【正文】 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 34 第六章 項目實施進度計劃 本項目建設期 1012 個月。 由于本項目對交易市場運行過程中產(chǎn)生的噪聲、煙塵、廢水、廢料等污染物采取了有效的防治理措施，減少了對當?shù)丨h(huán)境的影響，完全可以達到國家環(huán)保相關標準的要求。 裝修階段施工時間較長，但聲源數(shù)量較少，聲源主要包括砂輪鋸、電鋸、電梯、吊車、切割機、卷揚機等。 項目名稱 數(shù)量（幢） 層數(shù) 建筑面積 （平方米） 建筑結構 層高（米） 辦公樓 1 6 33984 框架結構 一層 二四層 辦公、展廳、倉儲三位一體物流商務設施 40 局部兩層 37368 框架、鋼結構 一層 二層 門衛(wèi) 2 1 60 磚混結構 停車場 400 個 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 29 第五章 環(huán)境保護、節(jié)能和消防措施 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 （ 1989） 《北京市水污染物排放標準》（試行） （ 1985） 《環(huán)境空氣質量標準》 （ GB30951996） 《地下水質量標準》 （ GB/T1484893） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 （ GB30961993） 《機場周圍飛機噪聲環(huán)境標準》 （ GB966088） 《北京市城市綠化條例》 《鍋爐污染物綜合排放標準》 （ DB11/13920xx） 《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》 （ GB1234890） 《建筑施工場界噪聲限值》 （ GB1252390） 《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》（ 1995） 環(huán)境空氣 本項目所在區(qū)域大氣環(huán)境中 S0 NO2 和 TSP 的監(jiān)測結果均符合國家《環(huán)境空氣質量標準》 (GB 3095— 1996)中二級標準要求。中心內部道路 10— 15 米寬，分布在北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 26 辦公、倉儲中心的 四周。最冷月為一月份，多年平均氣溫為 —℃（在 ℃ ℃之間，變幅 ℃ ） ；最熱月為七月份，多年平均氣溫為 ℃（在 ℃ — ℃之間，變幅 ℃ ） 。 II 類區(qū)北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 23 適于一般工業(yè)與民用建筑，在建設時要采取防水措施； III 類區(qū)在建設時要解決內澇及施工涌沙問題。在 CDB、使館區(qū)、中關村等工作的萬余外籍人士在此居住。其二，零售商，商家可以將倉儲商品通過展廳展示達到零售或批發(fā)全過程。少數(shù)國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進入北京。在工業(yè)企業(yè)中，流通加工的費用占總物流費用的 %，而批發(fā)零售業(yè)已經(jīng)達到了 %。 因此，隨著我國加入 WTO、國內企業(yè)對物流成本的不斷重視、客戶對服務的需求水平逐步提高和趨于多元化，物流需求之缺口非常大，我國物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)在近幾年將得到迅速發(fā)展。 1998 年底，例如國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的 萬家獨立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存 6094 億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的 %；如果加上應收帳款 12315 億元，兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的 %。電子商務環(huán)境下，物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。 國外未來物流市場規(guī)模預測 市場調查企業(yè) Forrester Research 預測， 20xx 年通過互聯(lián)網(wǎng)進行企業(yè)間的電子商務交易額，將迅速增長到 8400億美元。 物流服務的全球化是今后發(fā)展的又一重要趨勢。物流中心是多種物流設施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場 所，是具有一定規(guī)模和綜合服務功能的物流集結點。另據(jù)美國第三方物流產(chǎn)業(yè)咨詢顧問公司報告： 20xx 年美國第三方物流市場為 564 億美元，占美國物流總支出的 %。 