【正文】 :57:5315:57Mar233Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :57:5315:57:53March 3, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 商業(yè)后期營運思路 ? 提前確立后期營運節(jié)點 ? 營運中需要注意的問題 ? 業(yè)改一般思路 ? 最終目標(biāo)確定 提前確立后期營運節(jié)點 ? 何時漲價 ? 何時開始第二次招商 ? 何時開始銷售 ? 何時實施業(yè)改 ? 何時開始推廣策略 營運中需要注意的問題 ? 促銷活動不要太頻繁，避免不促不銷 ? 建議實施統(tǒng)一收銀（大型主力店除外） ? 成立專門的營運部門，解決各種突發(fā)問題。 ? 寫字樓是商業(yè)的客源提供者，寫字樓商業(yè)應(yīng)從策劃伊始便定位為服務(wù)寫字樓白領(lǐng)的規(guī)劃思路。 ? G．租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時炸彈，威力如何有待時間的驗證。 注意（如何規(guī)避風(fēng)險） ? 從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來了較高的風(fēng)險，在這場信息不對稱的博弈當(dāng)中，中小投資者明顯處于劣勢。 失敗案例分析之萬達篇 商鋪銷售的推廣模式 ? 自購自營 ? 純租賃 ? 返租 ? 帶租約銷售 ? 回購 自 購 自 營 ? 在這種模式中，購房者即是業(yè)主又是商戶，同時擁有此店鋪產(chǎn)權(quán)，并利用手中資源在本商鋪進行經(jīng)營活動，開發(fā)商負責(zé)提供相應(yīng)物業(yè)管理，并收取一定物業(yè)費用。而女人街卻像一個孤立的島，完全與周圍商業(yè)不相融合，這也是其人氣不旺的原因之一 。 百貨、餐飲、娛樂、超市等 ？？ 商圈四個必需 由于設(shè)計年代久遠，和平路和濱江道上的幾大商場都沒有停車場，濱江道每百平方米商場僅有 ；同時其周邊道路狹窄，交通極不便利。 位于河西、和平、河?xùn)|三區(qū)交界處，可以輻射到三區(qū)居民。而女人街的消費對象是年輕的時尚女性，即 30歲以內(nèi)的人群。 ? 產(chǎn)權(quán)商鋪為業(yè)主帶來巨大威脅，業(yè)主從提意見 ? －－提退鋪－－信訪辦上訪－－鬧事－－局 ? 面無法收拾 ? 開發(fā)商從賣鋪－－返租－－加建地下停車場 ? －－仲裁。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續(xù)性。商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。對于是否會與銀行進行合作，加入銀行的理財計劃，通過金融機構(gòu)的介入為類信托產(chǎn)品增信，其透露，目前與銀行的合作還處在初級討論階段，預(yù)計需要投入大量的細節(jié)設(shè)計工作。 ? 可有意識地將前期的租賃商戶過渡為聯(lián)營商戶。 15:57:5315:57:5315:573/3/2023 3:57:53 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 下午 3時 57分 53秒 下午 3時 57分 15:57: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :57:5315:57:53March 3, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 3日星期五 3時 57分 53秒 15:57:533 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 ? 建立獎勵機制，分配銷售任務(wù)，并準(zhǔn)確記錄每商戶每天的經(jīng)營狀況。 ? 有效租金： 將基本租金及百分比租金 (以議定的一百分比的營業(yè)額支付給業(yè)主合并一起計算。當(dāng)然，這種辦法在國內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。一旦經(jīng)營不善，向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租，假如開發(fā)商也無力或無心承擔(dān)每年高達總銷售額 X%的巨額返租（這種可能性極大），小業(yè)主的厄運也就開始了，這一切與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。 純 租 賃 ? 商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)方式，在這種模式中，開發(fā)商為大業(yè)主，商戶用支付貨幣的形式擁有商鋪的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍為開發(fā)商所有，開發(fā)商不但要收取商鋪之租金，同時亦要收取物業(yè)費用，并提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)、推廣服務(wù)及運營服務(wù)。與其大肆宣傳的口號大相徑庭，不能滿足年輕時尚女性的需求，導(dǎo)致客源逐漸流失。即便是新建的大型超市或購物中心 ,其平均比例也不過 :1,可以說差距甚大。 位于南京路與大沽路交口，交通非常便利。 成功個案的共性 ? 開發(fā)商的前期定位非常準(zhǔn)確 ? 區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)非常完善 ? 周邊人口密度和消費能力突出 ? 發(fā)揮自身優(yōu)勢，形成區(qū)域商業(yè)經(jīng)營差異化 失敗案例分析之女人街篇 ? 地段先天不足埋下失敗隱患 ? （ 1）單面臨路（東：棕櫚陽光住宅區(qū)，舒泊；南：濱江亞飛汽車；北： 1928） ? 西：南門外大街，但中間設(shè)隔離帶 ? （ 2）地段