【正文】 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 8:00:39 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/242023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 項目點評： 金匱里是太湖新城核心區(qū)商業(yè)中心的重要組成項目，但目前金匱里的重點是在住宅部分的開發(fā)，商業(yè)的開發(fā)營業(yè)要到三五年以后，目前金匱里商業(yè)對區(qū)域商業(yè)格局的發(fā)展影響有限。這些網(wǎng)點 “ 散落 ” 在各個小區(qū)，服務(wù)人數(shù)為 。飽和的商業(yè)體量將加劇市場競爭，同時也推動無錫商業(yè)向?qū)I(yè)化、高端化、多商圈化升級換代。 太湖廣場商圈由于起步晚，整個板塊的商業(yè)氛圍還未成型，目前板塊最具代表商業(yè)點主要是臺灣歡樂城和茂業(yè)城。 隨著無錫經(jīng)濟的快速發(fā)展，特大城市建設(shè)的推進，南門商圈日趨成熟，得到了前所未有的發(fā)展； 位置： 南禪寺至清揚路家樂福 商業(yè)類型： 沿街商鋪，休閑娛樂、餐飲 典型商業(yè)： 購物廣場：紫金廣場 超市：易買得 商業(yè)街區(qū)：南禪寺步行街，美食街 消費群體： 附近居民，南禪寺可影響全市 租金情況： 普通沿街商鋪 312元 /平方米 /天，南禪寺步行街 1525元 /平方米 /天 南門商圈 南禪寺步行街是 03年對南禪寺老街進行改造后建成的無錫較早的一條步行街， 04年 1月正式落成改造后的南禪寺步行街保留了歷史悠久的妙光塔和一些有著古城氣息的老建筑，添加了時尚、流行、新潮氛圍的各式商店。地鐵商業(yè)集群則是地鐵 1號線和 4號線雙線合龍點，洶涌人流保障商業(yè)價值，由復(fù)合型地鐵商鋪、 7廳電影院及國際精品超市等業(yè)態(tài)構(gòu)成。因此，盡管城市副中心商業(yè)區(qū)、專業(yè)街、片區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心等打造得如火如荼，中山路作為無錫商業(yè)中心的地位依舊穩(wěn)當(dāng)。 道路指標(biāo)： 五愛路全長約 1800米，寬約 40米左右 商業(yè)樓層： 以一層商鋪為主，在靠近梁溪河段有嘉德時代廣場，出現(xiàn) 34層的商業(yè)集中區(qū) 店鋪面積： 一層商鋪面積以 80120平米為主 租金水平： 嘉德廣場商鋪租金水平在 1012元 /平米 /天，靠人民路段商鋪租金在 1215元 /平米 /天，中間段租金稍低， 810元 /平米 /天 業(yè)態(tài)分布： 以數(shù)碼電子、金融、餐飲、服飾為主的復(fù)合型商業(yè) 五愛廣場商圈 —五愛路商業(yè)街 盛世點評： 五愛路商圈靠近市中心，地理位置比較優(yōu)越，作為城市交通主干道，路段人流、車流較大，為商圈帶來大量的消費需求，加上近兩年河埒口商業(yè)的崛起，作為市中心和河埒板塊的連接樞紐，重要性也逐步體現(xiàn)。 ?地理位置 ： 北塘青石路 518路 ?占地面積 ： ㎡ ?總建設(shè)面積 : 68萬㎡、其中商業(yè)面積 ㎡，住宅面積 ㎡，辦公、酒店面積 ㎡ ?項目定位： ?一期：萬象之城， 8萬㎡（含地下），以購物、娛樂、休閑、餐飲為一體 ?二期：不夜之城， 4萬㎡（含地下），以大中型酒樓、 KTV、夜總會等餐飲娛樂為主 ?三期：購物之城， 20萬㎡（含地下），以中心 MALL、電影院、真冰溜冰場、書城、百貨為主 ?營業(yè)狀況及消費客群： ?由于目前該項目形成以餐飲休閑為主力業(yè)態(tài)，主要消費時間在晚間及周末； ?