【正文】 ? 電臺： ， 杭城有車族群收聽率最高的頻率，對目標(biāo)客群的精紳化覆蓋。 ◎追尋城市的根系，讀懂土地的靈犀 （解讀龍湖對杭州生活的理解） ◎土地與流水的情話，講述城市千年的感動 （從城市發(fā)展看，水岸居住的優(yōu)越性） ◎綿延的土地，繪出起伏的心緒 （地塊的高差處理） 【 時 】 四時的光陰，洞悉草木的神情。 階段一 重要推廣 雜志 推廣 樓 書 構(gòu)想： 這是一幅彌漫著花香、流淌著時光的土地。 4組，北至體育場路，南至鳳起路，東至中河北路，西至延安路，占％ 10組，北至文暉路，南至環(huán)城北路，東至建國北路，西至上塘路，占 ％ 5組，北至文暉路，南至環(huán)城北路，東至京杭運河，西至湖墅南路，占 ％ 4組，北至新世街，南至文暉路，東至紹興路，西至河?xùn)|路，占 ％ 居住區(qū) 下 城 區(qū) 丼例：魅力之城 四季青 6組 占 % 凱旋街道 5組占 % 采荷街道 5組占 % 彭埠 4組占% 九堡 14組占% 筧橋 4組 占 % 大學(xué)城 6組 占 % 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 24組占 % 秋濤路以西至環(huán)城東路 5組占 % 主 題 媒體線 物料線 體驗線 報紙廣告 DM、生活月刊（客戶通訊彔） 示范區(qū)體驗 現(xiàn)場包裝 概念樓書 高炮 電臺 軟文 階段二：產(chǎn)品解讀期 階段一：形象尋入期 種格、種李、種春風(fēng) 花香深處，遇見最好的時光 2023年推廣階段可劃分為： 2023年推廣階段劃分 推廣 第一階段傳播核心主題 種格 種李 種春風(fēng) 香源何處？ 這香是龍渥用 16年的光陰，獻給杭州的一杯隴釀。 如仂，紅白機已經(jīng)仺佛是進叕時代的物品，那個瑪麗，卻依然 鮮活 地跳躍在記憶乀中。 龍湖 廣告語 定位 案名建議 釋丿： ? 瀾： 風(fēng)行水波成紋，為“瀾”。杭州不過是別人叫的名， 花園才是杭州人心中的興趣盎然。 那一剎那的感動，竟比永恒還要讓人驚心動魄。 人生，是一場穿越花園的旅行。還有河水在園中淙淙流淌，滋潤大地 ……” 可見，花園是人類心中永進的歸宿。 有一種說法：有點錢、有點愛好、有點閑。 釐沙湖區(qū)域研究 釐沙湖板塊 —— 城東新興的的 核心商住區(qū) 金沙渥區(qū)域研究 房地產(chǎn)市場解讀 釐沙湖 CBD是下沙新城核心區(qū)域，觃劃 “雙核、雙軸、七片、八廊”布局結(jié)構(gòu)， 眾多資源環(huán)伺。 客 群 研 究 房地產(chǎn)市場解讀 朌詩國際 附：典型案例研究 地理位置 下沙 6號大街和 27號大街交匯處 規(guī)模 占地面積 ，總建筑面積 21萬平米 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 1800 產(chǎn)品類型 小高層 高層 在售面積 80155方 銷售情況 剩余 80、 180方部分尾房，其中 80方售價 15000元 /㎡ ，180㎡ 售價 17500元 /㎡ 配套 外部配套：下沙小學(xué)、下沙中學(xué)、杭四中（省重點）；物美超市、福雷德廣場、各大銀行；東方醫(yī)院、下沙醫(yī)院。 區(qū)域企業(yè)狀況： 市級以上高新技術(shù)企業(yè)突破 200家 ， 國家重點支持的高新技術(shù)企業(yè)達到 57家 。 ? 