【正文】 :40:0814:40Mar2320Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。同緯度還有著名的度假圣地 —— 夏威夷考愛島； ? 大鵬屬于亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫 22176。 區(qū) 位 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 關鍵詞： 雙核心 公 務 員 事業(yè)單位人員 本身有公屋住，且環(huán)境較好，對在大鵬本地投資的興趣不大?？紤]到價格和方便工作等因素，就近買房。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 外區(qū)客戶分析（二） —— 東部區(qū)域 酒店、公寓類 客戶分析 區(qū) 域 以羅湖、福田、南山為主 職業(yè)特征 以政府人員、私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次 客戶年齡在 30～ 40歲之間； 經(jīng)濟狀況 家庭年收入 30萬以上； 購買用途 作為度假用途，同時兼具投資目的； 其它特征 大部分客戶屬于長線投資客戶，看好片區(qū)未來的發(fā)展，并對政府在區(qū)域的規(guī)劃有很大的信心。 所城 東沖 七娘山 西沖 下沙 大鵬鎮(zhèn)是大鵬－南澳組團 門戶 和 交通樞紐 ，而本項目位于的大鵬鎮(zhèn)的中心，占盡交通優(yōu)勢 。 17英里 ? 占地 48595㎡ ，總建 163141㎡ ? 2期小高層公寓，首推 150套，均價25000元 /㎡ ，一天內(nèi)全部售罄。 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 全國濱海樓盤熱銷索引 —— 海南島 三亞 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 配套方面 —— 生活配套豐富、成熟，未來高檔配套提升空間大 ? 項目周邊生活配套豐富、成熟，但檔次一般； ? 預計隨著未來第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，高檔次的消費場所將逐步豐富，配套優(yōu)勢將更加明顯。 需 求 單房和一房公寓 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 外區(qū)客戶分析（二） —— 東部區(qū)域 住宅、別墅類 客戶分析 區(qū) 域 以羅湖、福田、南山為主，兼有全國性客戶 職業(yè)特征 以政府官員、私營企業(yè)主，企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次 客戶年齡在 35～ 45歲之間； 經(jīng)濟狀況 家庭年收入 40萬以上； 購買用途 作為第二居所用途，同時兼具投資目的； 其它特征 看好片區(qū)未來的發(fā)展和居住環(huán)境，深鹽第二通道的開通使得大梅沙較關內(nèi)的距離進一步拉近，大梅沙的城市化進程，也將使得大梅沙板塊生活配套越來越豐富。 90～ 100㎡ 三房 個體戶 以在大鵬經(jīng)營服務業(yè)、商業(yè)為主，收入尚可。 私營業(yè)主 個 體 戶 有自住需求，但對濱海度假類物業(yè)需求不大，該批人購買的人數(shù)有限。 門戶 非常時宜度假居住； ? 大鵬海域海水年平均溫度 22176。 2023年 3月 下午 2時 40分 :40March 20, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 14:40:0814:40:0814:40Monday, March 20, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 14:40:0814:40:0814:403/20/2023 2:40:08 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023年 3月 20日星期一 下午 2時 40分 8秒 14:40: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 案名建議 ? 大鵬處于北緯 22176。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結論 形象定位 價格定位 修正后面積區(qū)間 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 30～ 35 50～ 55 70 95～ 105 產(chǎn)品定位（二） —— 戶型面積修正 原面積區(qū)間 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 3540 4558 6570 70～ 75 95～ 105 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結論 形象定位 價格定位 產(chǎn)品定位結論 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 30～ 35 50～ 55 70 95～ 105 比 例 20% 45% 20% 15% 單位（㎡） 第六部分 形象定位 環(huán) 境 客 戶 產(chǎn) 品 區(qū) 位 形象定位 形象定位思路 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 項目所在片區(qū)為大鵬核心位臵，配套成熟 ，是旅游服務的基地。 