【正文】 無錫市加工貿(mào)易企業(yè)現(xiàn)有 1000多家，自 2023年下半年開始，受國際金融危機影響，諸多企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向國內(nèi)市場，尋求新的發(fā)展支撐點。無錫市已有省級重點物流企業(yè)和基地 20家，市級重點物流企業(yè)和基地 19家 ?無錫物流設(shè)施不斷增強。并已經(jīng)在無錫市園區(qū)內(nèi)形成了較強的集聚效應(yīng)，可以依托優(yōu)良的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)發(fā)展相關(guān)設(shè)計產(chǎn)業(yè)。 CBD 第三產(chǎn)業(yè) CBD 以老城為中心，其核心在 解放路內(nèi)部 ，初步形成了零售業(yè)、金融保險業(yè)等為主的功能區(qū) 物流 物流業(yè)主要布局在 以西漳和東亭為中心 的地區(qū)，以倉儲、運輸、配送等傳統(tǒng)物流為主 城市南進 產(chǎn)業(yè)北移 在?城市南進，產(chǎn)業(yè)北移?戰(zhàn)略影響下，無錫市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局南北分異明顯，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要集中在北部區(qū)域，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主要布局在南部，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重依然較高 外部環(huán)境 — 無錫 ?產(chǎn)業(yè)布局 西北片 北部片 東部片 西南片 東南片 江陰 宜興 無錫九大新興產(chǎn)業(yè) 外部環(huán)境 — 無錫 ?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 第二產(chǎn)業(yè) 傳感網(wǎng) ? 新能源 ? ? ? ? ? 新材料 ? ? 環(huán)保 ? ? 生物醫(yī)藥 ? ? 第三產(chǎn)業(yè) 軟件服務(wù)外包 ? ? ? 設(shè)計與文化創(chuàng)意 ? ? 現(xiàn)代旅游 ? ? 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) ? ? 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有九大新興產(chǎn)業(yè)將主要布局在市區(qū)外圍區(qū)域，其中，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（金融、物流、總部經(jīng)濟等）有在市區(qū)發(fā)展的布局 ? ? 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)主要包括現(xiàn)代物流、金融服務(wù)、信息服務(wù)、總部經(jīng)濟等 外部環(huán)境 — 無錫 ?城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 —— 板塊劃分：無錫市域分為五大板塊，分組團相對獨立發(fā)展；惠山、錫山、新區(qū)將形成外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)；城中、濱湖將組成城市商貿(mào)、商務(wù)、文教、居住區(qū)；項目介于惠山與城中板塊之間 城中板塊 新區(qū)板塊 濱湖板塊 惠山板塊 錫山板塊 ?功能定位： ?先進制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) ?發(fā)展驅(qū)動： ?傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?功能定位： ?商務(wù)商貿(mào)文化居住中心城區(qū) ? 發(fā)展驅(qū)動： ?傳統(tǒng)商務(wù)商貿(mào)氛圍 ?功能定位： ?風景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) ? 發(fā)展驅(qū)動： ?生態(tài)環(huán)境 ?新政務(wù)區(qū)利好 ?功能定位： ?區(qū)域性生產(chǎn)生活資料集散中心、無錫先進制造業(yè)基地和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) ?發(fā)展驅(qū)動： ?傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?功能定位： ?創(chuàng)新型國際化科技新城 ?