了解掌握對(duì)方性格，善于區(qū)分類型，避免表現(xiàn)過度引起業(yè)主反感，此招不建議在性格暴躁，沒有耐心的業(yè)主前使用。如已繳納，請(qǐng)忽略本信息。 ? 預(yù)付金用完的客戶一定要和按月繳納的業(yè)主分別發(fā)送短信，避免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時(shí)間。 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 的主體是業(yè)主大會(huì)（及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)）和物業(yè)公司。 第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由 開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成 Ⅱ 你認(rèn)為物業(yè)費(fèi)是 用來(lái)干什么的？ 物業(yè)管理費(fèi) 人員費(fèi)用 衛(wèi)生清潔費(fèi) 物業(yè)共用部位共用 設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行 和維護(hù)費(fèi)用 秩序維護(hù)費(fèi) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 物業(yè)共用部位共用 設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險(xiǎn)費(fèi)用 稅金 辦公費(fèi)用 管理費(fèi)分?jǐn)? 固定資產(chǎn)折舊 費(fèi)用 物業(yè)管理費(fèi)催繳流程 Ⅲ 物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難的原因分析 IV 你認(rèn)為收費(fèi)難的 原因是什么？ 開發(fā)商 過度承諾 業(yè)主 缺乏付費(fèi)意識(shí) 物業(yè)催費(fèi)難的原因 開發(fā)商 工程質(zhì)量 物業(yè)公司 服務(wù)不到位 業(yè)主 惡意欠費(fèi) 法律、法規(guī) 不完善 關(guān)鍵： 服務(wù)不到位?。。? 物業(yè)管理費(fèi)催收方法和技巧 V 你有何妙招？ 在日常物管費(fèi)繳納過程中，業(yè)主常常會(huì)因?yàn)楣ぷ鞣泵Α⑷嗽谕獾?、返修整改、久未出??? 等各種原因遲交、甚至拒繳物管費(fèi)。 XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的 XX業(yè)主，您的預(yù)付金已用完，請(qǐng)于本月 15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用，以免產(chǎn)生滯納金。 ? 確定時(shí)間后一定要按著時(shí)間持續(xù)跟進(jìn) ? 在談話中要向其透露，如果他沒得按時(shí)繳納，下次一定會(huì)準(zhǔn)時(shí)再聯(lián)系他的信息 ? 您看您平時(shí)也比較忙，不如辦個(gè)銀行代扣，多省心啊，就不用每個(gè)月還要惦著來(lái)這邊繳費(fèi)了，有大老遠(yuǎn)的 （用意：突出遠(yuǎn)、累） ? 像您平時(shí)比較忙（人在外地）的，也可以考慮銀行轉(zhuǎn)賬啊，我們這邊有招行和農(nóng)行的，您看哪個(gè)還比較方便??？ ? 老師，打擾您了，我來(lái)跟您確認(rèn)一下轉(zhuǎn)賬的時(shí)間和金額，避免中途有什么失誤。每次 給您電話通知繳費(fèi)，打多了，我自己都不好意思了（實(shí)際上真正覺得不好意思的 是欠費(fèi)不交的業(yè)主），真的讓我很為難 ……” ? “今天我們部門開會(huì)，我還挨批來(lái)著 ……” 話術(shù)： XX小區(qū)的 A先生人在外地，工作人員多次電話通知其交費(fèi)， A先生總以滿懷歉意的口吻說自己工作太忙，沒時(shí)間交，并保證在一定時(shí)間內(nèi)匯款，卻一直都未及時(shí)兌現(xiàn)。 ? 涉及到賠付的客戶，可請(qǐng)地產(chǎn)公司給予一定支持，將結(jié)清物管費(fèi)作為賠付協(xié)議的處理項(xiàng)之一，以此促進(jìn)業(yè)主繳費(fèi)。 ? 給予糖衣炮彈的一定不要是讓其有不好感受的人。工作很忙吧！對(duì)了提醒您一下。