75㎡ 二房 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 本區(qū)客戶分析（二） —— 本項目本地的目標客戶研判斷 原 居 民 本身有自建房住，且自建房環(huán)境較好，對再次買房或投資的興趣不大。多為外來人口，買房為自住。 酒店式公寓一直是區(qū)域內(nèi)主流供應； 0 0 ～0 6 年東部度假型物業(yè)數(shù)量統(tǒng)計表0%20%40%60%80%100%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年產(chǎn)權式酒店 酒店式公寓 住宅 別墅 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 外區(qū)客戶分析（二） —— 東部度假型物業(yè)歷年成交量統(tǒng)計 0 0 ～0 6 年東部度假型物業(yè)成交量計表550 941626465304483958578282131050010001500202300年 01年 02年 03年 04年 05年 06年（套數(shù)）產(chǎn)權式酒店 酒店式公寓 住宅 別墅? 00～ 02年，由于區(qū)域內(nèi)只供應產(chǎn)權酒店和公寓，因此客戶以度假、投資類客戶為主； ? 03年后，住宅與公寓成交的總量基本相當，除度假、投資客外，已有大量二次臵業(yè)者進入梅沙。 同時，大鵬鎮(zhèn)還是前往組團內(nèi)各個景點的中轉地，是組團內(nèi)的交通樞紐。 愛琴海 ? 總建筑面積 7萬㎡，總戶數(shù) 326戶； ? 高層均價達到 15000元 /㎡ ，開盤即售 70%以上，外來客戶達 30%以上！ 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 全國濱海樓盤熱銷索引 —— 珠三角區(qū)域 萬科 山水國際 ? 位于三亞市區(qū)，非海景盤，定位為度假休閑生活社區(qū)！ ? 均價 7500元 /㎡，一期推出時， 3000余位來自全國各地的客戶到場搶購 。 ? 華潤萬佳 ? 各種酒樓食肆 ? 銀行、電信 ? 娛樂中心 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 地塊與指標 地塊二 地塊一 一期 指 標 地塊一 地塊二 合 計 占 地 3528 5714 9242 總 建 11710 18971 30681 其中 住宅 7610 11336 18946 商業(yè) 4100 7635 11735 容積率 車 位 90 200 290 其 它 48米限高， 9090限制 單位（㎡） ? 地塊小，且被分割，不利于規(guī)劃； ? 容積率高，建筑有限高，導致建筑覆蓋率高； ? 商業(yè)面積比重大，達 1/3； 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 項目周邊環(huán)境 —— 近處景觀一般，遠處山景秀麗 地塊二 地塊一 一期 ? 項目周邊近處無景觀資源，遠處則山景秀麗； ? 項目北側臭水溝對項目北側單位影響大。 需 求 居住型的兩房、三房、別墅 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 外區(qū)客戶分析（三） —— 未來東部人流流動分析 ? 隨著深鹽交通壁壘的打破，大量客戶可以更方便的進入梅沙； ? 在梅沙變成第二居所和大眾化休閑區(qū)域時，一部分人則向東，進入更具生態(tài)的大鵬－南澳組團。多為外來人口，買房為自住。 打 工 者 有自住需求，但對濱海度假類物業(yè)需求不大，且購買能力有限 僑 胞 完全可以承受樓價，也需要高檔次的物業(yè)，但人數(shù)有限。 基地 大鵬三面環(huán)山，景色優(yōu)美，空氣清新； 深圳最后一塊處女地！中國最美的八大海岸線之一！ 環(huán) 境 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 關鍵詞： 山景 常年適合游泳。 2023年 3月 20日星期一 2時 40分 8秒 14:40:0820 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強。 , March 20, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :40:0814:40:08March 20, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 基地： 本項目處于大鵬和大鵬－南澳組團濱海旅游度假服務基地的雙核心位臵，是生活、度假、消費、娛樂的核心基地； 同時也體現(xiàn)本項目是大鵬－南澳組團的門戶和樞紐的地位。 單房： 歷年面積變化不大，基本保持在 3545平米左右，考慮到本項目處在東部發(fā)展的初期，建議降至 30～ 35㎡ ， 從而降低投資門檻； 2房： 2房客戶中度假客戶的需求是 65