【正文】 14:04:3114:04:3114:044/2/2023 2:04:31 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 14:04:3114:04:3114:04Friday, April 02, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 替代型商業(yè)： 經(jīng)營具有一定差異化的產(chǎn)品，對比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢決定消費者是否選擇該類業(yè)態(tài)的消費場所， 常見業(yè)態(tài)是休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購物中心、中型超市等；216。216。結(jié)合本項目 “ 高檔精品住宅 ” 定位，建議本案外立面全部以石材貼面的方式進行處理，分二段式進行，其中底部石材色調(diào)偏重，往上部分石材色調(diào)相對明亮一些。 （如下圖所示）216。在建筑面寬、進深按現(xiàn)有設(shè)計方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。 打造 辦公型產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 ，即主力面積 50平方米左右的酒店標房，輔以 80平方米左右的酒店套房216。長期居住在浦東，對浦東的認識較深并有一定的感情。 租賃方面： 140平方米左右的小面積兩房租賃市場形勢較為喜人，市場平均租賃價格在 1800－ 2500美金 /月之間。代表個案白金府邸、耀江國際廣場區(qū)域均價24500元 /平方米主要客源 由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機客戶，且換手率較高。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國人，第二部分客源為國際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級管理層或企業(yè)主。 從市場銷售情況來看，濱江豪宅的市場存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場的換手率很低，租售皆不活躍；216。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細部問題提一些初步建議。以一種戶型設(shè)為一個單元來比示， A1單元不動，其余 3個單元依次向北移動 1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁建筑錯位式布局示意圖）。 （如下示意圖）過道 的裝修風(fēng)格是大堂風(fēng)格的延續(xù)，在局部點綴一些室內(nèi)花池、矮柜以及裝飾小品等元素 （如下示意圖） 。會所建議建議本項目打造 “ 雙重會所 ” —— 社區(qū)配套會所以及空中會所，為客戶提供多重交流、休閑空間和平臺，充分展現(xiàn)社區(qū)以人為本的特性。 本項目建筑面積 ㎡（住宅 +產(chǎn)權(quán)式酒店），按每 100㎡有 7人計算，預(yù)計 居民約 ，屬于小區(qū)級別；216。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 2023/4/2 14:04:3114:04:3102 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 四月 212:04 下午 四月 2114:04April 02, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。輻射半徑小 輻射半徑大商業(yè)輻射半徑差異性小差異性大經(jīng)營產(chǎn)品的差異性1 攔截型商業(yè)2 替代型商業(yè)3 目的地型商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)研究根據(jù)本項目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)揮空間。（空中會所示意圖）關(guān)于辦公部分建議 對于本項目辦公性質(zhì)的建筑建議包裝成 產(chǎn)權(quán)式酒店 推向市場，主力戶型以 50㎡左右的小戶型為主，套房面積控制在 80㎡左右。門窗： 建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大利阿魯克（ ALUK）或同檔次門窗五金。 各戶型北面增加弧形觀景陽臺，將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的兩個臥室布置在各戶型南面。底層住戶可以通過室外沿伸平臺與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。 產(chǎn)權(quán)酒店可完全可實現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會的先機；216。重視裝修，投資總價越低越有吸引。 同時應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。偏愛中央商務(wù)區(qū)及金融中心區(qū)域，對裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺的營造及產(chǎn)品細節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)！B：港臺客商 多為企業(yè)高層管理人員及商人。住宅部分豪宅定位的分析 豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標性地塊上，建筑面積普遍在 400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。商業(yè)部分銷售時機與條件篇銷售時機 :2023年 35月上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道 ,預(yù)計該趨勢將持續(xù)至 2023年初 ,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點理由35月歷來為房產(chǎn)銷售旺季，順勢入市將會帶來比較好的銷售業(yè)績根據(jù) “ 體驗式營銷 ” 所需要的銷售條件， 07年 3~5月是比較現(xiàn)實的銷售時點預(yù)計屆時項目周邊環(huán)境有望借助 “ 世博 ” 規(guī)劃有所改變，有望給目標客戶良好的視覺感覺建議具備的銷售條件樣板房裝修布置完畢景觀樣板段及看房通道完工大堂裝修布置完畢空中會所投入使用售樓處投入使用工程主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面開始裝飾 雖然根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預(yù)售條件。 主力房型面積以及每個層面各房型面積分布有待根據(jù)市場認知情況進行調(diào)整。 第二重 “ 單元大堂 ” 是相對私密的會客、休閑空間，內(nèi)設(shè)控臺接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風(fēng)格豪華、溫馨，內(nèi)部裝飾結(jié)合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內(nèi)綠化，使主人在會客的同時，可以充分享受室內(nèi)室外雙重景觀。墻地面及吊頂： 建議采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級內(nèi)墻膠漆，高級實木復(fù)合地板或大理石地坪。 銷售額 =購物概率 人口 人均零售開支 商業(yè)面積 =銷售額 247。項目客戶定位以在華外籍人士和港臺客商為主，社區(qū)人群應(yīng)在 3560歲之間，有很強的經(jīng)濟實力和較高品位的人群為主，傾向中高檔消費。 四月 21四月 2114:04:3114:04:31April 02, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 四月 212:04 下午 四月 2114:04April 02, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。當(dāng)具有比較優(yōu)勢的商業(yè)出現(xiàn)時，即使其距離較遠，消費者也樂于前往休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購物中心、中型超市（ 3006000平米左右）未來將面臨區(qū)域中心商業(yè)以規(guī)模為優(yōu)勢的強勁競爭目的地型（特色商業(yè)）距離不是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的考慮因素。大堂示意圖 中庭示意圖商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ① 商業(yè)區(qū)級次與結(jié)構(gòu)模型 基本要數(shù) 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 居住區(qū)配套商業(yè) 新城商業(yè)中心規(guī)模 30萬㎡以上 10萬㎡以上 1萬㎡左右 12萬㎡以上區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)交流量 日人流量 50萬以上 日人流量 25萬以上日人流量 2萬左右日人流量 25萬以上核心客戶群 區(qū)域內(nèi)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行 15分鐘及途經(jīng)消費者車程 30分鐘內(nèi)居民本項目適合商業(yè)規(guī)模216。室內(nèi)樓梯： 建議采用金屬欄桿、實木扶手以及大理石踏步。人流動線分布圖：室外 門廳 公共大廳 單元大堂 過道 電梯廳 通過人工布局打造 “ 雙重大堂 ” ，即 “ 公共大堂 ” 與相對私密的 “ 單元大堂 ”雙重大堂空間。 各房型人流動線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂；216。 缺乏原生商業(yè)氛圍；216。v 強調(diào)人際溝通的便捷性，設(shè)置多重公共交流、活動空間?，F(xiàn)有濱江樓盤 “ 七大反思 ”——項目地塊研究篇優(yōu)勢（ S）：u地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴 CBD板塊u擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源u鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花u區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強u區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量 u濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已廣為市場認同劣勢（ W）：u臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染u地塊