【正文】 :54:0305:54Feb2312Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 原則三、全員參與 各級(jí)員工都是組織之本，只有他們的充分參與，才能使他們的才干為組織帶來收益。讓管理處充分發(fā)揮超級(jí)解碼器的作用 ,為企業(yè)分憂解難。 消防管理 ? 消防工作包括 防火 和 滅火兩個(gè)方面 ? 主要內(nèi)容： 消防宣傳教育；消防隊(duì)伍建設(shè)；消防制度制定；消防設(shè)施、器材配置與管理；緊急情況下疏散。 ? 相關(guān)法規(guī)： 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 \第 3 36條 .ppt 物業(yè)管理 ? 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 ? 《物權(quán)法》第八十一條 【建筑物及其附屬設(shè)施管理】業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 門衛(wèi)秩序維護(hù)（一） ? 門衛(wèi)的工作除治安管理職能外 ， 更重要的是為用戶及客人提供各種服務(wù)： ? ① 為用戶及客人提供物業(yè)引導(dǎo)服務(wù) ， 包括物業(yè)小區(qū)或大廈的方向 、 位置等； ? ② 為用戶及客人提供有關(guān)物業(yè)管理的簡(jiǎn)單咨詢服務(wù)； ? ③ 幫助用戶及客人有秩序地乘電梯出入；（ 大樓 ） 門衛(wèi)秩序維護(hù)（二） ? ④ 當(dāng)大堂人流過分擁擠時(shí) ， 引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進(jìn)出； （ 針對(duì)大樓 ） ? ⑤ 當(dāng)用戶及客人攜帶較多物品時(shí) ， 為其提供必要的幫助； ? ⑥為老弱病殘及其他需要幫助的用戶及客人提供必要的、可行的服務(wù)。 管理處在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用 ? 物業(yè)管理處－發(fā)揮超級(jí) 解碼器 的作用 ? 解碼器作用的重要表現(xiàn)之一是 :不把問題上交 ,不把困難上交；不斷提高服務(wù)質(zhì)量的 清晰度 。 原則二、領(lǐng)導(dǎo)作用 領(lǐng)導(dǎo)者確立組織統(tǒng)一的宗旨及方向。 05:54:0305:54:0305:54Sunday, February 12, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 上午 5時(shí) 54分 3秒 上午 5時(shí) 54分 05:54: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :54:0305:54:03February 12, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 5時(shí) 54分 3秒 上午 5時(shí) 54分 05:54: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 ? 理解要點(diǎn)： （ 1）識(shí)別所有的活動(dòng)，確定關(guān)鍵活動(dòng)； （ 2）明確職責(zé)和權(quán)限； （ 3）分析、測(cè)量關(guān)鍵活動(dòng)的能力； （ 4）識(shí)別活動(dòng)和職能之間的接口； （ 5）注重各種因素； （ 6）評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、后果、影響。 ? 一方面要求所有員工 具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平 ,在服 務(wù)軟件上過硬；另一方面要求管理處的 服務(wù)要到位 ,滿足業(yè)主的期望值 ,使服務(wù)領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，只要業(yè)主需要的 , 管理處都能服務(wù)好；同時(shí) 保持最佳的工作狀態(tài) , 能夠高質(zhì)量地運(yùn)作 ,并有效地完成服務(wù)內(nèi)容 , 超額完成預(yù)定目標(biāo)。 消防設(shè)施的建設(shè)與管理 ? （ 1）配備滅火器 ? （ 2）配備消防栓 ? （ 3）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) ? （ 4）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) （區(qū)域報(bào)警、集中報(bào)警和控制中心報(bào)警） 車輛管理 ? （ 1）停車場(chǎng)（庫） 的建設(shè) ? （ 2）車輛管理制度建設(shè) 停車場(chǎng)（庫）的建設(shè)（一） ? 物業(yè)管理企業(yè)在尊重、參考和利用已有停車場(chǎng)（庫）的基礎(chǔ)上，如有必要，可以根據(jù)因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用的原則，在所管區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)新的停車場(chǎng)（庫）。 ? 從物的角度，主要是維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等； ? 從社區(qū)環(huán)境的角度，主要是秩序維護(hù)（治安、消防、車輛）、清潔、綠化等； ? 從物的利用秩序的角度，主要表現(xiàn)為阻止物業(yè)使用人對(duì)自用部分進(jìn)行危害整體利益的使用行為和阻止業(yè)主對(duì)共用部分進(jìn)行妨礙他人利用的行為。 獨(dú)有－獨(dú)管 共有－共管 李四居住 張三居住 每月 2023元出租 張三和李四 各花費(fèi) 15萬元合資建造 張三 花費(fèi) 30萬元 獨(dú)資建造 王五 李四 張三 自有部分自己管、共有部分共同管 （三）建筑物區(qū)分所有權(quán)概述 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)，又稱水平權(quán)，是指某一幢房屋本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個(gè)獨(dú)立單元，每一個(gè)單元均成立一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的所有權(quán)客體，但區(qū)分為各個(gè)單元的房屋，仍然構(gòu)成一個(gè)整體，而且每一單元房屋及其使用都離不開整個(gè)房屋共用設(shè)施支撐的一種所有權(quán)形式 建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成 建筑物區(qū)分所有權(quán) 專有部分 所有權(quán) 共用部分 持分權(quán) 業(yè)主大會(huì) 組織的成員權(quán) 專有部分與共用部分范圍 （ 1） 確定專有部分與共用部分范圍對(duì)物業(yè)管理的意義與作用 ? 內(nèi)容：專有部分 —— 專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù) 共用部分 —— 常規(guī)服務(wù) ? 責(zé)任：專有部分 —— 業(yè)主自己承擔(dān) 共用部分 —— 分別由物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)承擔(dān) ? 費(fèi)用：專有部分 —— 業(yè)主自己承擔(dān) 共用部分 —— 分別由物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)承擔(dān) ? 權(quán)利義務(wù)不同 ? 有利于解決糾紛 （ 2）中心說 ? 專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間 墻體 地板 天花 墻體 中心線 （ 3）空間說 ? 專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間 墻體 地板 天花 墻體 中心線 （ 4）最后粉刷層說 專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間 最后粉刷層也稱為抹灰層 （ 5）各種管線的共用部分與專有部分劃分 ? 專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施 ? 共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施 （ 6）架空層、停車場(chǎng)、會(huì)所、綠地所有權(quán)