【正文】 14:09:3214:09:3214:093/11/2023 2:09:32 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 11日星期六 下午 2時(shí) 9分 32秒 14:09: 1比不了得就不比，得不到的就不要。都市報(bào) 1次， *1＝ ；晚報(bào) 13次， 5*13＝ 65萬。 ? 以上價(jià)格均為折后實(shí)收均價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)一期多層總體均價(jià) 2600。 ? 通過高爾夫車的設(shè)置，給客戶強(qiáng)烈傳達(dá)項(xiàng)目超大規(guī)模氣勢(shì)； ? 同華南板塊的南國奧林匹克花園、雅居樂等一樣，統(tǒng)一現(xiàn)場看樓路線；同時(shí)在高爾夫看樓車上增設(shè)報(bào)站期，每到一個(gè)景點(diǎn)，通過報(bào)站期向客戶介紹目前所處小區(qū)位置特點(diǎn)，以此增強(qiáng)項(xiàng)目的參觀展示性及形象高度。體現(xiàn)一種濃郁的生活氛圍。 ? 詳細(xì)方案由廣告公司提供。 二、企業(yè)代言人 方案二： 團(tuán)隊(duì)宣傳 ? 宣傳精英團(tuán)隊(duì)，塑造企業(yè)整體專業(yè)形象。 ? 因在《宰相劉羅鍋》中飾演和珅獲北京電視藝術(shù)春燕獎(jiǎng)和第十四屆中國電視金鷹獎(jiǎng)“最佳男配角”。 ? 效果控制： 通過與會(huì)人員的社會(huì)地位，在石家莊地產(chǎn)界引起廣泛關(guān)注，達(dá)到預(yù)期宣傳效果。 B、 時(shí)間： 4月 1日－ 5月 9日 C、 操作思路： ? 4月 1日－ 4月 6日：炒作財(cái)智人物 8大生活主張，與項(xiàng)目“ 21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地”相呼應(yīng)； ? 4月 7日－ 4月 25日，以“燕趙晚報(bào)”的名義，選取中國十大財(cái)智人物，形成“財(cái)智人物風(fēng)云榜”，并以征文的形式，推出“我解財(cái)智人物”，讓普通市民談?wù)勊麄儗?duì)財(cái)智人物及其居家選擇的理解，本項(xiàng)目以協(xié)辦單位的身份出現(xiàn)； ? 4月 26日－ 5月 9日，宣傳“水榭花都”作為“財(cái)智人物”理想居住地的優(yōu)勢(shì)所在； 注：詳案在發(fā)展商認(rèn)同思路后另行提供。 ? 4月 26日（周六），現(xiàn)場售樓部銷售進(jìn)場，賣場實(shí)景到位。 ? 中長期目標(biāo)：天山地產(chǎn)在河北省的“萬科”品牌形象。 ? 其產(chǎn)品建設(shè)較為成功，但在營銷上缺乏亮點(diǎn)，同時(shí)歐陸風(fēng)情已經(jīng)顯得庸俗而不合潮流。 項(xiàng)目品牌 項(xiàng)目素質(zhì) 人文內(nèi)涵 市場口碑 … 企業(yè)品牌 企業(yè) 文化 經(jīng)營理念 公眾形象 品牌項(xiàng)目1 品牌項(xiàng)目2 品牌項(xiàng)目 3 … 品牌維護(hù)與強(qiáng)化 天山地產(chǎn)品牌運(yùn)作示意圖 三、入市時(shí)機(jī) 幾個(gè)基本思考問題 : ? 開盤能否熱銷是項(xiàng)目后期是否可以實(shí)現(xiàn)順暢銷售的重要條件。 詳細(xì)方案在開發(fā)商認(rèn)同后另行提供。 ? 時(shí)間 ： 5月 18日 ? 地點(diǎn) ：項(xiàng)目現(xiàn)場售樓部 ? 主題 ：形象代言人現(xiàn)場作秀、“排隊(duì)限時(shí)搶購” 。 注： 詳案在活動(dòng)前一個(gè)月另行提供。 二、企業(yè)代言人 目的： ? 通過企業(yè)掌舵者的宣傳、推廣，樹立個(gè)人品牌，進(jìn)而達(dá)到樹立企業(yè)品牌的作用。 ? 擔(dān)任各類社會(huì)慈善事業(yè)的公職：如河北省教育基金會(huì)會(huì)長等。 ? 具像客戶情景展示：為真正達(dá)到營造居家氛圍，引起客戶共鳴的目的，可將該戶型目標(biāo)客戶具像化，將主人一家?guī)卓诿麊巫骱唵谓淮?，用精美裝飾板釘在入戶門口 —— 與戶型平面圖并列。附陽光棕櫚園的小區(qū)入口做法。 ? 持有該 VIP卡的客戶，享有正式開盤當(dāng)天的排隊(duì)搶購權(quán)；購房時(shí)可以享受正常優(yōu)惠外額外 2％的折扣；該 VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓，但為防止客戶丟失，轉(zhuǎn)讓接收人必須持有原購卡人的轉(zhuǎn)讓說明書。 ? 鋪墊期形象建立為主，內(nèi)部認(rèn)購期項(xiàng)目整體形象的宣傳，開盤期以開盤熱銷，持銷期項(xiàng)目分賣點(diǎn)的詳細(xì)闡述。 ? 現(xiàn)場包裝費(fèi)： 預(yù)計(jì) 200萬 ? 一期營銷費(fèi)用總計(jì)： 58+46+++141+200＝ ? 一期銷售金額 ＝ *2600＝ 17004萬 ? 