【正文】 2\對當(dāng)前房地產(chǎn)投資熱的思考 。我國住宅建設(shè)將發(fā)展以經(jīng)濟適用住房為重點的住房供應(yīng)體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問題。 2023房地產(chǎn)市場 ? 據(jù)國家統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)字，去年 111月，全國有 7個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過 40%，8個省市新開工面積增幅超過 40%，個別省市房地產(chǎn)開發(fā)新購?fù)恋赝顿Y同比增長了 150%。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。這些成本要素中有些是相對固定的，有些則 可以通過加強管理來有效控制，如不可預(yù)見費，房地產(chǎn)項 目一般都有５％左右的不可預(yù)見支出。到目前為止，共有 29個正式成員。 項目管理 管理工具 ― 甘特圖、 PERT、 CPM 管理內(nèi)容 ― 九大知識體系、五個階段 管理重點 ― 進度、成本、質(zhì)量、資金平衡 房地產(chǎn)業(yè) ―― 過去、現(xiàn)在、未來 －－ 經(jīng)濟的支柱、財富的起點、文化的源泉 （北海、深圳、浦東） －－ 政府的角色與作用 （加入 WTO后的競爭） 房地產(chǎn)業(yè) ―― 行業(yè)的獨特性、項目的復(fù)雜性 －－住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) （課程重點） －－ 目標(biāo)：以最快的速度、最低的成本向客 戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn) 房地產(chǎn)項目＋項目管理 1＋ 1＝？ 房地產(chǎn)項目管理模塊 經(jīng)營環(huán)境模塊： 城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟、城市規(guī)劃與城市 設(shè)計、房地產(chǎn)政策與制度、國際房地產(chǎn)比較、中國房地產(chǎn) 市場趨勢與機會 投資策劃模塊 ：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市 場分析與儲備策略、住宅市場分析、非住宅物業(yè)市場分析 與開發(fā)策略、市場調(diào)研與產(chǎn)品定位、項目投資分析與決策 產(chǎn)品設(shè)計模塊： 環(huán)境行為學(xué)、建筑策劃、場地規(guī)劃、社區(qū) 規(guī)劃與住宅設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計、規(guī)劃與設(shè)計創(chuàng)新、新技 術(shù)與新材料應(yīng)用 房地產(chǎn)項目管理模塊 投融資管理模塊： 財務(wù)報表分析、項目投融資決策、資金 規(guī)劃、項目權(quán)益融資結(jié)構(gòu)設(shè)計、開發(fā)項目融資、資本市場 融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 項目管理模塊： 項目管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織流 程設(shè)計、房地產(chǎn)項目報批管理、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理、房 地產(chǎn)項目的信息管理、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理 工程管理模塊： 招投標(biāo)管理、合同管理、成本管理、采購 管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場管理）、室內(nèi)裝修設(shè)計與施工管理 營銷策劃模塊： 產(chǎn)品包裝、價格策略、推廣方案、廣告與 促銷、銷售隊伍組織、賣場設(shè)計、物管前期介入 房地產(chǎn)項目管理模塊 項目全案策劃 ：房地產(chǎn)項目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案 策劃與經(jīng)營管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、休 閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理 企業(yè)經(jīng)營管理 ：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治 理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系 管理、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律 風(fēng)險規(guī)避與防范 物業(yè)經(jīng)營管理 ：設(shè)施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物 業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價 教學(xué)內(nèi)容 ? 項目管理知識 ? 土地使用權(quán)獲取 ? 房地產(chǎn)項目市場定位 ? 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計 ? 房地產(chǎn)項目工程管理 ? 房地產(chǎn)項目銷售策劃 ? 物業(yè)管理的前期介入 第一講 項目管理知識 ? 項目管理概述 ? 項目計劃與組織 ? 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) ? 