平時較為冷清，且集中在幾家大型餐飲店消費，普通餐飲店白天上座率不足 25％ 大型商業(yè)個案 —金太湖國際城 大型商業(yè)個案 —金太湖國際城 樓層 主要業(yè)態(tài)分布 地下 1層 主力店沃爾瑪， 18000㎡ 輔營區(qū)域：約 2023㎡ 1層 餐飲： KFC、王興記等 百貨：炫彩百貨、潮流動線、時尚生活館等 其他：中國黃金、中國移動、工商銀行等 2層 餐飲：粵仔灣、西緣牛排等 百貨：紳士風(fēng)范館、都會淑女館、炫酷運動館等 休閑娛樂：英倫雅閣等 3層 餐飲：權(quán)金城、阿瓦山寨、傣妹等 休閑娛樂：錢貴 KTV、自由港網(wǎng)吧等 4層 餐飲：金海華、哇哇叫、祖祖花園等 其他：鈴蘭時尚客棧等 合計 商業(yè)建筑面積約 25800㎡ 個案小結(jié)： ?原本該區(qū)域商業(yè)主要以沿街店鋪為主，且已顯陳舊，缺乏有聚集效應(yīng)的集中性商業(yè)，區(qū)域內(nèi)近年日漸增多的中高端住宅的出現(xiàn)，對中高端消費的需求日益增長，金太湖國際城的入駐成功提升了該區(qū)域商業(yè)能級，彌補了區(qū)域中端消費的缺失，迅速在區(qū)域內(nèi)形成了較大的影響力，后期規(guī)劃的世紀幸福藍海影城和游藝城的到來也為本區(qū)域缺少核心文化產(chǎn)業(yè)帶來了生機。 作為城市發(fā)展的一大戰(zhàn)略，太湖新城前景十分看好，入住率的不斷提高，消費潛力的持續(xù)增長，給新城帶來更廣闊的成長空間，太湖新城高品質(zhì)國際級商圈形成指日可待。海岸城將分兩期開發(fā)，其中一期主要包含近 10萬方的購物中心、約 170米高地標(biāo)星級酒店和 9萬方的住宅；方廟路以南，則是海岸城的二期，主要包含近 2萬方商業(yè)、住宅和一所幼兒園，具體二期規(guī)劃還在制定中。 太湖新城商業(yè)總結(jié) 第五部分、項目商業(yè)思考 項目商業(yè)威脅點 近兩年住宅市場遭遇宏觀調(diào)控，商業(yè)市場迎來發(fā)展機遇，而無錫的商業(yè)項目也如雨后春筍般涌現(xiàn)，目前在建城市綜合體就有 20多個。 2023/2/242023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/242023/2/24February 24, 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 8:00:39 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 區(qū)域重點個案對比分析 商業(yè)層級 項目名稱 項目總規(guī)模 （萬㎡） 商業(yè)規(guī)模 （萬㎡） 項目特點 第一層級 華潤萬象城 14 復(fù)制型的成熟商業(yè)綜合體操作模式，商業(yè)體量大，項目自身有住宅配套，單個項目就能帶動區(qū)域的整體商業(yè)發(fā)展； 海岸城 60 12 萬達廣場 第二層級 金匱里 80 7 缺少明顯的標(biāo)簽式的商業(yè)特征，有一定的商業(yè)體量，但丌足以支撐區(qū)域商業(yè)發(fā)展； 嘉業(yè)國際城 38 第三層級 融創(chuàng)星光廣場 9 2 商業(yè)體量小，發(fā)展?jié)摿τ邢?，未來或依附于周邊大型商業(yè)； 太湖嘉匯廣場 和區(qū)域內(nèi)的重點項目相比，本項目自身沒有明顯的優(yōu)勢，甚至金匱里都有在無錫操作項目的經(jīng)驗，未來需要更充分的發(fā)揮項目優(yōu)勢，更加精準(zhǔn)的商業(yè)定位招商來與華潤、萬達等商業(yè)抗衡。 