營銷費(fèi)用比： ＝ ％ ? 略高于正常水平 ,但考慮到一期建立知名度需要、部分費(fèi)用需分?jǐn)偟胶笃谝约伴_發(fā)商所能拿到的優(yōu)惠價(jià)格等幾個(gè)因素，該費(fèi)用在可接受范圍。 :09:3214:09:32March 11, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 11日星期六 2時(shí) 9分 32秒 14:09:3211 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :09:3214:09Mar2311Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 三、費(fèi)用預(yù)算 ? 宣傳資料： 內(nèi)部認(rèn)購期，樓書 1500本， ，折頁， 5000份，生活手冊(cè) 1500本， ，手提袋 1500份， ；開盤強(qiáng)銷期，樓書 1500， ，折頁 8000份， ，生活手冊(cè) 1500份， ，手提袋 1500份， 。 ? 報(bào)紙、戶外、電視廣告為主，廣播廣告為輔。 ? 內(nèi)部認(rèn)購期間，不簽訂認(rèn)購合同，不認(rèn)購房號(hào)，但客戶可購買優(yōu)先購房卡 —— VIP卡。 六、小區(qū)主入口 ? 作為給予客戶的第一形象，小區(qū)入口顯得特別重要，它客戶心中形成先入為主的映像； ? 在入口處，進(jìn)廣場位置，做一精美小雕塑，以展示小區(qū)形象。 ? 洗手間、廚房的擺設(shè)要精致，體現(xiàn)生活細(xì)節(jié)。 四、 企業(yè)回饋社會(huì)理念 ? 目的： 為保持企業(yè)的公眾形象、建立企業(yè)品牌，體現(xiàn)企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)不忘給予社會(huì)回報(bào)的崇高精神。 ? 為保證使用價(jià)值，可按出場次數(shù)簽定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。） ? 地點(diǎn)： 石家莊頂級(jí)酒店 ? 與會(huì)： 天山領(lǐng)導(dǎo)，中國發(fā)達(dá)城市康居工程項(xiàng)目開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)，中國某地產(chǎn)界知名人士，同致地產(chǎn)代表，電視臺(tái)、報(bào)社媒體記者。 ? 廣告： 以參觀者身份的形式，通過報(bào)紙軟文炒作參觀活動(dòng)的熱烈及參觀者對(duì)項(xiàng)目素質(zhì)的高度贊揚(yáng)； 注： 詳案在發(fā)展商認(rèn)同思路后另行提供。 ? 效果控制： 與政府規(guī)劃部門聯(lián)合炒作，增強(qiáng)宣傳可信性。 二、 項(xiàng)目總體營銷戰(zhàn)略 二期賣社區(qū) ? 一期客戶入住，項(xiàng)目實(shí)景已經(jīng)充分展示，建筑及園林品質(zhì)不再可能在市場上引起大的轟動(dòng)，并且項(xiàng)目外在品質(zhì)復(fù)制簡單，不具備長久競爭優(yōu)勢(shì)； ? 真正的好盤，在于能以好的項(xiàng)目外在品質(zhì)為基礎(chǔ)，為業(yè)主提供一個(gè)良好的居住氛圍，創(chuàng)造社區(qū)品牌，在物質(zhì)與精神上雙重滿足業(yè)主居住需求，體現(xiàn)“ 21世紀(jì)人居理念”； ? 從二期開始，建立“天山會(huì)” ——見形象推廣篇。 一、市場營銷環(huán)境 案例一 ： 國際城 ? 以 大氣、另類的樣板房展示及模型展示吸引客戶，起到轟動(dòng)效應(yīng)； ? 雖以國際化形象出現(xiàn)，但缺少自身產(chǎn)品上的支撐； ? 缺少對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略性規(guī)劃，同時(shí)工程形象未能跟上宣傳步伐； ? 其旺銷主要緣于低價(jià)入市和煽情的營銷手法； ? 雖然本項(xiàng)目與國際城的目標(biāo)客戶存在一定的差異，但其大氣的營銷手法同樣值得學(xué)習(xí)。 二、 項(xiàng)目總體營銷戰(zhàn)略 ? 貝爾高林擅長水景營造； ? 項(xiàng)目具備較好的素質(zhì)，賣點(diǎn)突出，但其中最為明顯、最具宣傳推廣價(jià)值的為水景； ? 石家莊人對(duì)水景住宅具有相當(dāng)高的認(rèn)同度； ? 符合“水榭花都”這個(gè)項(xiàng)目名稱； ? 具體廣告語由廣告公司另行提供。 ? 4月 26日－ 5月 17日，組織“水榭花都”考察團(tuán)活動(dòng)，通過現(xiàn)場極具煽動(dòng)力的園林、建筑、會(huì)所、模型、樣板房等展示，讓客戶鑒證項(xiàng)目一流品質(zhì)，引起轟動(dòng)效應(yīng)，積累大量客戶，為開盤熱銷創(chuàng)造條件。 ? 時(shí)間： 2023年石家莊春節(jié)房地產(chǎn)交易會(huì) ? 措施、手法： 1，買斷會(huì)刊黃金版面：封面、