編制依據(jù) 交通部《關于促進運輸企業(yè)發(fā)展綜合物流的服務若干意見》； 我國《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十五年計劃綱要》中關于物流的論述； 國務院副總理吳邦國同志在現(xiàn)代物流發(fā)展國際研討會上的講話； 《北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃》（ 20xx20xx 年）； 《國家發(fā)展和改革委員會等 9 部門印發(fā)關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見的通知》； 北京 ***投資公司相關資料等。 國家經(jīng)貿委等六部委聯(lián)合發(fā)出《關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見通知》。本項目征地 93 畝，新建建筑面積 71352 平方米。 為盡快發(fā)展我國的物流產(chǎn)業(yè)，國家制定了有關政策和措施： 物流業(yè)的發(fā)展已列入中國“十五”規(guī)劃。物流產(chǎn)業(yè)將有廣闊的市場前景。據(jù)統(tǒng)計， 1999 年美國物流電子商務的營業(yè)額達到 80 億美元以上，其中 80%是商家對商家（ B2B）交易。 21 世紀是一個物流全球化的時代，企業(yè)之間的競爭將十分激烈。 隨著消費多樣化、生產(chǎn)柔性化、流通高效化時代的到來，社會和客戶對物流服務的要求越來越高；物流服務的優(yōu)質化是物流今后發(fā)展的重要趨勢。 自動化 —— 自動導引小車（ AGV）技術，搬運機器人（ Robot System）技術等。 首先，從發(fā)達國家來看，第三方物流的功能是設計、執(zhí)行以及管理客戶供應鏈中的物流需求，其特點是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務。根據(jù)測算結果，到 20xx 年，我國第三方物流市場總規(guī)模將達到11972 億元，而目前我國第三方物流業(yè)才剛剛起步，實際總規(guī)模非常微小，因引發(fā)展空間非常巨大 。 加入 WTO 后，關稅的降低和一些非關稅壁壘的被迫取消，將從出口和進口兩個方面 大大促進我國對外貿易的增長。這 種局面的出現(xiàn)與我國傳統(tǒng)物流企業(yè)的弊端有很大的關系。 信息化程度不高 在調查的企業(yè)中有不少的企業(yè)已經(jīng)開始使用計算機作為企業(yè)管理、決策、運作的信息系統(tǒng)，但是，大部分企業(yè)仍然只是將計算機作為一種操作工具，只用來進行一些簡單的單證和表格的處理，這樣的企業(yè)還不能稱為信息系統(tǒng)的使用者。 先進 的 物流管理 理念和 模式 隨著 物流需求越來越即時化，越來越要求靈活、迅速的反應，為了參與更高層次的競爭，就必須加強基礎管理和規(guī)范化運作。 本項目所在地位于機場北側，距市區(qū) 15 公里，東距天津海港 180 公里，機場高速公路、李天高速路、機場東 線三條通達機場的高速路、機場北路、城市輕軌、順平路、六環(huán)路、 101 國道（直達哈爾濱）、京承高速路、京承鐵路等，縱橫交錯，四通八達，具有從事物流商務不可多得的地理優(yōu)勢和交通便利。 有線電視 采用光纜接入，可提供 45 套以上電視節(jié)目。可見降水多集中于北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 24 夏季，其中 8 兩月最多，為 ，占全年降水量的 ％，冬季降水量最少。本次新建辦公樓布置在建設用地的西部，展廳 辦公 倉儲三位一體的物流商務設施分別布置在南北兩側，內部環(huán)路相通，構成一個完整的物流商務中心，避免了周圍干路人流、車流的干擾。建筑安全、結構等級為二級。 土石方階段的主要噪聲源是挖掘機、推土機、裝載機和各種運輸車輛等，大多數(shù)為移動聲源。 項目建成后，固體廢物主要為生活垃圾，包括廢紙、垃圾袋、清掃垃圾、包 裝廢棄物等。火災時，啟動消火栓處按鈕即可啟動消防泵供水滅火。為使工程按計劃順利進行，要求建設單位精心組織，周密安排，使設計、施工和設備交付以及安裝調試環(huán)節(jié)緊密銜接，交叉進行，確保工程建設如期完成。選用新型保溫性能良好的墻體材料 (包括外墻和內墻 )；熱力管網(wǎng)選用良好的保溫系統(tǒng)，屋面采用金屬保溫夾心板，雙屋保溫屋頂采光窗。 為減少噪聲對環(huán)境的影響，選用低噪聲或超低噪聲的機器設備，設備基礎采取隔聲、減震、消聲等降噪措施。 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 30 主要環(huán)境保護目標 所在區(qū)域內未發(fā)現(xiàn)歷史文物、名勝古跡以及珍貴動植物等重點保護目標。項目征地 93 畝。歷年極端最高氣溫平均 36． 3℃，極端最低氣溫平均 — 14． 3℃，差值為 50． 6℃。凍土深度 米。 本項目選址較合 理，地理優(yōu)越，交通十分便利，發(fā)展?jié)摿^大。總之，按照客戶所需進行建設施工，使之成為國內最先進的物流地產(chǎn)管理模式。商業(yè)布局的變化，需要在五環(huán)路至六環(huán)路附近盡快建設現(xiàn)代化物流設施。首先一個優(yōu)勢就是國有資源的充足性，作為一個物流業(yè)剛剛進入快速發(fā)展階段的國家來說，擁有比較集中國有物流資源是物流業(yè)發(fā)展的一個很好條件。