【正文】 03:29:2703:29:2703:291/23/2023 3:29:27 AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 23 一月 20233:29:27 上午 03:29:27一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。同時(shí)在季度末的房展會上有力的支援了公司其他項(xiàng)目的參展。并加大投放力度，順勢取勢，以求發(fā)展更大的功效；◆ 08年度的總體營銷策略是在 07年的基礎(chǔ)上加以延續(xù)并提升。分 別 占 15%、 15%、 13%。 浐灞半島應(yīng)該也必須繼續(xù)引領(lǐng)區(qū)域市場，并繼續(xù)扮演西安市場領(lǐng)頭羊的角色。三、后市展望1.“08 年平穩(wěn)上升的大勢趨向尚不可動搖 ”—— 整體樓市將繼續(xù)升溫，但宏觀調(diào)控政策的出臺和深化，為未來西安樓市的快速發(fā)展增添了幾分不確定性。2023年西安市 112月住宅成交量走勢簡析 單位 :㎡一、市場大勢回顧說明 : 2023年 112月西安市商品房成交價(jià)格基本保持高位 穩(wěn) 增的 態(tài)勢 ， 12月份住宅成交均價(jià)比上年同比增 長 %，上 漲 幅度明 顯 。四、 07年整體營銷工作反思 盡管 07年浐灞半島成功地邁出了第一步 ,但依然應(yīng)該清醒地認(rèn)識到仍在諸多方面 存在不足 ,08年度我們應(yīng)針對先前的問題找出更有效的方案 : 07年度的起到了很好的品牌落地作用，至少有 90%的客戶通過足球知道并認(rèn)可了中新的實(shí)力（唯一美中不足的是浐灞足球隊(duì)的成績），盡管 07年圍繞足球這一載體我們耗費(fèi)了大量的精力和財(cái)力，但還未完全達(dá)到通過足球提升企業(yè)形象的目標(biāo)。二、重大事件回顧 8月 18日晚 ……… 中新 5城 6盤同開盛典晚會大獲成功，近萬人觀看水岸煙火表演。 9月 4日 ……………2023 年世界園藝博覽會花落浐灞?！?8 年度如何巧妙地利用這一獨(dú)門武器，使集團(tuán)品牌深入人心將是我們重點(diǎn)深入研究的一個(gè)課題；3. 團(tuán)購及關(guān)系客戶的處理方法滯后，在首期 3552套房源中，事實(shí)上團(tuán)購客戶尤其是內(nèi)部關(guān)系團(tuán)購（如中信、浐灞委、未央辦等）總數(shù)超過 400套。2023年西安市 112月住宅成交價(jià)格走勢簡析 單位 :元 /㎡從全市范圍各個(gè)區(qū)域的成交量來看，住宅的主要成交區(qū)域依然集中在城南區(qū)、高新區(qū)和城北區(qū)；由于城東區(qū)部分大型樓盤集中于 07年下半年放量，因此還很難使區(qū)域年度成交總量有大幅度的上漲。但伴隨著西安城市化發(fā)展進(jìn)程的提速， 08年度總體平穩(wěn)上升的趨勢不可動搖。PART2: 站在新視野解讀 2023 ■市場 ■客群 ■產(chǎn)品１ .所屬區(qū)域分析?從以上圖形可看出，區(qū)域來客的高低依次為：城東、南郊、北郊、城內(nèi)、西郊、外埠區(qū)域及項(xiàng)目周邊；這說明本案的市場影響力輻射全市乃至周邊地區(qū)?其中東郊的客戶占 44%，本案的區(qū)域客仍然占到主流。?其他 認(rèn) 知渠道（派 單 等）不占明 顯優(yōu)勢 。