【正文】 （ 3）房屋修繕是在舊有房屋范圍內(nèi)進(jìn)行，是對(duì)房屋的構(gòu)件、部分項(xiàng)目進(jìn)行維修，局部或全部的更新、修復(fù)。 設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣 房屋在建筑或修理時(shí)，由于設(shè)計(jì)不適當(dāng)，施工質(zhì)量差，或者用料不符合要求因素，影響了房屋的正常使用，加速了房屋的損壞。 （ 8）正在大修理中的房屋暫按大修前房屋評(píng)定。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底、設(shè)備破舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。 貨倉除特殊物品貨倉以外（如冷庫），與廠房的建筑結(jié)構(gòu)大致相同。 （ 2）按結(jié)構(gòu)布置情況分類，可分為框架結(jié)構(gòu)、框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)、框 — 筒結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框 — 支結(jié)構(gòu)。 （二）損壞原因標(biāo)準(zhǔn) 凡是屬于房管部門經(jīng)營或委托代管的房屋，由于自然損壞或因不可抗拒的事故，如震災(zāi)、水災(zāi)、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等造成的損壞，由房管部門負(fù)責(zé)修繕。 小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的戶次數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)之比。 （二）房屋維修工程量 房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中修工程數(shù)量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí)，不論哪一等級(jí)或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。這類工程具有投資大、工期長的特點(diǎn)。 （三）編制小修工程計(jì)劃 通過走訪和接待報(bào)修等方式收集到的小修工程服務(wù)項(xiàng)目后，應(yīng)分輕重緩急和勞動(dòng)力情況，作出維修安排。 一、小修工程 （一）什么是小修工程 小修工程亦稱零星工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)不確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級(jí)而對(duì)房屋使用中的正常的小損小壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。房屋維修工程交驗(yàn)條件是按維修設(shè)計(jì)方案全部完成各項(xiàng)維修工程內(nèi)容，做到水、電路通和供暖通風(fēng)恢復(fù)正常，竣工圖和施工技術(shù)資料齊全。 （ 4）小型維修工程施工說明： 小型維修工程施工說明主要包括工程概況維修性質(zhì)和內(nèi)容、維修預(yù)算造價(jià)、安全質(zhì)量技術(shù)措施、舊料利用和材料工具的配置等內(nèi)容。 $ 材料及構(gòu)件進(jìn)入現(xiàn)場并保障供應(yīng)，確保連續(xù)施工。 二、房屋維修施工管理 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程，可以由自己組織的維修施工隊(duì)伍來完成，也可以通過招標(biāo)，通過發(fā)包方式將房屋維修施工工程承包給專業(yè)維修施工隊(duì)伍來完成。 （ 2）局部危房。 （ 2）要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)評(píng)定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決居戶需解決的房屋修繕問題。不定期評(píng)定就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。這一方法適用于采取一定技術(shù)解危措施后，尚能短期使用，但仍需隨時(shí)觀察危險(xiǎn)程度的房屋。 （二）房屋維修施工管理的程序和方法 制訂房屋修繕設(shè)計(jì)方案 以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分聽取業(yè)主意見，使維修方案工程必須由具有設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位承擔(dān)。 制定施工進(jìn)度和工程概預(yù)算。 ? 維修施工質(zhì)量和安全管理。對(duì)于房屋所有者或應(yīng)承擔(dān)房屋修繕的責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人借故阻撓而可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理部門，可依據(jù)有關(guān)規(guī)定采取“排險(xiǎn)解危”的強(qiáng)制措施，排險(xiǎn)解危費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。 （ 5）拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈。 （ 2）一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修、樓地面、樓梯的維修、抹灰修補(bǔ)、油漆保養(yǎng)、房屋管線的維修和零配件的更換等。這類維修工程應(yīng)根據(jù)各地情況、條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等，在維修中一并解決。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。包括人工定額和材料定額。 第四節(jié) 房屋維修管理的范圍 一、房屋維修范圍 房屋維修范圍是指房管部門應(yīng)負(fù)責(zé)修繕的公有出租的房屋工程項(xiàng)目的范圍。 注意房屋修繕與防火、防風(fēng)、防洪、防雷等相結(jié)合。 （一）民用建筑（含公共建筑） （ 1）基礎(chǔ) （ 2）墻體。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的。嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來代替、劃分評(píng)定，也不能以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來代替評(píng)定房屋完損等級(jí)。如果不及時(shí)修理或加固，就會(huì)發(fā)生構(gòu)件墜落或塌屋傷人事故。而通過房屋修繕工程成本管理，可降低消耗，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，增加盈利。 演講完畢，謝謝觀看！ 。自營維修工程管理是指物業(yè)管理公司自營施工維修工程的管理；發(fā)包維修工程管理是指委托外單位進(jìn)行維修施工工程的管理。隨著年代增長，房屋結(jié)構(gòu)的各部分構(gòu)件，由于自然損壞和人為損壞因素，其強(qiáng)度會(huì)大大削弱。 八、評(píng)定房屋完損等級(jí)應(yīng)注意事項(xiàng) （ 1）評(píng)定房屋完損等級(jí)是根據(jù)評(píng)定出房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度的基礎(chǔ)上，對(duì)整幢房屋的完損程度進(jìn)行綜合評(píng)定。或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。概括起來，建筑物可以分為以下兩種民用建筑（含公共建筑）和工業(yè)建筑在實(shí)際操作中，可分別參考以下資料掌握各種房屋的建筑構(gòu)造，以便更好地做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)及修繕工作。 注意蟻害的防治。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。 （ 1）定額指標(biāo)。 （五）抹灰工程 抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起殼、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。 （ 5）國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。 （五）監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程 在小修養(yǎng)護(hù)工程施工中，管理員應(yīng)每天到小修工程現(xiàn)場解決工程中出現(xiàn)的問題監(jiān)督檢查當(dāng)天小修工程完成情況。 （ 3）修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應(yīng)依照《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定》，劃分應(yīng)承擔(dān)責(zé)任者。 ? 維修施工技術(shù)管理。選擇施工技術(shù)要求高、難度大、工程占用時(shí)間長和功力消耗多的分項(xiàng)工程為主體，確定施工方案。 （ 4）大、中修和更新改造工程要編制施工組織設(shè)計(jì)，組織均衡流水主體交叉施工，并對(duì)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接。 確定解危辦法，并監(jiān)督檢查排險(xiǎn)情況 對(duì)危險(xiǎn)房屋的不同情況，可采取不同的解危辦法。定期評(píng)定一般是每隔 ( ) $ 年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。對(duì)于舊房屋應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等綜合條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞。 （ 4）要求嚴(yán)格掌握完好房標(biāo)準(zhǔn)和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。只要排除局部危險(xiǎn)，就可繼續(xù)安全使用。對(duì)專業(yè)承包的維修施工管理只要做好維修工程招標(biāo)工作、維修工程設(shè)計(jì)和技術(shù)交底工作、維修施工合同管理和施工質(zhì)量控制管理、維修工程的竣工驗(yàn)收和價(jià)款結(jié)算工作管理以及維修技術(shù)檔案資料管理。