北京交通運輸網(wǎng)絡初步形成，道路網(wǎng)絡發(fā)達，具備良好的物流體系建設條件。可見，我國企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業(yè)對物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面的挖潛活動將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。依據(jù)這種條快管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴重制約著在全社會范圍內經(jīng)濟合理的對物流進行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會化進程。近年來，電子商務的發(fā)展，擴大了企業(yè)的銷售范 圍，改變了企業(yè)傳統(tǒng)的銷售方式以及消費者的購物方式，使得送貨上門等物流服務成為必然。同時，報告認為，制造業(yè)已經(jīng)實行“定做”業(yè)務理論，并不斷加速其活動的全球化，對全球供應連鎖服務業(yè)提出了一次性銷售（即“一票到底”的直銷）的需求。 二是物流企業(yè)的兼并與合作。 日本在進入 20 世紀 80 年代中期以后，物流產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展。 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 5 表 11 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 名 稱 單位 數(shù)值 備注 1 占地面積 畝 93 2 建筑面積 (新建 ) 平方米 71352 3 基地面積 平方米 36000 4 道路面積 平方米 17000 5 綠化面積 平方米 9000 6 職工人數(shù) 人 48 7 項目總投資 萬元 16610 其中：建設投資 萬元 16545 建設期利息 萬元 0 鋪底流動資金 萬元 65 8 年營業(yè)收入 萬元 5986 正常年 9 年總成本費用 萬元 2107 正常年 10 年營業(yè)稅金及附加 萬元 323 正常年 11 年利潤總額 萬元 3556 正常年 12 所得稅 萬元 1174 正常年 13 年稅后利潤 萬元 2383 正常年 14 投資利潤率 % 15 投資利稅率 % 16 財務內部收益率（全投資稅 后） % 17 財務凈現(xiàn)值 萬元 3441 I=10% 18 投資回收期 年 含建設期 1 年 19 盈虧平衡點（生產(chǎn)能力） % 51 經(jīng)營期第二年 20 投資 強度 萬元 /公頃 2679 21 容積率 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 6 第二章 市場分析與預測 隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展和現(xiàn)代科學技術的進步，物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個新興的服務部門，正在全球范圍內迅速發(fā)展。加快中國現(xiàn)代物流的發(fā)展，對于優(yōu)化資源配置提高經(jīng)濟運行質量，促進企業(yè)改革發(fā)展推進中國經(jīng)濟體制與經(jīng)濟增長方式的兩個根本性轉變，具有十分重要的意義。項目資金 全部由 企業(yè)自籌。公司已經(jīng)成立了專門的項目組負責整個項目的運作，確保項目的時效性與質量。加入 WTO 后，中國的經(jīng)濟和國際經(jīng)濟將全面接軌，中國企業(yè)無條件的享受最惠國待遇，有效地消除中國在國際貿易中遭受的歧視性待遇，這將極大地促進中國對外貿易的發(fā)展，進口關稅的減少，更多的國外企業(yè)將來中國投資建廠。據(jù)統(tǒng)計，通過互聯(lián)網(wǎng)進行企業(yè)間的電子商務交易額， 1998 年全球已達到430 億美元， 20xx 年全球物流費用總支出 億美元，其中第三方物流市場份額為 2070 億美元，占全球物流總支出的 %。此外，電子物流可以在線跟蹤發(fā)出的貨物，在線規(guī)劃投遞路線，在線進行物流調度，在線進行貨運檢查。新組成的物流聯(lián)合企業(yè)，跨國公司將充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢及時準確地掌握全球的物流動態(tài)信息，調動自己在世界各地的物流網(wǎng)點，構筑起本公司全球一體化的物流網(wǎng)絡，節(jié)省時間和費用，將空載率壓縮到最低限度，戰(zhàn)勝競爭對手，為貨主提供優(yōu)質服務。 ◆不斷采用新的科學技術改造物流裝 備和提高管理水平。 我國物流市場還沒有形成一個比較完整的體系，在物流設施、管理手段、經(jīng)營組織方式上基本還沿用了傳統(tǒng)的管理模式，經(jīng)營分散、管理落后、物流成本高、效率低、服務水平差的問題并沒有從根本上得到解決。 20xx 年，中國經(jīng)濟運行的物流成本高達 14863 億元，占 GDP 的比重為 ％，