中原-城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略-寶城22區(qū)項(xiàng)目分期開發(fā)探討(專業(yè)版)
【正文】 ?四房、五房的面積比方案一相對(duì)縮小，以增加大戶型的套數(shù)。 10 B E C A D 小學(xué) 幼兒園 靈芝公園 學(xué)校 寫字樓 城 市 干 道 二期項(xiàng)目 一期內(nèi)部資源分析 ——景觀 /噪音 地塊噪音影響分析： B E C D 區(qū)域 噪音價(jià)值判斷 打分 10分 A 臨近小學(xué)和商業(yè)中心、噪音較大。 ?唯一 76萬(wàn) ㎡ ： 強(qiáng)調(diào)規(guī)模優(yōu)勢(shì)及唯一，為生活提供“無(wú)所不能”！ ?公園： 是稀缺資源放大化，也是打造公園般社區(qū)的藍(lán)圖描繪。 前言 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 地緣分析 項(xiàng)目整體及各地塊定性分析 開發(fā)謀略 形象定位 一期各類物業(yè)的指標(biāo)分配 完善的城市綜合體（住宅 /商業(yè) /寫字樓 /公寓） 90/70適用整體或一期的戶型配置 主要內(nèi)容 第一部分：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 地緣分析 —— 位置特性 靈芝公園 新安公園 創(chuàng)業(yè)路 廣深高速 新安路 本案 寶安公園 公園路 非房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域 老區(qū)商業(yè)中心一級(jí)輻射 第一批舊改核心區(qū) 占據(jù)公園稀缺資源 周邊配套成熟 交通通達(dá)性高 根據(jù)新寶安的發(fā)展規(guī)劃和新 CBD中心區(qū)的建設(shè)要求 ，未來(lái)的 2 26區(qū)將定位成寶安舊城的商業(yè)中心區(qū)，將出現(xiàn)建筑面積約為 50萬(wàn)平米的商業(yè)建筑群；與中心區(qū)的商業(yè)中心現(xiàn)代化、高檔化的定位有所不同，老城的商業(yè)中心更加強(qiáng)調(diào)大眾化、生活化。確定時(shí)間約晚，價(jià)值提升約小，即僅能對(duì)后售的單位價(jià)格提升有幫助，不能追溯既往。 6 C 盡攬小區(qū)中心園林景觀。 ?180220平方米五房為本項(xiàng)目中平面最大面積，全部位于 A區(qū)同時(shí)朝向靈芝公園、小區(qū)園林的最佳位置，面積比為 5%。 針對(duì)本項(xiàng)目，由于地位位置、容積率、周邊環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、地塊素質(zhì)等的各項(xiàng)差異，結(jié)合本項(xiàng)目定位，本項(xiàng)目一期戶型配比如下： 戶型 面積區(qū)間（ ㎡ ） 主力面積（㎡） 面積比 套數(shù) 套數(shù)比 套數(shù)合計(jì) 備注 二房 2*2*1 7079 75 20% 35％ 677 27% 27% 不組合 三房 小 3*2*1 8089 85 15% 448 18% 58% 不組合 中 3*2*2 105115 110 30% 65％ 692 28% 不組合 大 3*2*2 120130 125 15% 305 12% 80 ㎡二房 +45 ㎡一房組合 四房 4*2*2 135144 140 15% 272 11% 11% 75 ㎡二房 +65 ㎡二房組合 五房 5*2*2 155165 160 5% 79 3% 3% 85 ㎡三房 +75 ㎡二房組合 合計(jì) 住宅總銷售面積 253800平米， 2473 100% 100% 一期戶型配比 一期戶型配比 （報(bào)批用） 戶型 面積（ ㎡ ） 主力面積 （㎡） 面積比 套數(shù) 套數(shù)比 套數(shù)合 計(jì) 一房 1*2*1 4048 45 5% 70％ 305 10% 10% 二房 2*2*1 6368 65 7% 272 9% 51% 2*2*2 7278 75 10% 351 11% 2*2*2 7079 75 20% 677 22
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