重點建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、物流中心、空港地區(qū)和?三泰一址?歷史文化保護工程 ?發(fā)展驅(qū)動： ?政府產(chǎn)業(yè)引導 惠山新城 錫山新城 太湖新城 新區(qū)商貿(mào)商務(wù)區(qū) 崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū) 北塘新城 廣益新城 太湖廣場 外部環(huán)境 — 北塘 ?產(chǎn)業(yè) 項目行政隸屬北塘區(qū)，其為無錫市傳統(tǒng)商貿(mào)與傳統(tǒng)制造業(yè)集中區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展處于較低水平，近年來，隨著工業(yè)企業(yè)退城進園，遭遇產(chǎn)業(yè)斷層危險，工業(yè)產(chǎn)值規(guī)模大幅下降 48528514490183 216267600328163105212 2513070200400600800新區(qū) 濱湖 北塘 南長 崇安 錫山 惠山2023 202320232023年七區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值對比 單位：億元 66%34%第三產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)2023年北塘區(qū)三產(chǎn)比例已達到 % 2023年北塘區(qū)工業(yè)各行業(yè)盈利同比增長水平 ?從?十一五?初期開始，北塘區(qū)啟動工業(yè)企業(yè)退城進園，整治?五小?企業(yè) ?2023年工業(yè)因宏觀形勢不理想和一批重點工業(yè)企業(yè)遷出或即將遷出雙重因素影響，工業(yè)規(guī)模大幅降低，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比 2023年下降 %，第三產(chǎn)業(yè)比重提高幅度高于前幾年 100% 0% 100% 200% 300% 400%紡織服裝業(yè)石油加工業(yè)醫(yī)藥制造業(yè)儀器儀表業(yè)工藝品制造化工外部環(huán)境 — 北塘 ?規(guī)劃 北塘區(qū)功能定位以發(fā)展居住為主，成為文化居住服務(wù)綜合區(qū)；項目南側(cè)即為規(guī)劃建設(shè)中的北塘新城，主要功能定位為城北商業(yè)次中心；本項目規(guī)劃定位為總部經(jīng)濟園 ?北塘區(qū)的功能定位是以發(fā)展居住為主，同時開發(fā)惠山運河文化旅游和商貿(mào)物流業(yè)、服務(wù)業(yè)，并兼顧都市型工業(yè)的發(fā)展，形成一個水岸文化居住服務(wù)綜合區(qū) 金山北工業(yè)園 劉潭 廣石居住片區(qū) 盛岸居住片區(qū) 北塘新城（鳳翔片區(qū)） 運河 ?? 北塘新城?規(guī)劃面積 ㎡ 將成為以?現(xiàn)代商貿(mào)、文化旅游、居住功能?為主的新型城區(qū)，成為無錫北部的商業(yè)次中心，成為北塘區(qū)的行政、文化、經(jīng)濟的中心 ?睦鄰中心： 15萬方體量，包含社區(qū)生活配套，教育中心 ?商業(yè)次中心：沿青石路、通惠路形成城北商業(yè)次中心，總體量估計在 40萬方（金太湖 20萬方，歐風 20萬方） ?物流專業(yè)市場群 ?文化旅游帶 鳳賓路 滬寧鐵路 居住片區(qū) 南至運河 北至江海路 西至鳳翔路 東至錫城路 專業(yè)市場 商業(yè)次中心 沿運河特色旅游帶 睦鄰中心 盛世新城 華仁鳳凰城 歐風新天地 北創(chuàng)科技園 金太湖國際 居住及其配套 商業(yè)商務(wù) 北塘區(qū)規(guī)劃 北塘新城規(guī)劃 總部經(jīng)濟園 項目區(qū)位：位于老城區(qū)邊緣地帶，緊鄰區(qū)政府，具備一定的區(qū)位優(yōu)勢，目前不屬于城市發(fā)展的主導方向 項目本體 — 區(qū)位 區(qū)域商業(yè)中心 火車站 交通樞紐 城市 CBD 1公里 5公里 3公里 ?距離北塘區(qū)現(xiàn)商業(yè)中心 1公里 ?距離市中心 5公里路程 ?距離火車站約 3公里距離 ?不屬于市政府南拓北展的發(fā)展方向 北塘區(qū)政府 廣石路/312（高架） 錫澄路 江海路（高架） 鳳翔路（高架） 鳳賓路 地鐵一號線 莊前站 江海路站 地鐵四號線 地鐵三號線 天河站 吳橋站 三院站 火車站 項目交通：項目為高架及快速路所環(huán)繞，目前項目進入主要依賴鳳賓路；未來軌道交通一號線、四號線均有臨近站點，將進一步拉近與市區(qū)的距離 項目本體 — 交通 一期啟動區(qū)，現(xiàn)已拆平 民營 工業(yè)園 制衣廠 物流 倉儲 項目本體 — 內(nèi)部現(xiàn)狀 項目規(guī)模與內(nèi)部現(xiàn)狀：項目目前確定為 850畝，可建設(shè)用約在 600畝左右，地塊平整，現(xiàn)狀主要是物流以及中小型制造加工企業(yè) 1 規(guī)劃用地指標限制： 70%辦公、 30%商住 2 定位限制：市政府所頒發(fā)的總部經(jīng)濟園名號 3 啟動限制：啟動地塊 C65面積在 90畝左右，容積率在 項目限制性條件 項目 SWOT小結(jié) 機遇 挑戰(zhàn) ?