【正文】 :26:2210:26Feb2314Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 ■ ■ 1 市場分析 宏觀市場 房地產(chǎn)市場 ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場供需分析 2023年 2023年 2023年 房地產(chǎn)投資（億元） 商品房銷售面積（萬 ㎡ ） —— 商品房銷售額（億元） 14 各項數(shù)據(jù)均逐年增加，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，隨著后市項目的不斷增加， 未來兩年巢湖市商品房總供應(yīng)量將達(dá)到 200萬㎡左右，房地產(chǎn)市場競爭將愈加激烈。 ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場板塊格局 ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場板塊特征 ?老城區(qū)板塊 ◎ 巢湖市的商業(yè)、文化中心， 由于土地的稀缺性，老城區(qū)開發(fā)項目較少，老城區(qū)商品房價格最高； ◎城市重點發(fā)展方向，區(qū)域房地產(chǎn)項目在各板塊之首，區(qū)域道路環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)品質(zhì)高、一中教育優(yōu)勢，構(gòu)成了區(qū)域房地產(chǎn)競爭的核心優(yōu)勢， 市場認(rèn)可度高； ◎西區(qū)項目較少，市場關(guān)注度不高， 除了前景規(guī)劃可供參考的吸引力外，產(chǎn)品塑造顯得至關(guān)重要； ?東部板塊 ?西區(qū)板塊 ?北部板塊 ◎ 北部板塊由于大體量城市之光項目存在，使這個區(qū)域迅速受到市場關(guān)注，但區(qū)域整體環(huán)境一般，對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定影響； ?新城區(qū)板塊 ◎主要是受城市規(guī)劃發(fā)展方向引導(dǎo)，區(qū)域目前有兩個項目，規(guī)模和品質(zhì)都比較高，但由于區(qū)域現(xiàn)狀制約，房價排在 5大板塊之尾，銷售狀況不容樂觀； ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場板塊特征 類 別 板塊分類 價格區(qū)間 區(qū)域特點 一級 老城區(qū)板塊 2400元 /㎡以上 傳統(tǒng)的商貿(mào)文化中心，土地 資源供應(yīng)有限 二級 東、西、北部板塊 2200－ 2400元 /㎡ 新型的大型居住區(qū) 、城市重 點發(fā)展方向 三級 新城區(qū)板塊 2023元 /㎡左右 新規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，商業(yè)及人 居氛圍不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施 欠缺，目前區(qū)域認(rèn)知度不高 ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場各板塊核心賣點 板 塊 核心賣點 老城區(qū)板塊 中心區(qū)位優(yōu)勢、各種配套設(shè)施齊全、地塊價值高 東部板塊 整個區(qū)域環(huán)境較好、道路環(huán)境優(yōu)美 、一中教育賣點 西部板塊 高性價比優(yōu)勢 北部板塊 地段交通優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢、城市發(fā)展方向、品牌優(yōu)勢 新城區(qū)板塊 高性價比優(yōu)勢、城市重點發(fā)展區(qū)域、 ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)項目分布情況 目前，市場在建在售及后期入市項目約 25個左右，以下為典型案例列舉 ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場整體特征 房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段 隨著老城區(qū)的拆遷改造及新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)項目已增加到 25個左右； 房地產(chǎn)市場板塊特征明顯 根據(jù)項目的分布情況，大致可以把巢湖市房地產(chǎn)市場分為 5大板塊：“中心區(qū)板塊、東部板塊、西部板塊、北部板塊、新城區(qū)板塊”，東部板塊項目最多； 各板塊之間價格具有一定的差異 老城區(qū)房價最高，緊接著是東部板塊，新城區(qū)房價最低 未來競爭格局主要集中西、北兩大板塊 市場未來的競爭點將集中于北門兵團(tuán)、西城兵團(tuán)及向陽路兵團(tuán)，世紀(jì)大道兵團(tuán)隨著現(xiàn)有樓盤銷售進(jìn)入尾期目前火力縮減，但后續(xù)即將推出的新樓盤體量仍然不容忽視； ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場整體特征 巢湖市房地產(chǎn)項目規(guī)模優(yōu)勢明顯 新開盤的項目多為 10萬 ㎡以上，其中城市之光總建面高達(dá)50萬㎡； 物業(yè)類型多樣化 目前市場上仍以多層為主，新推項目大多配以若干棟小高層、高層，部分項目有別墅物業(yè)，小高層、高層是房地產(chǎn)發(fā)展趨勢； 80— 110㎡的戶型市場接受度高 經(jīng)調(diào)查分析，市場上 80㎡左右的兩室、 110㎡左右的三室市場認(rèn)知度度高； 未來房地產(chǎn)競爭將愈加激烈 隨著后市項目的不斷增加，巢湖市房地產(chǎn)市場競爭激烈； ■ ■ 市場研究思維導(dǎo)圖 項目界定 ?問題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?宏觀市場 ?房地產(chǎn)市場 市場分析 地塊分析 ?地塊現(xiàn)狀 ?地塊四至 ?周邊環(huán)境 發(fā)展戰(zhàn)略 ?競爭對手 ?SWOT分析 ■ ■ 1 發(fā)展戰(zhàn)略 競爭對手 SWOT分析 ■ ■ 主要競爭對手分析 根據(jù)項目所在位置、周邊環(huán)境、項目本身分析，我們把城市之光、名仕嘉苑、四?；▓@列為本項目的主要競爭對手， 通過對這幾個項目的分析，找出本項目的市場空白點、發(fā)力點，最總形成本項目的核心競爭力。 2023年 2月 上午 10時 26分 :26February 14, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 10:26:2210:26:2210:26Tuesday, February 14, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 10:26:2210:26:2210:262/14/2023 10:26:22 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時 26分 22秒 10:26: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2023年 2023年 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） ■ ■ 巢湖市城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)構(gòu) 城市規(guī)劃發(fā)展方向： 城市依托老城， 重點向東北部、東部方向發(fā)展，啟動南部濱湖地區(qū)建設(shè)，形成“一腹兩翼、擁湖發(fā)展”的城市格局，促進(jìn)了本項目所在區(qū)域的發(fā)展。 ■ ■ ■ ■ 主要競爭對手掃描 城市之光 項目位置： 長江路與半湯路交匯處 建筑面積： 50萬㎡ 物業(yè)類型： 多層、小高層、高層 銷售均價： 2300元 /㎡左右 銷售情況： 多層兩室基本售完，大戶型有一定抗性 主力戶型： 兩室 80㎡左右 三室 100120㎡左右 交通狀況： 緊靠交通主干道，交通便利 周邊配套： 基礎(chǔ)生活配套相對齊全 區(qū)內(nèi)配套： 幼兒園、小學(xué)、會所、休閑廣場 主體概念： 城市中心、優(yōu)越生活 形象定位： 市中心 50萬㎡首席超級大盤 核心賣點：