節(jié)后，我司負(fù)責(zé)人曾于 2月 20日、 3月 18日多次嘗試與您聯(lián) 系，但電話均為拒接或無(wú)人接聽。 關(guān)于敦促交納物業(yè)管理等費(fèi)用的 律 師 函 XX函字（ 2023）第 號(hào) XXX 女士（ XX業(yè)主）： 本所受重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司（ “ 本所委托人 ” ）之委托，敬告如下事宜： 本所委托人提供證據(jù)證明：閣下是 XX物業(yè)業(yè)主，閣下與本所委托人簽署有 《 XX前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約 》 ，并接受本所委托人提供的物業(yè)管理服務(wù)，但從 2023年 11月開始，貴方一直未按時(shí)至物管處繳納物管費(fèi)、中央空調(diào)使用費(fèi)、公攤水電費(fèi)等。故善出奇者，無(wú)窮如天地，不竭如江海。 09:38:5209:38:5209:383/22/2023 9:38:52 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 上午 9時(shí) 38分 :38March 22, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 上午 9時(shí) 38分 :38March 22, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 09:38:5209:38:5209:383/22/2023 9:38:52 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 特致專函，敬希垂注！ XX律師事務(wù)所 律 師 *** 2023年 06月 18日 ? XX老師，小 X和你溝通這么久，也是想解決這個(gè)問題，我一直認(rèn)為能通過溝通解決 的，那是最好的，小 X也不希望你和公司鬧僵呀，那對(duì)雙方都沒好處，是吧。但是 話又說回來(lái)公司作為一個(gè)企業(yè)而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好 幾千人不是，你覺得呢 …… （用意：和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕業(yè)主對(duì)經(jīng)辦人的敵意以保證說服力） ? XX老師，我覺得你還是來(lái)交了好，你想，難道你交了我就不幫你出租了嗎，肯定不可能嘛。當(dāng)客戶中心趕到業(yè)主家中時(shí)，業(yè)主很不好意思的交了所欠物管費(fèi)，并表示日后一定按時(shí)繳費(fèi)。 話術(shù)： XX小區(qū)業(yè)主 A因與樓上鄰居發(fā)生沖突，工作人員一直沒有協(xié)調(diào)下來(lái)，導(dǎo)致長(zhǎng)期欠費(fèi)。整改過程客服 W有條不紊跟進(jìn)整改進(jìn)度，穩(wěn)定業(yè)主情緒，初步建立與業(yè)主的信任。比如 “ 現(xiàn)在有關(guān)于房屋的重要事宜需要直接與業(yè)主取得聯(lián)系，您看方便留下業(yè)主本人的聯(lián)系方式嗎？ ” ? 聯(lián)系業(yè)主朋友親人時(shí)：“現(xiàn)在有關(guān)于房屋的重要事宜需要直接與業(yè)主取得聯(lián)系，打電話一直打不通，您看您那兒有業(yè)主其他的聯(lián)系方式嗎？ ” （語(yǔ)氣急切，“逼迫”對(duì)方告訴你） ? 聯(lián)系業(yè)主朋友親人時(shí)：“我們寄給業(yè)主寄優(yōu)惠券被退回來(lái)了，業(yè)主現(xiàn)在聯(lián)系不上，想看您那兒有沒有其他的聯(lián)系方式，或者其他的地址？” ( “利誘”對(duì)方告訴你 ) 話術(shù)： XX小區(qū)業(yè)主 A先生物管費(fèi)預(yù)付金不足，工作人員撥打業(yè)主前期在物業(yè)、地產(chǎn)留下的號(hào)碼聯(lián)系，電話語(yǔ)音均提示停機(jī)、號(hào)碼不存在。 X先生同意了兩天后轉(zhuǎn)賬。若為代扣用戶請(qǐng)于 14日前在賬戶內(nèi)存入足夠金額以便代扣。 前 言 招數(shù) 必達(dá)招數(shù) 自選招數(shù) 法律招數(shù) 適時(shí)提醒 斷其后路 苦肉計(jì) 地毯搜 索 統(tǒng)一戰(zhàn)