交通一體化帶動下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ?無錫將總部經(jīng)濟（屬于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)）列為九大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，對項目將有一定的潛在政策利好 ?無錫城市建設(shè)（特別是北塘新城）建設(shè)完善對本項目的輻射帶動、 ?外部交通完善：地鐵站點將拉近項目與城市之間的距離 ?在北塘區(qū)大定位為商貿(mào)居住區(qū)，缺乏商務(wù)氛圍，同時面臨基礎(chǔ)有限（產(chǎn)業(yè)斷層）的情況下，本項目有70%（約 420畝）的辦公用地限制 ?外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競爭挑戰(zhàn) 優(yōu)勢 劣勢 ?區(qū)位優(yōu)勢：距離北塘次中心 1公里，距離火車站 3公里，距離城市中心 5公里；介于惠山板塊與城中板塊之間，有兩大可借之力 ?規(guī)模優(yōu)勢： 850畝地塊帶來的自我中心化的可能性 ?用地屬性優(yōu)勢：較低價格下的商辦、商住用地屬性 ?老城區(qū)邊緣地帶，不在城市發(fā)展的主軸上 ?高架阻隔，對項目形成一定的負面影響 ?周邊專業(yè)市場以及加工工廠影響區(qū)域環(huán)境，拉大了項目與城市之間的心理距離 1 項目目標梳理與內(nèi)外環(huán)境分析 2 項目發(fā)展方向 3 項目客戶定位與產(chǎn)品定位 5 項目規(guī)劃布局建議 6 項目啟動區(qū)產(chǎn)品建議 4 項目整體定位 立足于優(yōu)勢、劣勢、機遇、挑戰(zhàn)，項目有哪些可能的發(fā)展方向？ 方向一：純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑 ?基于交通一體化下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢 ?基于總部經(jīng)濟園的名號 ?產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展思路 ?確立項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導方向 ?搭建培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺 ?承擔前期產(chǎn)業(yè)引進的虧損 ?直面遍地開花的商務(wù)園競爭與產(chǎn)業(yè)斷層的區(qū)域現(xiàn)狀 方向二：純辦公的發(fā)展路徑 ?基于 70%的辦公用地屬性 ?純辦公的發(fā)展思路 ?克服目前缺乏商務(wù)氛圍 ?確立辦公客群 ?相應(yīng)產(chǎn)品打造 方向三：其他的路徑？ 錫山： ① VPARK，行業(yè)分布在軟件、電動車、摩托車 ②商務(wù)區(qū) ③ SPARK ① ② ③ 錫山 新區(qū)： ①商務(wù)區(qū) ② IPARK一期 ③高新區(qū) ④新加坡工業(yè)園 ⑤ IPARK創(chuàng)意園 ⑥ IPARK二期 ⑦太湖國際科技園 ⑧空港產(chǎn)業(yè)園 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ 新區(qū) 濱湖 ② 濱湖區(qū)： ①國家工業(yè)設(shè)計園 ②太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園 ③ 馬山生物醫(yī)藥外包園 ① ① ② ③ 北塘區(qū)： ①金山北工業(yè)園 ②鳳翔軟件園 ③北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園 北塘 惠山 ① ② ③ ④ 惠山： ①風電產(chǎn)業(yè)園 ②生命科技產(chǎn)業(yè)園 ③數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園 ④軟件外包園 路徑一的可行性 如果走純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑，面臨的是來自無錫市各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的直接競爭 新區(qū)： （ 1）集成電路、液晶顯示、光電器件、電子元器件等 （ 2）電力裝備產(chǎn)業(yè) （ 3）生物試劑和生物制造 （ 4）口岸保稅物流服務(wù)業(yè) （ 