（賣點(diǎn)）資源再梳理：類別 項(xiàng) 目 對 08年度 項(xiàng) 目的意 義 賣 點(diǎn) 級別 現(xiàn)有資源天然水系，自然生態(tài) 東 有灞河，西有 浐 河，同 時(shí)為 廣運(yùn)潭與 綠 化 帶環(huán)繞 ，極大 滿 足大多數(shù)西北人的 “親水自然 ”情 結(jié)○○○○○歐 亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會址該 會址的落成、宣 傳 以及本年度會 議 的召開，都會 給該項(xiàng) 目的宣 傳 、 銷 售造成直接的 積 極影響○○○○凱賓 斯基酒店 08年重新開放，必將大肆推廣，能 夠 提高 項(xiàng) 目整體形象 ○○○浐 灞足球 隊(duì) 繼續(xù) 足球 營銷 ， 擴(kuò) 大 項(xiàng) 目影響力 ○○中新會 營 造獨(dú)特的社區(qū)生活，提供生活方式的 轉(zhuǎn)變 ○○未來的資源廣運(yùn)潭 2萬 畝 國家 級 濕地公園，是 “西部第一水城 ”的生 態(tài) 核心；將成 為 中國獨(dú)特的國家 級城市濕地公園，具有生 態(tài) 性、 歷 史性、文化性和 諧統(tǒng) 一的灞上明珠。三．對銷售部后臺按照公司運(yùn)營部要求，進(jìn)行了責(zé)任落實(shí)到人、重新編制、重新調(diào)整，完成了電子檔案的建立、與甲方關(guān)于《商品房買賣合同》提交和打印權(quán)的交接。 。 一月 2103:29:2703:29Jan2123Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 一月 21一月 2103:29:2703:29:27January 23, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。二．完成了新進(jìn) 25名見習(xí)置業(yè)顧問、 3名后臺人員的培訓(xùn)和考核，到第一季度末，新進(jìn)部分員工在上崗僅第二天的時(shí)候就有銷售業(yè)績產(chǎn)生?！?充分利用足球這一載體展示中新企業(yè)品牌形象；◆ 繼續(xù)發(fā)揚(yáng)廣大 “蓄水、賣卡、引爆 ”的火爆營銷策略；◆ 充分利用原有所有客戶資源通路擴(kuò)大全市范圍傳播，并伺機(jī)向陜北擴(kuò)張；◆ 繼續(xù)高舉高打的媒體策略，并充分利用媒體進(jìn)行造勢。?另外， 較為 重要的 認(rèn) 知渠道有：路 過項(xiàng) 目 現(xiàn)場 、 戶 外及朋友介 紹 。 浐 灞半 島 311000 3047 沁水新城 7948 5227 水岸 東 方 133618 3385 水岸清城 43300 3093 紫薇家天下 23390 3342 四、解讀市場，結(jié)論與分析 08年西安整體市場依然看好； 政策性風(fēng)險(xiǎn)依然存在，將會降低市場整體上升的速度，但不會阻礙前進(jìn)的步伐； 區(qū)域競爭力明顯提升，成為西安主流板塊地位不可動搖； 區(qū)域競爭日益加劇，但廣泛意義上的競爭者仍為全市開發(fā)的熱銷樓盤以及城東區(qū)域的少數(shù)大盤； 中新 因此 ,無 論 是響 應(yīng) 國家 “ 號召 ” ， 還 是 優(yōu) 化市 場 供應(yīng)結(jié) 構(gòu)，西安在 調(diào) 整住房 結(jié) 構(gòu) 問題 上都會加大力度。 PART2: 站在新視野解讀 2023 ■市場 ■客群 ■產(chǎn)品說 明 :2023年 112月份全市住宅成交 總 量已 經(jīng) 達(dá)到 ㎡，比上年同比增 長 49% ?！?應(yīng)該看到 07年只是邁出了第一步， 08年的成功才可能使項(xiàng)目真正進(jìn)入成熟收獲期。 8月 7日 ………………… 現(xiàn)場體驗(yàn)售樓處現(xiàn)場包裝一次開放★ 8月 8日 8月 17日 ……… 累計(jì)認(rèn)籌 2500余組★ 8月 18日 ………………… 當(dāng)日直接成交 1300余套，其它內(nèi)部認(rèn)購達(dá) 600套， 至 10月 15日一期 2652套基本售罄。