【正文】 2023/2/282023/2/282023/2/282/28/2023 1:35:14 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/282023/2/282023/2/28Tuesday, February 28, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 入市原則及時機 結(jié)合分析本項目各方面工作的進度安排，針對本案主要的競爭對手 —— 香城花園 05年 4月會推出新的一期，且二期面積較大，會分流本案的潛在客源。 《 蘇州日報 》 、 《 姑蘇晚報 》 —— 軟文 、 硬廣告 并通過燈光的表現(xiàn)白天與夜晚不同的效果。 泳池邊我們搬入沙灘，架起沙灘椅與遮陽棚營造海濱氣息。 項目分析 威脅（ Threat）： ※ 日益路的建成通車會帶來一定的噪音和空氣污染。 本案主要競爭樓盤：香城花園 該區(qū)域是相城區(qū)政府所在區(qū)域，道路、景觀等都優(yōu)于其他區(qū)域，目前在售樓盤不多，但具有較大的發(fā)展?jié)摿Α? ※ 本案附近蘇州外國語學(xué)校 、 陸慕小學(xué) 、 陸慕省級重點中學(xué) ，為項目提供了良好的學(xué)區(qū)配套 。 引入主題型的園林景觀設(shè)計，以配合小區(qū)主題。 定位策略 企劃包裝 營銷執(zhí)行 目 錄 ?規(guī)劃： 建議取消聯(lián)排別墅的規(guī)劃 ， 以增加項目的綠化率 ， 同時也拉大的建筑的棟距 。 花好悅園 HAPPY FAMILY ?中國人的家庭向往家和萬事興，花好月圓是理想的生活狀態(tài)。 電視形象廣告 —— 進行樓盤形象和品質(zhì)感的塑造 ?輕松按揭：簽約當天付 50000元， 5日內(nèi)付樓款的 10%或 15%，開發(fā)商提供 10%—— 15%的樓款， 10日 —— 15日內(nèi)完成按揭手續(xù)。 2023/2/282023/2/282023/2/282023/2/28 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 28日星期二 2023/2/282023/2/282023/2/28 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 28日星期二 2023/2/282023/2/282023/2/28 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。好男人 業(yè)務(wù)執(zhí)行 營銷推廣策略 業(yè)務(wù)執(zhí)行 大盤操作營銷策略： 定制營銷策略 機動營銷策略 借力借勢策略 知識營銷策略 創(chuàng)新營銷策略 營銷價格策略 突出案名營銷 把握營銷節(jié)奏 銷售策略創(chuàng)新： 爆炸式銷售策略 ?自由之邑一期 200多套在兩個小時內(nèi)售磬 ?泰盛瀾庭一期推出當天即售磬 增值置業(yè)計劃 日增 100金 —— 全城首發(fā)的增值置業(yè)計劃！ 情景營銷 獨立主題傳播模式： 體驗式營銷 業(yè)務(wù)執(zhí)行 業(yè)務(wù)執(zhí)行 售價預(yù)測： 多層均價 4200元 /M2 總價范圍 36萬 —— 65萬 小高層均價 3800元 /M2 總價范圍 35萬 —— 70萬 高層均價 3900元 /M2 總價范圍 21萬 —— 63萬 價格操控： 業(yè)務(wù)執(zhí)行 運用對價格合理、適時操控可以調(diào)動本案的銷售進程，做到層遞而上 控價原則： 低開高走 ?價格提升 ?價格造勢 ?價格引導(dǎo) ?價格控制 價格控制基本原則： 循序漸進提高和留有升值空間 價格控制上要嚴格避免三種情況： ?避免價格下調(diào) ?避免價格做空 ?避免缺少價格升值空間 業(yè)務(wù)執(zhí)行 全案推廣進度 階段 推廣產(chǎn)品 推廣時間 總銷金額 一期（ ） 多層 2萬㎡ 小高層 2萬㎡ 九個月 二期（ ） 多層 ㎡ 小高層 1萬㎡ 六個月 三期（ ） 高層 ㎡ 六個月 四期（ ） 高層 ㎡ 多層 2萬㎡ 五個月 合 計 ㎡ 二十六個月 業(yè)務(wù)執(zhí)行 全案資金回收表01一期（0 5 . 1 0 ）二期（0 6 . 8 ）三期（0 7 . 2 ）四期（0 7 . 8 ）銷售額業(yè)務(wù)執(zhí)行 銷售進度控制 導(dǎo)入期 發(fā)售期 強銷期 尾盤期 業(yè)務(wù)執(zhí)行 項目整體銷售必須注重五個原則： 第一 、 注重產(chǎn)品導(dǎo)入市場的試探性預(yù)熱 ， 有效降低 、 規(guī)避風(fēng)險 。 其富有親和力的形象 ， 顧家的形象 、 良好的口碑 ， 非常適合打造本案陽光 、 溫馨 、 和諧的新城市家庭生活 。 產(chǎn)品力補足建議 售樓處建議 市區(qū)接待處 —— 建議在離本案交通便捷的市區(qū)廣場設(shè)置售樓接待處，配套看房巴士。 設(shè)置組團綠化、穿透綠帶，中央噴泉，水岸長廊，塑造新城市花園感覺 物業(yè)建議 樓層的底樓全面架空，進行綠化布置，規(guī)劃景觀小品，并開辟休憩交流的空間 物業(yè)建議 道旁綠化設(shè)計 為免行車時的廢氣、噪音及燈光對住戶造成滋擾，所以路旁的樹木在選材及造型上除要美觀之外，應(yīng)配小區(qū)主題，同時應(yīng)更多地減低以上的污染。 ※ 政府公務(wù)員為本案提供了一定數(shù)量的潛在客源。定位 包裝 營銷 房地產(chǎn)開發(fā)銷售三大環(huán)節(jié)： 定位策略 基礎(chǔ) 18點 地塊：水榭花都 文脈：南國奧林匹克 主題：四季花城 會所：東海花園 商業(yè)：星河灣 教育：蔚藍海岸 交通：碧桂園 物業(yè)管理：萬科 總體規(guī)劃：陽光棕櫚灘 環(huán)境設(shè)計：硅谷別墅 1立面：東?；▓@ 1平面戶型：世紀村 1社區(qū)小品：華僑城 1大門：四季花城 1入口廣場：星河灣 1展示中心：龍湖花園 1樣板間：世茂濱江 1示范環(huán)境：置信夢工場 包裝： 5點 1線地產(chǎn)整合推廣 ? 現(xiàn)場包裝 — 引導(dǎo)進入 +工地的感染力 ? 賣場包裝 — 售樓處的親和力 ? 樣板間包裝 — 樣板間的熟悉力 ? 媒介推廣