5）太陽能電池及組件制造 （ 6）軟件產(chǎn)業(yè) 錫山區(qū)： （ 1）電子信息產(chǎn)業(yè) — 電子元件、計算機整機 （ 2）紡織及服裝產(chǎn)業(yè) （ 3）摩托車及汽車零部件產(chǎn)業(yè) （ 4）診斷試劑 （ 5）制造業(yè)物流服務(wù)業(yè) （ 6）電子信息材料和新型化工材料 濱湖區(qū)： （ 1）電子信息產(chǎn)業(yè) — 集成電路設(shè)計 （ 2）數(shù)控機床設(shè)備及專業(yè)精密裝備 （ 3）生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)外包 （ 4 ）太陽能電池、組件及應(yīng)用產(chǎn)品 （ 5）工業(yè)設(shè)計 太湖 惠山區(qū)： （ 1）印染和印染機械 （ 2）汽車零部件 （ 3）醫(yī)療器械 （ 4）運輸配送物流 （ 5）特種冶金新材料 （ 6）風力發(fā)電設(shè)備以及相關(guān)配套零部件生產(chǎn) （ 7）硅材料和太陽能電池及組件制造 太 湖 主城區(qū) 現(xiàn)代商貿(mào)業(yè) 路徑一的可行性 無錫市先進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及培育已在別的區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集聚或已有規(guī)劃布局，項目難以找到差異化機會點；且片區(qū)本身面臨產(chǎn)業(yè)斷層的危險 資料來源：無錫市人民政府關(guān)于加快總部經(jīng)濟發(fā)展的若干意見， 《 無錫經(jīng)濟 》 編輯部 營銷 總部 綜合型 總部 重點發(fā)展六大 領(lǐng)域總部經(jīng)濟 ?加快建設(shè)總部企業(yè)集聚區(qū)。錫山區(qū)有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè) 78家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市 7%左右。另一方面我市非銀行金融業(yè)規(guī)模較小，專業(yè)化的金融服務(wù)發(fā)展水平有待提高 。 目前，無錫紡織業(yè)的外向度達到 50%以上，紡織服裝是無錫的主要出口商品大類之一。現(xiàn)無錫市正重點發(fā)展軟件及服務(wù)外包市場，出臺了一些列扶持政策 ?無錫沒有很好的人才培養(yǎng)機制和大學的人才資源，也又制約無錫軟件外包服務(wù)的發(fā)展。 ?無錫的紡織服裝行業(yè)有著巨大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。 金融體系發(fā)育程度仍然偏弱。2023年，無錫新區(qū)集聚了 196家電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)，工業(yè)總產(chǎn)值占全市 60%左右。2023年，以民營企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主體的中小企業(yè)為全市創(chuàng)造了 58％以上的 GDP 項目的總部經(jīng)濟園地位并非唯一 無錫以中小企業(yè)為主導的經(jīng)濟體系 ?隨著高鐵的開通，長三角城市一體化將進一步加速，上海作為人才高地、信息高地、消費高地有可能會導致無錫優(yōu)秀企業(yè)的外溢 無錫或?qū)⒚媾R企業(yè)總部外溢上海的危險 立足于優(yōu)勢、劣勢、機遇、挑戰(zhàn)，項目有哪些可能的發(fā)展方向？ 方向一：純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑 ?基于交通一體化下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢 ?基于總部經(jīng)濟園的名號 ?產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展思路 ?確立項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導方向 ?搭建培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺 ?承擔前期產(chǎn)業(yè)引進的虧損 ?直面遍地開花的商務(wù)園競爭與產(chǎn)業(yè)斷層的區(qū)域現(xiàn)狀 方向二：純辦公的發(fā)展路徑 ?基于 70%的辦公用地屬性 ?純辦公的發(fā)展思路 ?克服目前缺乏商務(wù)氛圍 ?確立辦公客群 ?相應(yīng)產(chǎn)品打造 ? 方向三：其他的路徑？ 路徑二的可行性 純辦公的發(fā)展路徑下，多年來疲軟的市場成交將與項目未來大規(guī)模的辦公放量形成矛盾 指標 年成交量 （ ０６－０９年 ） 成交均價 （０９年） 個盤領(lǐng)先