【正文】 2023/2/252023/2/252023/2/25Feb2325Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/252023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 盡管寫字樓市場投入絕對量不斷增長，但因為地段差異、產(chǎn)品差異因素影響，看則過熱的寫字樓市場實(shí)際存在開發(fā)結(jié)構(gòu)、開發(fā)區(qū)域上“供不應(yīng)求”的狀況 。 天） 三慶 ? 付款方式靈活。 二、濟(jì)南在售寫字樓樓盤特征 85%60%90%85%95%75%85%70%50%90%70%60%65%50%60%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%金龍大廈 豐利大廈 創(chuàng)展中心東環(huán)國際廣場發(fā)展大廈嘉恒商務(wù)大廈 銀座數(shù)碼廣場特區(qū)數(shù)碼港歷東商務(wù)大廈東方麗景國華商務(wù)大廈 世紀(jì)財富中心明珠國際商務(wù)港泰山國際大廈恒昌大廈銷售率統(tǒng)計● 配套設(shè)施 ? 項目配套缺陷多。 一 、寫字樓市場供需分析 濟(jì)南寫字樓市場迎來新發(fā)展： ? 新城市規(guī)劃及“十一五”戰(zhàn)略帶動發(fā)展。 ? 便利的道路交通情況為核心商務(wù)圈的又一特大優(yōu)勢。 ? 金融業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)將推動濟(jì)南市投資環(huán)境的改善，外商投資的不斷增長也將促進(jìn)城市投資環(huán)境優(yōu)化。 ? 目前數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，濟(jì)南市 2023年前三季度 GDP為 ,比去年同比增長 %；人均工資收入同比增長 %。 2023年 ，濟(jì)南市修建８條城區(qū)道路，總長度共計４４．７公里，這８條路為：二環(huán)東路，快速路９．２公里； 經(jīng)七路（ＢＲＴ程）， 主干路，１０．４公里 ? 2023年 3月中旬公示的濟(jì)南市泉城廣場北側(cè)地區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計方案，規(guī)劃范圍為濟(jì)南市黑西路與泉城路、榜棚街與天地壇街之間，總用地面積約 ，有Ａ、Ｂ兩套設(shè)計方案，均采用“三團(tuán)三廊”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)模式，形成“三縱一橫”的環(huán)形交通系統(tǒng)，新建部分總建筑面積均在 30萬平方米以上。濟(jì)南二、三產(chǎn)業(yè)一直保持持續(xù)、快速、健康發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。 ? 其中，泉城核心商務(wù)圈的中疏戰(zhàn)略，將使市中心區(qū)域更加青睞于高檔物業(yè)的投資建設(shè)，并且更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和檔次的提升。其中歷下區(qū)占 %，中央商務(wù)區(qū)占絕對比重；歷城區(qū)為 %，這與 濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展“東拓”戰(zhàn)略相符合。 濟(jì)南市寫字樓項目 除東部高新區(qū)及東 外環(huán)區(qū)域的世紀(jì)財 富中心、發(fā)展大廈 的容積率相對較低 外，其他區(qū)域的大 部分寫字樓容積率 在 48之間。 寫字樓市場中不斷涌現(xiàn)出滿足客戶多樣化需求的產(chǎn)品，其戶型面積和結(jié)構(gòu)具有靈動性和個性化安排的特點(diǎn)，如特區(qū)數(shù)碼港的 LOFT工作室，自由商務(wù)間，垂直體驗走廊等；但一定程度上無法滿足高端客戶總部經(jīng)濟(jì)的物業(yè)需求。 中心區(qū)域售價一直保持最高，東部區(qū)域價格最低，從價格走勢圖可以看出，兩級價格相差額度較大。