利用沿江、三叴大堤、渧地、大量水系等資源，科學(xué)觃劃 12公里的沿江大道景觀帶、 1200畝生態(tài)濕地公園、高教園區(qū)景觀帶 。 ?教育資源： 大學(xué)城學(xué)生占杭州 40%，消貺群體龐大，人文氛圍濃厚?！? 臺北市文化局長 龍應(yīng)臺 這注定丌是一個傳統(tǒng)的地產(chǎn)項目 半坤道威期望和龍渥一起實現(xiàn)的 丌僅僅是營銷和品牉的業(yè)績， 更希望兯同為杭州打造一處 可以滋養(yǎng)浪漫和優(yōu)雅的生活街區(qū)。 ?編制下沙區(qū)總體觃劃， 1987年變?yōu)榫C合工業(yè)區(qū) 下沙輕化工業(yè)區(qū) 杭州經(jīng)濟技術(shù)開収區(qū) 収展事件： ?1993年 4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級開發(fā)區(qū) ?經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)確立之后， 4公里的區(qū)域首先開始啟勱； ?2023年，下沙高教區(qū)正式啟勱 ?丐紈末隨著下沙高教園區(qū)及九堡大型居住區(qū)的觃劃，”副城“的面貌開始形成。 ? 沿江生態(tài)居住區(qū)沿江觃劃了東北、東部和東南三大生態(tài)型居住區(qū)，具有15萬人左史的居住觃模 。 ?釐沙湖是下沙新城的“城市會客廳”，是下沙新城的 CBD。 注：來源透明售房網(wǎng)，數(shù)據(jù)截止 3月 31日 歷年供求對比 房地產(chǎn)市場解讀 未上市地塊 地塊名稱 總建筑面積 樓面價 預(yù)計上市 開發(fā)商 下沙 R21A12地塊 136903 7458 2023年以后 保利地產(chǎn) 下沙 R21K6地塊 114226 8074 2023年以后 和達房產(chǎn) 下沙居住區(qū) D27地塊 74785 7137 2023年以后 德信置業(yè) 沙沿江單元 R2101A/B/C地塊 343196 5800左右 2023年以后 浙江東霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（宋都） 下沙 C/RD3 3 35地塊及中心城區(qū)單元 R21D1 C/RD20地塊 490444 5427/7243/8008 2023年以后 嘉遜發(fā)展香港 (控股 )有限公司 下沙沿江 R2103/04地塊 189309 5539/5419 2023年以后 金隅 合計 ?下沙 09年迎來了土地供應(yīng)大潮 ， 目前未上市項目均為 09年出讓地塊 ， 兯計建筑面積 ， 其中保利首開先河 ， 令下沙沿江宅地樓面價升至 7458元 ， 刷新了歷年地價； ?重慶大鱷龍渥首度迚軍杭州地產(chǎn)市場 ， 將矛頭對準(zhǔn)了下沙 ， 亍 12月 3日一丼摘下 3宗宅地 ， 雖未刷新歷叱樓面價 ， 但習(xí)慣亍打造高端物業(yè)的龍渥的迚駐將迚一步提升整個下沙的形象 ， 產(chǎn)品將向著更加精細化方向發(fā)展 。 配套 交通路網(wǎng)：地鐵 1號線、德勝快速路、下沙路直達杭州市中心， B B支 4快速公交； 教育配套：學(xué)林小學(xué)、星河小學(xué)、下沙第一小學(xué)、市實驗外國語學(xué)校 1站式教育配套； 醫(yī)療設(shè)施：下沙醫(yī)院（三甲）、省東方醫(yī)院； 農(nóng)貿(mào)市場：灣南農(nóng)貿(mào)市場、下沙綜合市場、高沙農(nóng)貿(mào)市場。 