【正文】 09:26:0609:26:0609:263/13/2023 9:26:06 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 09:26:0609:26:0609:26Monday, March 13, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于 《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)建造的 售房部（接待處）和樣板房 ，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理。 案例 （二）銷售收入檢查的重點 68 69 外資企業(yè) 國稅函 [2023]970號 企業(yè)內(nèi)部處臵資產(chǎn)（包括各項自制和外購資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉移至境外以外，不確認收入；相關資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計算。而企業(yè)不按照規(guī)定及時足額結轉收入，偷逃稅款。 通過抽查開發(fā)項目的回遷安臵協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)開發(fā)項目座落地點等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實性，核實開發(fā)項目可售商品房面積的真實數(shù)量。 《 商品房銷售管理辦法 》 （建設部令第 88號） 第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 （四）整體測算 34 35 （五）實地檢查與詢問調查相結合 在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。 （ 2）向 規(guī)劃部門 采集開發(fā)項目名稱、性質、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設施情況等信息。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 21 22 （ 2）不按規(guī)定核算資本性支出與經(jīng)營性支出 將應當在開發(fā)成本中核算的相關支出直接在期間費用中列支，混淆成本費用界限，減少當期應納稅所得額。 3．城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā) 4．代建工程的開發(fā) （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務 9 10 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 立項審批 由公司向建委提出立項申請，建委與發(fā)改委會簽審批文件，公司憑立項文件，向發(fā)改委申請投資計劃 立項批復 10 11 規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負責，通常包括辦理“兩證一書” 即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖） （ 1）城市規(guī)劃管理局建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證 （ 2）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關補充合同 （ 3）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證 （ 4）土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù) ) （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 11 12 施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負責 （ 1）建委頒發(fā)的施工許可證 （ 2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 12 13 銷售審批 依據(jù) 《 商品房銷售管理辦法 》 、 《 城市商品房預售管理辦法 》 （ 1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積的依據(jù) （ 2）企業(yè)簽署的所有商品房預售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè) 稅務稽查應對培訓 得威財稅服務機構（北京） 二 〇〇 七年七月 1 2 財富巨人，納稅侏儒 2023年開展的第一次全國經(jīng)濟普查報告：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率僅為 %，不管是凈資產(chǎn)回報率還是銷售利潤率都在 7%以下，在全國普查的 16個行業(yè)中銷售利潤率排在第 7位，僅為中游的水平。 （ 3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設工程規(guī)劃驗收合格通知書和建委頒發(fā)的建設工程竣工驗收備案表（確定開發(fā)成本的終止日） （ 4）房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細等登記表 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 13 14 產(chǎn)權審批 商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證 房屋所有權證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權、移送產(chǎn)權、轉讓產(chǎn)權以及銷售產(chǎn)權的依據(jù) 資料 ：房地產(chǎn)開發(fā)的法律程序、步驟和稅費 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 14 15 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響 房地產(chǎn)企業(yè)有非常特殊的行業(yè)特點必須認真分析研究，才能解剖稅收漏洞。 （ 3）購進土地“三通一平”后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，并將虛增土地成本直接計入開發(fā)成本，侵蝕企業(yè)所得稅稅基。 27 28 （ 3）向 建設部門 采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號、建設單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。 同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤銷情況等與項目檢查中的有關數(shù)據(jù)進行比對，查證涉稅問題。 然而多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際商品房預售過程中，為了履行當初合同約定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未達到入住條件（一般是勉強達到可裝修條件）即將房屋交付給業(yè)主。 （一）銷售收入檢查的方法 53 54 （ 3）驗證審核開發(fā)項目已售商品房面積的真實程度，核實開發(fā)項目是否有隱匿或少轉收入的情況。 檢查時可以從銀行存款賬入手， 檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的 57%不允許動用），可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結轉收入數(shù)比較， 查找涉稅問題。 內(nèi)部處臵資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權屬在形式和實質上均不發(fā)生改變的處臵行為，包括但不限于以下情形： （ 1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品 （ 2 （ 3）改變資產(chǎn)用途（如， 自建商品房轉為自用或經(jīng)營 ）； （ 4）將資產(chǎn)在總機構及其分支機構之間轉移； （ 5）上述兩種或兩種以上情形的混合。 開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的 郵電通訊、學校、醫(yī)療設施 由開發(fā)企業(yè)投資建設完工后出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 75 76 開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所屬于營利性的，或產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，應當單獨核算其成本。 如檢查某房地產(chǎn)公司的安康花園項目，企業(yè)賬面配套設施僅有幼兒園和居委會、配電室等，而經(jīng)實地檢查發(fā)現(xiàn)有 1000平方米商業(yè)門臉已對外出租（出租收入已按規(guī)定申報納稅），經(jīng)進一步詢問會計承認了將成本已計入開發(fā)成本，造成多轉成本，少納所得稅 330000元的事實。 蘇國稅發(fā) 【 2023】 62號 預提的配套設施費與實際發(fā)生的配套設施費的差額，在配套設施工程結束當年調整成本費用。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。 :26:0609:26:06March 13, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :26:0609:26Mar2313Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , March 13, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :26:0609:26Mar2313Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。保修期從交付之日起計算。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。 房屋開發(fā)成本的 核算方法 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 82 83 檢查方法：通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。 房地產(chǎn)企業(yè)成本 費用明細表 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 74 75 要注意的是 （ 1）按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理的房地產(chǎn)項目支出有無計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。 （二）銷售收入檢查的重點 59 60 銀行按揭貸款資金不及時結轉收入，滯納稅款 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應于實際收到日確認收入實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入實現(xiàn)。 與開發(fā)項目的 建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗收報告、施工圖設計文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議 等資料進行核對，核實開發(fā)項目的開發(fā)面積情況。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起 30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。 房地產(chǎn)企業(yè) 成本構成分析 （四）整體測算 33 34 通過相關費用追查開發(fā)項目的信息 土地契稅、土地出讓金、房屋產(chǎn)權交易費和配套費用（人防基建費、市政建設配套費、墻改費、公共建地費、渣土處理費、煤氣、天然氣集資費、規(guī)劃驗收費）房屋產(chǎn)權交易費等，都是按照一定比例征收的，可測算企業(yè)比例是否合理，通過與其他政府部門的信息共享，掌握企業(yè)情況是否屬實。 （ 1）向 發(fā)改委 采集開發(fā)項目批準文號、建設單位、批復項目、投資概算、建設地址、項目備案號等立項批復信息。 （ 1）“以房換地”不計收入 （ 2）“以房抵欠”不計收入 20 21 （ 3）銀行按揭收入充抵借款少計收入 （ 4）代收代墊款項不計收入 （ 5）返租房款沖抵收入 瞞天過海式 —— 采取虛增成本手段偷逃所得稅 （ 1）采用混淆成本歸屬期、成本所屬項目的辦法，人為控制成本結轉 將不屬于某一項目的成本擠入該項目，提前結轉成本，甚至重復計算結轉成本，空轉成本，調節(jié)利潤，少繳稅款。 轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的 ， 還應當持有房屋所有權證書 。 福州市物價局 2023年在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，經(jīng)營業(yè)務復雜 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預售。 偷梁換柱式 —— 將開發(fā)行為改頭換面為自建聯(lián)建行為逃避稅收。 （ 4）向 土地管理部門 采集土地使用權出讓和轉讓信息