項目控制 ? 項目管理軟件及應(yīng)用 教學(xué)內(nèi)容 項目管理概述 ? 項目管理概念 ? IPMA、 PMI、 PMBOK、 PMP ? 進度管理、成本管理、質(zhì)量管理、資金平衡 ? 應(yīng)用與發(fā)展 項目管理知識 項目管理概念 ? 在預(yù)定的時間內(nèi)運用有限的資源，通過對項目進行有效的規(guī)劃、實施和控制從而實現(xiàn)既定目標(biāo)或任務(wù)的一種系統(tǒng)管理方法。 項目管理知識 進度管理 重點是制定全面詳細(xì)的進度計劃、實時跟蹤項 目進度，保證項目按期完成。 項目管理知識 項目管理知識 活動代號 開發(fā)活動 預(yù)計時間 緊先活動 A 前期市場調(diào)查 2 B 可行性研究 1 A C 設(shè)計、報建 5 A D 施工準(zhǔn)備 9 B E 施工進度 6 B F 配套設(shè)施 2 D、 E G 竣工交付 3 C、 F H 物業(yè)管理介入 1 G 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) ? PERT的應(yīng)用 ? 特點：非確定性網(wǎng)絡(luò)計劃，運用概率分析，相對復(fù)雜 ? 三種作業(yè)時間：樂觀時間、可能時間、悲觀時間 項目管理知識 項目控制 ? 確定標(biāo)準(zhǔn) ? 衡量偏差 ? 采取糾正措施 項目管理知識 項目管理軟件及應(yīng)用 ? PROJECT ? 通用性 ? 行業(yè)特性 項目管理知識 第二講 土地資源獲取 ? 宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟與城市發(fā)展規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場 ? 擬開發(fā)地段的確定 ? 土地獲取方式與途徑 ? 土地儲備問題 教學(xué)內(nèi)容 宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟與城市發(fā)展規(guī)劃 ? 行業(yè)發(fā)展趨勢（繁榮？泡沫？） ? 區(qū)域經(jīng)濟狀況（上海與綿陽比較） ? 城市發(fā)展規(guī)劃（熱點？前瞻？） 土地資源獲取 我國城市房地產(chǎn)管理法 （共 7章 72條） – 第一章 總則 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥 第三章 房地產(chǎn)開發(fā) 第四章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 一般規(guī)定 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押 第四節(jié) 房屋租賃 第五節(jié) 中介服務(wù)機構(gòu) 第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理 第六章 法律責(zé)任 第七章 附則 我國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第七條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 2023年土地市場回望 ? 房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長， 2023年 111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 6228億元，同比增長了 %。 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 為預(yù)防風(fēng)險，建設(shè)部將在 2023年上半年完成房地產(chǎn)市場預(yù)警體系研究，并選擇已開展預(yù)警體系研究的 56個城市試運行；年底前，在 35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的問題，并采取相應(yīng)措施加強宏觀調(diào)控。 項目二期細(xì)分； 二、樓盤概念導(dǎo)入 市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)； 鬧市中的溫馨家園； 三、目標(biāo)市場 市內(nèi)工作的中等收入家庭、個體經(jīng)營者； 注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層； 房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民； 市場定位 廣州 XG項目 （市場研究與定位部分） 四、項目市場定位 成本價測算； 目標(biāo)市場價格測算； 定價策略； 市場定位 可行性研究 ? 重視市場調(diào)查、市場預(yù)測； ? 項目評估以經(jīng)濟效益為中心； ? 對項目的評估全部在決策階段進行 ? 一般地，可行性研究應(yīng)由專門從事投資項目的咨詢機構(gòu)（中介機構(gòu)）承擔(dān)，它擁有大批經(jīng)濟學(xué)家、市場分析家、財務(wù)專家、律師等英才。 5\房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的新特點及新趨勢 。對房價收入比較高、對取消或減少經(jīng)濟適用住房的城市，要控制新增土地的供應(yīng)規(guī)模。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動性很強，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的負(fù)面影響將難以估量” 。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。質(zhì)量規(guī)劃 分兩部分進行，即