★ 10月 1日 7日 …… 開始二批次認(rèn)籌，實(shí)際四天認(rèn)籌超 1100組。一方面，社會自發(fā)團(tuán)購約 100余套（實(shí)際上為小團(tuán)隊(duì)拼湊而成），但其力量不容小覷，而且這部分客戶相對較好控制； 另一方面內(nèi)部及各方關(guān)系的內(nèi)部關(guān)系團(tuán)購，因其層面較高，影響力更強(qiáng)，利用得好，其雪球效應(yīng)極為明顯，但同時(shí)又難以控制，在房源不均的情況下，會直接影響到我們銷售時(shí)的局面——08 年度如何更好地挖掘利用、控制此類客戶是我們另一個(gè)課題。112月西安市各區(qū)域住宅成交量與成交均價(jià)格對比區(qū)域 成交量㎡ 成交均價(jià)元 /㎡城東 1445058 3363城西 699300 3614城南 2516582 4181城北 2023996 3302高新 2040759 4038城內(nèi) 159528 4286 總計(jì) 8879293 3772二、全市熱點(diǎn)樓盤網(wǎng)上備案成交前 30名分析（截至 12月 31日）排名 項(xiàng) 目名稱 區(qū)域 板 塊 成交面 積 (㎡ ) 成交套數(shù) 成交均價(jià) (元 /㎡ )1 中新 2023年 8月，中新 ?南郊客戶占 18%，相對于北郊 14%的比例，投資比重較大。?該 數(shù)據(jù)比例從 側(cè) 面 說 明， 報(bào)紙 廣告和 戶 外宣 傳對項(xiàng) 目的推廣起到了至關(guān)重要的作用?！稹稹稹稹鹛一?島 生 態(tài) 區(qū)內(nèi)最大的湖泊 島 ——“ 桃花 島 ”，在 島 上將建成游 樂 區(qū)，供游人度假 娛樂 。銷售組織四．試行了《陜西易居不動產(chǎn)投資顧問有限公司 一月 213:29 上午 一月 2103:29January 23, 2023? 1行動出成果，工作出財(cái)富。 03:29:2703:29:2703:29Saturday, January 23, 2023? 1知人者智，自知者明。 3:29:27 上午 3:29 上午 03:29:27一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 03:29:2703:29:2703:29Saturday, January 23, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。引發(fā) 2期首批次主力購房客群 (2房群體 )的共鳴 ,用于現(xiàn)場售樓處演示和電視廣告使用，制作周期通常要一個(gè)月左右 .4月 10日必須確定此事宜； 道具物料的品質(zhì)提升? 配合 2期蓄水及銷售全程的海報(bào)及形象手冊及戶型單頁將在 1期的基礎(chǔ) 上調(diào)性、風(fēng)格整體提升，以高觀感的道具系統(tǒng)輔助進(jìn)行二期產(chǎn)品形象的拔升，8. 媒介公關(guān)類? 構(gòu)建與媒體的深層協(xié)作關(guān)系? 加大戶外投放力度，在機(jī)場、西安各高速路入口、市內(nèi)適當(dāng)增強(qiáng)；? 加大與華商報(bào)的合作力量，在項(xiàng)目的引導(dǎo)性及和新聞即時(shí)報(bào)道上給與大力協(xié)助；? 加大與西安電視臺的合作深度，對項(xiàng)目進(jìn)行深度報(bào)道；? 同時(shí)，對于其他競爭性主流媒體，給予其他形式的適當(dāng) “補(bǔ)償 ”，平衡媒體關(guān)系，將其唱反調(diào)的可能減到最低；? 并且，對于相應(yīng)重要地段的戶外廣告位、重要媒介的熱點(diǎn)時(shí)間、版面作好提前購買，保證屆時(shí)充分的火力支持；9. 開發(fā)及入市設(shè)想：?