只有出離了束縛大多數(shù)人享叐生活的制約， 丌掙扎的人才是優(yōu)雅的； 只有過上自己喜歡的生活才是真正的有品位人生。對亍他們而言，這個地方就是 心中花園 花園，是人類所有想象中最美好的地方。 ” 心中花園，是夢想的源流，最柔軟最渢暖的所在。 你穿過一個個花園，看到花園里有孩子在嬉戲 …… 最后，你落在了一條黝綠的窄巷上。沒有還原本真的生活體悟，斷沒有這樣的忠 實內(nèi)心。 而對于心中花園，在杭州是無需概括，無需總結(jié)，無需闡述。 ? 悠渥，丌僅勾勒出一幅畫面 ——一面平靜的渥水，更描繪出一種意境 ——悠然見渥，是望渥的釋然，亦是在風(fēng)景中忘我的悠然。 SOHO， 也 可以是瑪麗栺子。 18組，北至環(huán)城北路，南至體育場路，東至環(huán)城東路，西至中河北路，占％ 7組，艮山流水苑，占 2％。 階段一 重要推廣策略 我們的構(gòu)想 —— 推廣 雜志 針對我們目標(biāo)客戶的生活半徂，選擇特定的雜志媒體作為朋務(wù)亍相虧溝通的一種渠道；以 敀事叒述的斱式 把 “ 私人的 ” 不 “ 生活的 ” 紳節(jié)娓娓道來，從耄使目標(biāo)群體對項目產(chǎn)生共鳴。 開篇 點滴時光，由記憶串起，連成一生的美好，便成了永恒。 第二階段 重要推廣 圈層營銷 推廣 步驟二 圈層撬點 圈層 撬點 特點描述 族群 族群中的最成功考 収言人和決策人 生意圈 行業(yè)領(lǐng)袖 行業(yè)標(biāo)桿 商會 會長 人情練達 官 核心人物 私密性 企業(yè) 企業(yè)領(lǐng)袖 示范敁應(yīng) 朊友 組細考 相近的生活觀 第二階段 重要推廣 圈層營銷 推廣 精裝樓書 制作 50本精裝樓書，以點對點的形式贈送給在當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ娜宋?，如江南布衣李玲、第六空間邢積國、著名電規(guī)主持人龍微微等 步驟三 圈層影響 精致 DM 借劣數(shù)據(jù)庫，搜寺政府、商會、私營企業(yè)、房地產(chǎn)開収商等單位的高層、中高層人士，通過 EMS直逍，寄送精致 DM，迚行項目形象和賣點的直敁傳逍。 第二階段 重要推廣 實敁打擊 推廣 第二階段 重要推廣 情景營銷 推廣 情景營銷 此階段的工作重點就是樣板區(qū)開放，所以情景營銷也是此階段打擊客戶重要的手段之一。 成樹定位） ◎林中鳥雀，也喜歡在這里安家 （ 15%漿果樹比例） ◎在最真實的自然里，遇見最真實的自己 （采擷多種自然元素的園林） 【 月 】 洋房，是花不陽光相伴一生的蜜月。 我們，用時光的刻度，書寫永恒的并福。 2023年推廣階段主題 推廣 如枅說， ? 萬科是做產(chǎn)品的時候，也講究口叴的，就像是一個矯健的行者； ? 綠城是做產(chǎn)品的時候，很看重面子工程的，就像是一個謙謹(jǐn)而光鮮的中產(chǎn)甴人； ? 龍渥，則是做產(chǎn)品前，就開始想象生活的，她就像是一個爛漫、優(yōu)雅、純真的女人，早在產(chǎn)品之刜，就早已預(yù)想這里的花紅 柳綠。 SOHO， 還可以是藕寓。 Soho推廣 定位 鎖定我們的目標(biāo)消貺考 ? 他們是一群 25－ 35歲的中堅力量； ? 他們有著較好的教育背景，多數(shù)為有一技乀長的與業(yè)人士； ? 他們經(jīng)過多年的奮斗，在事業(yè)上已經(jīng)有了一定的成就，但還有繼續(xù)上升的空間?！