【正文】 如果建筑物是自己建造的，也應(yīng)假設(shè)全部費(fèi)用與支付給承包商的相同。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)用地取得費(fèi)用（含征地、拆遷補(bǔ)償和稅費(fèi)）平均為 15萬元 /畝，土地“五通一平”開發(fā)費(fèi)用（含稅費(fèi)）平均為 2億元 /平方公里。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 66－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年 ， 0％ 磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年 ， 2％ 磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年 ， 2％ 磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年 ， 6％ 磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年 ， 4％ 磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年 ， 3％ 簡易結(jié)構(gòu)： 10年 ， 0％ 耐用年限＝建筑物已使用年限 +尚可使用年限 － 67－ ? 思考 會(huì)計(jì)上建筑物折舊額計(jì)算與估價(jià)值折舊額計(jì)算有何差別？ － 68－ ?會(huì)計(jì)上折舊與估價(jià)時(shí)計(jì)算折舊的差別 ?折舊目的不同 ?折舊基數(shù)不同 ?折舊方法不同 ?折舊耐用年限不同 － 69－ 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等 ， 則建筑物每年的折舊為： NRCNSCD ????? 1第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 70－ 示例： 某建筑物建筑面積為 320m2， 重置價(jià)為 2500元 /m2， 耐用年限為 40年 ， 已使用 7年 ， 殘值率為 4％ 。 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 扣除項(xiàng)目金額。 － 36－ ?總結(jié) ? 新開發(fā)土地成本法運(yùn)用范圍 ? 成本法運(yùn)用過程中有關(guān)稅費(fèi)計(jì)算 ? 投資利息的計(jì)算 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 37－ ?新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 ? 基本思路 根據(jù)房地產(chǎn)從取得土地、安置補(bǔ)償、前期工程、建設(shè)施工直至建成銷售的全過程，逐步逐項(xiàng)確定必要成本、利息、利潤、稅費(fèi)等并加總，從而得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營業(yè)稅稅額的 7%，在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為營業(yè)稅稅額的 5%，其他地區(qū)為營業(yè)稅稅額的 1%。 4. 被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)。 － 13－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算取得待開發(fā)土地的成本 ?從農(nóng)村取得土地 ?國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用 ?支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 － 4－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?含義 成本逼近法是求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的 重新構(gòu)建價(jià)格 ，然后 扣除損耗 ，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ? 耕地開墾費(fèi)。 － 21－ 示例 1 某土地開發(fā)項(xiàng)目取得土地的費(fèi)用和該階段的稅費(fèi)共 300萬元，取得土地后即開始動(dòng)工，將土地開發(fā)成熟地后轉(zhuǎn)讓，開發(fā)期為 2年，同期銀行貸款年利率為 8%，計(jì)算土地取得費(fèi)用的利息。 由于這種增值是土地所有權(quán)人允許改變土地用途帶來的 ， 應(yīng)歸整個(gè)社會(huì)所有 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 47－ ?公共設(shè)施 建設(shè)費(fèi) 包括由開發(fā)商支付的建設(shè)居委會(huì)、派出所、托兒所、自行車棚、公廁等非經(jīng)營性用房；附屬工程如鍋爐房、熱力點(diǎn)、變電室、開比索、煤氣調(diào)壓站的費(fèi)用和電貼費(fèi)等；文教衛(wèi)生如中小學(xué)、文化站、門診部、衛(wèi)生所用房的建設(shè)費(fèi)用。另外主要存在 經(jīng)濟(jì)性貶值。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 83－ 分析： 這是典型的新開發(fā)土地分塊出售情況，已知各項(xiàng)成本、費(fèi)用等。 － 94－ 演講完畢，謝謝觀看！ 。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為 20%，土地資本化率為 12%。 100 100％ ＝ ％ － 76－ 注意： 在實(shí)踐中 ， 也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 54－ ?計(jì)算公式 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購建價(jià)建筑物重新或重新開發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝??第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 55－ 思考： 土地是否存在貶值？ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 56－ 一般來說，土地不會(huì)隨著使用而出現(xiàn) 實(shí)體性貶值 ，但當(dāng)土地使用權(quán)被規(guī)定了 使用年限 后，土地使用權(quán)就有一個(gè)使用壽命的問題。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 46－ ?建安工程費(fèi) 即開發(fā)商取得土地后，將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發(fā)商應(yīng)付給建筑商的全部費(fèi)用。 － 29－ ? 開發(fā)利潤通常按一定基數(shù)和相應(yīng)的利潤率來計(jì)算： ?直接成本利潤率 （計(jì)算基數(shù) =取得成本和開發(fā)成本） ?成本利潤率 （計(jì)算基數(shù)：取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用） ?銷售利潤率 （計(jì)算基數(shù)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的銷售價(jià)格） － 30－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?土地增值收益的確定 土地增值收益主要是由于 土地用途的改變或土地功能變化 而引起的 。 － 20－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算投資利息 ?注意： ? 無論是 自有資金 ， 還是借入資金 均應(yīng)計(jì)算利息； ? 計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi) ? 根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息 。 ? 房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) (此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，其構(gòu)成參見城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) )。 ?本章重點(diǎn)與難點(diǎn)：重點(diǎn)是 成本逼近法的計(jì)算方法及運(yùn)用 ,難點(diǎn)是土地增值收益和建筑物折舊的內(nèi)涵和求取。 ?支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 6. 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。以用于改善中小學(xué)基礎(chǔ)教育設(shè)施和辦學(xué)條件。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 43－ 注意 這一部分費(fèi)用與土地的 生熟 程度有關(guān)。但對(duì)于納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入明顯低于市場價(jià)格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)對(duì)其轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，核定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 71－ 示例： 某建筑物建筑面積為 320m2， 重置價(jià)為 2500元 /m2， 耐用年限為 40年 ， 已使用 7年 ， 殘值率為 4％ 。開發(fā)完成