嘉業(yè)國際城 吳都大道和立信大道交匯處 38 在建 規(guī)模合計 177 46 根據(jù)發(fā)達國家人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)警戒線 ，未來太湖新城主要居住小區(qū)的人口約為23萬，而目前已有的商業(yè)體量為 46萬方， 人均商業(yè)面積達到了 2，已經(jīng)大幅超過了發(fā)達國家的標(biāo)準(zhǔn)警戒線，可以說太湖新城的現(xiàn)有商業(yè)體量已經(jīng)達到了過飽和的狀態(tài)，隨著今后各大商業(yè)項目的上市營業(yè)，未來區(qū)域內(nèi)的商業(yè)競爭格局將真正顯現(xiàn)，對各項目的商業(yè)招商和運營也提出了更大的考驗。 “ 十二五 ” 期間，無錫將進一步完善商業(yè)網(wǎng)點布局， 構(gòu)建 “ 市級、地區(qū)級、社區(qū)級 ” 三級商業(yè)中心體系，滿足和開發(fā)各種層次消費者的需求，太湖新城市級商業(yè)中心就是新增的商業(yè)中心之一。 目前經(jīng)營消狀況尚可，但整體檔次不高，以年輕客群消費為主，消費能力一般。 五愛路商圈是無錫市著名的 IT業(yè)商圈，代表有 “” 眾太平洋數(shù)碼、百腦匯、宏圖三航母級胞等； 位置： 人民西路沿線，以五愛路附近最為集中 商業(yè)類型： 專業(yè)賣場 典型商業(yè)： 數(shù)碼賣場 消費群體： 全市數(shù)碼產(chǎn)品需求者 租金情況： 515元 /平方米 /天 五愛廣場商圈 五愛路南北走向，北與縣前西街相接，南與粱溪大橋相交。 商圈定位 商圈 核心商圈 崇安寺 市級輔助商圈 勝利門、南門、金太湖、 火車站、五愛廣場 區(qū)域商圈 廣益路、河埒口、太湖 國際社區(qū)、無錫新區(qū) 二級城市商圈 太湖新城商圈、太湖廣 場 無錫商圈分布 第三部分、無錫商圈分析 一． 商圈分布及基本概況 二． 重點商圈分析 三． 大型商業(yè)分析 四． 無錫商業(yè)總結(jié)及未來趨勢分析 概況： 無錫市最成熟的核心商圈，擁有人民路、中山路、健康路等人氣商業(yè)街、還有無錫主要的百貨商場，包含購物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)； 位置： 以中山路和人民路交界處的崇安寺為核心，向四周輻射 商業(yè)類型： 沿街商鋪、百貨商場、商業(yè)街區(qū) 典型商業(yè) ： ?百貨類：八佰伴、三陽百盛、大洋百貨、大東方百貨、蘇寧廣場（在建）、恒隆廣場（在建） ?購物中心：匯金廣場 ?商業(yè)街：人民路、中山路、健康路 ?街區(qū)類：崇安寺步行街 消費群體： 全市消費者 租金情況： 1525元 /平方米 /天 崇安寺商圈 中山路是一條集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性商業(yè)街，是全國十條中華商業(yè)示范街之一。 本案地處太湖新城 CBD金融商務(wù)第一街區(qū)內(nèi)，未來項目周邊將聚集無錫最高端的商務(wù)人群，周圍還將有綠城、保利等項目構(gòu)成的高端居住區(qū)，未來本項目商業(yè)所面對都是無錫最高端的客戶，且 10萬方的商業(yè)并不能僅僅依靠單一的業(yè)態(tài)，如百貨、餐飲等； 本項目的商業(yè)將是由不同商業(yè)主題搭配成的偏高端的大型商業(yè)中心，城市中心 MALL。 金太湖廣場商圈是無錫著名的以餐飲為主的商圈，歐風(fēng)街青石路作為美食一條街影響無錫全市； 位置： 位于北塘區(qū)北大街街道轄區(qū)范圍內(nèi)，以青石路沿線為主 商業(yè)類型： 商業(yè)街、購物中心 典型商業(yè) ： ?商業(yè)街：青石路歐風(fēng)街 ?購物中心：金太湖購物中心、沃爾瑪 消費群體： 消費客群以周邊居民為主、部分餐飲可影響到無錫全市 租金情況： 410元 /平方米