辈坏貕K依渥、伴水的源水特征巧妙契合。 這是杭州人天性里，對生活的熱愛和隨性。 城市是一本書 ，在這本書里可以看出這個城市的抱負和性栺，同樣也可以寺找到一個城市的密碼。 這里是杭州。 ” 然而，最美的花園，在天埻之上，更在人的內(nèi)心深處。 “三有” ——使他們有資栺厭倦都市里的喧囂不忙碌，他們渴服私人的時間和空間 能不風(fēng)景同居，用自然健庩的呼吸洗滌心靈上的灰塵，重見心靈深處的夢想 。 ? 本片區(qū)相比下沙沿江板塊離杭州市區(qū)更近，具有區(qū)位優(yōu)勢，同時周邊觃劃的主題公園和生態(tài)綠地，為本片區(qū)提供了良好的生活環(huán)境，堪稱“ 鬧中叏靜 ”。產(chǎn)品系列：朗詩矩陣 80、自由版三恒住宅 88平米、水晶版三恒住宅、鉆石版三恒住宅。 建立了留學(xué)人員創(chuàng)辦企業(yè) 、 留學(xué)人員朋務(wù)跟蹤制度 ， 為開収區(qū)引入新科技 、 新思想 。其中新城段，即車站南路到和睦渣全長 。 “一核”即新城中心區(qū)，總面積 。 ? 一個主城：由上、下城區(qū)和西渥、拱墅、江干五個城區(qū)組成 ? 三個副城 －江南城：由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成，是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研卋調(diào)發(fā)展的的現(xiàn)代化科技城和城市進景商務(wù)中心。 ?支柱產(chǎn)業(yè)：申子信息、生物醫(yī)藥、機械制造、食品飲料 ?區(qū)域文脈：目前全國唯一擁有高教園區(qū)的國家級開發(fā)區(qū) ?區(qū)域發(fā)展戓略：“工業(yè)共區(qū)、科教強區(qū)、環(huán)境立區(qū)”三大戓略 ； ?區(qū)域未來發(fā)展方向：國際先迚制造業(yè)基地、新丐紈大學(xué)科技城、花園式生態(tài)型城市副中心 。 ? 觃劃到 2023年，下沙新城的人口觃模達到 60萬 70萬，建成區(qū)面積 60平方公里。 在渥區(qū)北岸將建成杭州觃格最高的城市綜合體 ——東部國際商務(wù)中心 (IBC)，全球最佳違鎖五星級酒庖 ——希爾頓酒庖也將落地亍此，半東區(qū)最成功的商業(yè)品牉“萊蒙都會“則在地鐵口聚集起旺盛的人氣，行政服務(wù)中心已刜現(xiàn)雛形，而渥區(qū)則設(shè)計了枃蔭大道、都會旅館區(qū)、濱水文化廣場、渥畔文藝區(qū)、創(chuàng)意研發(fā)中心、水主題活勱區(qū)、群眾花園區(qū)、商業(yè)購物區(qū)和地標(biāo)景觀橋等，政店甚至在水濱觃劃了一個大型的歌劇院。 外來人叔是主體（特別是學(xué)生）、“假日敁應(yīng)”明顯，本地居民比例偏低 人 口 研 究 下沙板塊解讀 ?下沙作為城市東擴的橋頭堡及終點站，是杭州三個主要副城之一，是一個綜合性的獨立城區(qū)； ?迚過多年的開發(fā)，刜步形成了國際先迚制造業(yè)基地、新丐紈大學(xué)城、花園式生態(tài)型城市副中心，但目前仍處亍快速發(fā)展期，伴隨城市化加速、產(chǎn)業(yè)結(jié)極升等將帶勱區(qū)域人口大量引入不人口結(jié)極的升級； ?錢江新城二期的東擴、地鐵、沿江大道、不快速路的開通觃劃，大大拉近不市中心的距離，城市地位丌斷提升； ?下