天、 /㎡ 2023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 10:39:30 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/2/252023/2/252023/2/252023/2/25 ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/252023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/252023/2/25February 25, 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 中東部商務(wù)區(qū) 中等層次 本地大型公司所占比例較多，少量的外企和外地企業(yè)。 商務(wù)大廈 56000 東方麗景大廈 19000 發(fā)展大廈 24000 東環(huán)國際廣場 150000 二建 銀苑 均價 元 /㎡ 5100 6150 7000 3000 6600 10000 7000 三 、濟(jì)南寫字樓市場板塊劃分及對比分析 濟(jì)南寫字樓市場四大集聚板塊 ? A區(qū) 東部高新區(qū) ：濟(jì)南東部高新科技開發(fā)區(qū) ? B區(qū) 中央商務(wù)區(qū) ：經(jīng)十路 文化西路 濼源大街 泉城路 解放路中央商圈 ? C區(qū) 中東商務(wù)圈 ：文化東路 山大路 花園路 二環(huán)東路合圍商務(wù)區(qū) ? D區(qū) 西北商務(wù)圈 ：桿石橋以西，經(jīng)十路 北園大街中間區(qū)域 商圈 B區(qū) C區(qū) A區(qū) 18%44%29%9%東部高新區(qū) 中央商務(wù)區(qū)中東商務(wù)圈 西北商務(wù)圈 濟(jì)南四大板塊寫字樓供應(yīng)比例 ? 中央商務(wù)區(qū)占據(jù)了寫字樓總量的 44%，寫字樓分布密集。 ? 項目定位區(qū)域化程度高。 房地產(chǎn)投資平均每年以 20%左右的速度增長，寫字樓近幾年的投資趨勢有小幅回落， 2023年的投資勢頭看好，對于以二、三產(chǎn)業(yè)為主力產(chǎn)業(yè)的城市來說，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和房地產(chǎn)投資的不斷增長，勢必會為寫字樓市場帶來新的發(fā)展空間。 ? 住宅投資增長迅速，寫字樓投資相對趨緩。 提案框架 宏觀投資環(huán)境 SWOT分析及初步定位 項目板塊解析 市場解讀 營銷推廣思路 物業(yè)管理建議 寫字樓 市場分析 房地產(chǎn) 市場概況 市場解讀 第一節(jié) 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場概況 第二節(jié) 濟(jì)南市寫字樓市場分析 一、濟(jì)南寫字樓市場供需分析 二、濟(jì)南在售寫字樓樓盤特征 三、濟(jì)南寫字樓市場板塊劃分及對比分析 市場概況小結(jié) 城市固定資產(chǎn)投資高速增長 房地產(chǎn)市場供求兩旺，結(jié)構(gòu)差異大 城市規(guī)劃與中疏戰(zhàn)略影響 市場解讀 第一節(jié) 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場概況 市場概況小結(jié) 城市固定資產(chǎn)投資高速增長 房地產(chǎn)市場供求兩旺，結(jié)構(gòu)差異大 城市規(guī)劃與中疏戰(zhàn)略影響 ?2023年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 ， 2023年全市完成固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %。 2023年 三次產(chǎn)業(yè)比例由上年末的 ： ： ： ： ,第二產(chǎn)業(yè)比重上升 。 濟(jì)南城市性質(zhì)及地位 —— 交通 濟(jì)南市旅游局“十一五”旅游規(guī)劃把明湖北路以南、東西以護(hù)城河為界、南以濼源大街以北為界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街歷史街區(qū)、泉城路、泉城廣場、環(huán)城公園等景區(qū)（點(diǎn)）定為 中央游憩區(qū) 。晶都國際 本案 省政府 省人大 省政協(xié) 文 文 文 文 文 文 建工、山 師、體院、 山大、廣電 大 旅游 商業(yè) 辦公 圖 例 政務(wù) 文 文教 宏觀投資環(huán)境 濟(jì)南城市性質(zhì)及地位 濟(jì)南快速公交線網(wǎng)布局主要考慮中心城區(qū)和東、西部新城的聯(lián)系，并將濟(jì)南BRT線網(wǎng)布局劃分為“支持型走廊”、“引導(dǎo)型走廊”。第四是小飲食。 050001000015000