【正文】 主要包括買賣（含以房地產(chǎn)清償債務(wù)）；贈與、繼承、劃撥；產(chǎn)權(quán)調(diào)換；以房地產(chǎn)合資合作、作價入股，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；因收購、兼并或合并企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；房屋拆遷中，房屋所有權(quán)人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式獲得的期房權(quán)利轉(zhuǎn)移的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。 凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。 按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價格。 土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時，就必然要求實現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益）、土地利用的多方向性（一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。但近幾年來，智能建筑也在高級住宅中得到發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)按契約實行管理質(zhì)量總控制。下面主要介紹土木工程產(chǎn)品的經(jīng)營管理問題。斜拉橋監(jiān)測項目包括大橋沉降監(jiān)測、大橋線形監(jiān)測、大橋動力特征測試、關(guān)鍵截面應(yīng)變測試、拉索索力監(jiān)測、結(jié)構(gòu)溫度監(jiān)測、等。 （ 2）、設(shè)計中應(yīng)有針對性地考慮系統(tǒng)的可更換性、系統(tǒng)的自診斷、系統(tǒng)的采集優(yōu)化制度、數(shù)據(jù)庫的合理設(shè)計等問題，在測點(diǎn)設(shè)計中，考慮可更換性和延續(xù)性的問題，采用表貼式等可更換性好的施工方法。 （ 3）大橋結(jié)構(gòu)控制斷面的應(yīng)力（應(yīng)變）監(jiān)測。按國際慣例寫字樓可分為甲級寫字樓（是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑的自然狀況良好，建筑質(zhì)量的達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力新建成的寫字樓相仿：有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括 24小時的維護(hù)、維修與保安服務(wù)）、乙級寫字樓（指具有良好的地理位，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求；但建筑物的功能不是最進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新建成的同類建筑物）、丙級寫字樓（指物業(yè)的使用年限已較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但能滿足低收入的需求；因租金較低，尚可保持一個合理的出租率）。而承購或承租的廠商則為小業(yè)主或租賃戶，通常稱其為業(yè)戶。除了能耗自動計量收費(fèi)系統(tǒng)、安保系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)外，現(xiàn)代化的小區(qū)物業(yè)管理還應(yīng)該包括房產(chǎn)及維修管理、房屋設(shè)備管理、各類房屋的租賃、經(jīng)營、銷售管理和公共設(shè)施與環(huán)境的管理等。土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價值。土地價格包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地交易價格等。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高）、道路通達(dá)因素（指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高）、交通便捷因素（指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。資本化率越高，意味著投資風(fēng)險越大，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。應(yīng)通過不斷細(xì)分的方法，把影響投資評級的幾個因素轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢远攘康木唧w經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，既考慮經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇的合理性，又顧及影響因素的全面性。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。投資評估指標(biāo)選取主要考慮兩方面市場投資影響因素，即宏觀投資環(huán)境和行業(yè)投資環(huán)境?？陀^總收益－客觀總費(fèi)用 =凈收益。一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素（包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、財政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素）、社會因素（包括人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科研水平和治安因素、社會福利因素）、行政因素（包括土地使用制度與住房制度、地價政策；城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制）和心理因素等。其中基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。 房地產(chǎn)評估的原則 房地產(chǎn)評估的原則是最有效使用原則和合法原則。地價一般是土地使用權(quán)的價格。包括建立智能化安保系統(tǒng)、物業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（包括信息存儲、 Web信息發(fā)布、電子郵件、目錄服務(wù)、協(xié)同工作、等）。自 20世紀(jì) 80年代改革開放以來，我國沿海 14個城市的陸續(xù)建立了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，并相應(yīng)組建了經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司。按建筑面積的大小，寫字樓可分為四種，即小型寫字樓（建筑面積 10000m3以下）、中型寫字樓（建筑面積 1000030000m3 ）、大型寫字樓（建筑面積 30000m3以上）、超大型寫字樓（ 100000m3以上）。 （ 2）橋梁結(jié)構(gòu)整體性能監(jiān)測。下面以橋梁為例談一談土木工程的運(yùn)營監(jiān)測問題（見圖 161圖1612）。大橋工作環(huán)境監(jiān)測項目包括風(fēng)速風(fēng)向監(jiān)測、環(huán)境溫度監(jiān)測、車輛荷載監(jiān)測、等。寫字樓都具有現(xiàn)代化的設(shè)備，如有電腦控制的樓宇自動化系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)設(shè)備、保安監(jiān)控設(shè)備、自動給水濾水設(shè)備、消防自動報警設(shè)備、應(yīng)急自備電力設(shè)備以