【正文】 10:18:5110:18:5110:182/28/2023 10:18:51 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 28日星期二 上午 10時 18分 51秒 10:18: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 作為高端產(chǎn)品的銀座部分，由于項目本身面積大、總價高，以租帶售的模式更為適合此類物業(yè)，重點突破對象：外資銀行、高端品牌體驗店、國有高速發(fā)展商業(yè)銀行（民生、平安）、國企營運機構(gòu)（移動、聯(lián)通）。 媒體通路：基地圍擋（ D381及萬達北側(cè)圍擋）、高炮等以戶外硬廣為主 的全面覆蓋 執(zhí)行配合：圍擋設(shè)計及安裝、戶外硬廣全面符合調(diào)性的設(shè)計并覆蓋 效果評估：地段價值體系作為三期金街銀座項目的核心賣點，應(yīng)盡早開始著手建立市場鋪墊，通過戶外廣告（尤其是基地圍擋包裝）的價值渲染可有效剝離現(xiàn)階段億豐一期產(chǎn)品存在的思維定向固化問題，有利于減小后期項目價值提升時的客戶心理抗性。 （二）商業(yè)客群分析 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)顯示：商業(yè)客戶明顯集中于推盤期間，即炒作效應(yīng)依舊為商業(yè)的主題去化思路，如何締造項目自身價值視為關(guān)鍵操盤點。時代廣場，自 2023年動工以來，經(jīng)歷了 2023年的輝煌，也感受了 2023年地產(chǎn)冬天的到來。后期推廣及精準營銷布點選擇應(yīng)著重布置，同時外阜客戶通路渠道應(yīng)同步進行。 媒體通路：網(wǎng)絡(luò)、報廣、售樓處內(nèi)部展示 執(zhí)行配合：軟文 、展示墻、 X展架 效果評估：商業(yè)地產(chǎn)有別于其他不動產(chǎn)種類，政策支撐及發(fā)展導(dǎo)向往往會帶來最終結(jié)果極大的差異化表現(xiàn)，而結(jié)合項目本身特性分析—— D381，金街銀座項目最終客戶群必然是由自營客戶占比較大，此類客戶對于區(qū)域發(fā)展及項目未來實際發(fā)展前景評估側(cè)重較大，宣傳推廣過程中，著重將區(qū)域發(fā)展趨勢、政府未來規(guī)劃有效樹立必然將成為此類客戶（自營類大客戶）的核心訴求支撐。策略建議如下： 1）合理快速去化第一階段時間應(yīng)集中在 24月上旬，即金街銀座形象導(dǎo)入期內(nèi)，此間，應(yīng)通過售樓處改造結(jié)合老客戶回饋活動，通過挖掘億豐現(xiàn)有客戶資源高效傳遞三期項目信息的過程中順勢去化尾盤產(chǎn)品； 2）結(jié)合項目整體操盤思路，尾盤底商的去化策略應(yīng)秉承整體思路上的租售同步，以租帶售的模式，制定相應(yīng)的返祖模式有助于去化住宅底商； 3）老帶新政策將在 24月中成為尾盤產(chǎn)品去化的攻堅型政策，盡早制定推出并嚴謹執(zhí)行有助于整盤角度上的 D381乃至 D35的億豐老業(yè)主營銷模式成型。 , February 28, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 28日星期二 上午 10時 18分 51秒 10:18: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 , February 28, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 二、營銷執(zhí)行策略建議 線上品牌形象與產(chǎn)品力推廣，線下點對點精準營銷 根據(jù)項目特性及已售產(chǎn)品客群結(jié)構(gòu)判斷，未來的意向客戶集中為地緣性高收入群體及自營類大客戶群體。 D381有金街（步行內(nèi)街），有銀座（ 4層沿街商業(yè)），是一個人均消費需要達到 500以上的以娛樂、休閑、商務(wù)、餐飲、品牌特色店、次級主力店為核心的高端消費場所 業(yè)態(tài)分布示意圖 四、產(chǎn)品價值體系建立 品牌價值 D381產(chǎn)品價值體系 地段價值 區(qū)域商業(yè)升級契機 站在整盤角度的價值提升 （一）品牌價值體系 億豐模式的探討與總結(jié) 億豐在中國商業(yè)地產(chǎn)中蜿蜒前行了數(shù)十年，至今屹立不倒的原因何在？ 億豐 億豐成就了渾南？！ 報告結(jié)構(gòu) 一、項目現(xiàn)階段定向分析 四、下階段工作計劃 三、營銷推廣策略制定 二、產(chǎn)品價值體系剖析 第一部分、項目現(xiàn)階段定向分析 一、重要工作節(jié)點回顧 12月銷售團隊組建完畢，開始培訓工作； 01月 （先期 12人）進駐現(xiàn)場，開始交接客戶資源等初步工作； 01月，銷售團隊正式接手一、二期尾盤銷售工作，并開始與開發(fā)商對接相關(guān)工作； 02月，售樓處內(nèi)外部改造方案正式提交流程； 02月 15日， 2023年度營銷推廣策略方案提報。體量不大，所以我們 要更多的從整盤的角度來帶動他的傳播與價值疏導(dǎo) ，否則對未來經(jīng)營的闡述、對一臺規(guī)劃的支撐都缺乏支撐點； 精品商業(yè)，精品的餐飲、娛樂、休閑、品牌次主力