【正文】 2\對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)投資熱的思考 。我國(guó)住宅建設(shè)將發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住房供應(yīng)體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。 2023房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)字，去年 111月，全國(guó)有 7個(gè)省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò) 40%，8個(gè)省市新開(kāi)工面積增幅超過(guò) 40%，個(gè)別省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新購(gòu)?fù)恋赝顿Y同比增長(zhǎng)了 150%。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。這些成本要素中有些是相對(duì)固定的，有些則 可以通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)有效控制，如不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，房地產(chǎn)項(xiàng) 目一般都有５％左右的不可預(yù)見(jiàn)支出。到目前為止，共有 29個(gè)正式成員。 項(xiàng)目管理 管理工具 ― 甘特圖、 PERT、 CPM 管理內(nèi)容 ― 九大知識(shí)體系、五個(gè)階段 管理重點(diǎn) ― 進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金平衡 房地產(chǎn)業(yè) ―― 過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái) －－ 經(jīng)濟(jì)的支柱、財(cái)富的起點(diǎn)、文化的源泉 （北海、深圳、浦東） －－ 政府的角色與作用 （加入 WTO后的競(jìng)爭(zhēng)） 房地產(chǎn)業(yè) ―― 行業(yè)的獨(dú)特性、項(xiàng)目的復(fù)雜性 －－住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) （課程重點(diǎn)） －－ 目標(biāo)：以最快的速度、最低的成本向客 戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目＋項(xiàng)目管理 1＋ 1＝？ 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模塊 經(jīng)營(yíng)環(huán)境模塊： 城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃與城市 設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)政策與制度、國(guó)際房地產(chǎn)比較、中國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)趨勢(shì)與機(jī)會(huì) 投資策劃模塊 ：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市 場(chǎng)分析與儲(chǔ)備策略、住宅市場(chǎng)分析、非住宅物業(yè)市場(chǎng)分析 與開(kāi)發(fā)策略、市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位、項(xiàng)目投資分析與決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì)模塊： 環(huán)境行為學(xué)、建筑策劃、場(chǎng)地規(guī)劃、社區(qū) 規(guī)劃與住宅設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、規(guī)劃與設(shè)計(jì)創(chuàng)新、新技 術(shù)與新材料應(yīng)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模塊 投融資管理模塊： 財(cái)務(wù)報(bào)表分析、項(xiàng)目投融資決策、資金 規(guī)劃、項(xiàng)目權(quán)益融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資、資本市場(chǎng) 融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 項(xiàng)目管理模塊： 項(xiàng)目管理概論、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織流 程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、房 地產(chǎn)項(xiàng)目的信息管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 工程管理模塊： 招投標(biāo)管理、合同管理、成本管理、采購(gòu) 管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場(chǎng)管理）、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)與施工管理 營(yíng)銷策劃模塊： 產(chǎn)品包裝、價(jià)格策略、推廣方案、廣告與 促銷、銷售隊(duì)伍組織、賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)、物管前期介入 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模塊 項(xiàng)目全案策劃 ：房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案 策劃與經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營(yíng)管理、休 閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營(yíng)管理 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 ：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治 理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系 管理、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與防范 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 ：設(shè)施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物 業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià) 教學(xué)內(nèi)容 ? 項(xiàng)目管理知識(shí) ? 土地使用權(quán)獲取 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策劃 ? 物業(yè)管理的前期介入 第一講 項(xiàng)目管理知識(shí) ? 項(xiàng)目管理概述 ? 項(xiàng)目計(jì)劃與組織 ? 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? 項(xiàng)目控制 ? 項(xiàng)目管理軟件及應(yīng)用 教學(xué)內(nèi)容 項(xiàng)目管理概述 ? 項(xiàng)目管理概念 ? IPMA、 PMI、 PMBOK、 PMP ? 進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、資金平衡 ? 應(yīng)用與發(fā)展 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理概念 ? 在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)運(yùn)用有限的資源，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的規(guī)劃、實(shí)施和控制從而實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)或任務(wù)的一種系統(tǒng)管理方法。 項(xiàng)目管理知識(shí) 進(jìn)度管理 重點(diǎn)是制定全面詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃、實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng) 目進(jìn)度，保證項(xiàng)目按期完成。 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理知識(shí) 活動(dòng)代號(hào) 開(kāi)發(fā)活動(dòng) 預(yù)計(jì)時(shí)間 緊先活動(dòng) A 前期市場(chǎng)調(diào)查 2 B 可行性研究 1 A C 設(shè)計(jì)、報(bào)建 5 A D 施工準(zhǔn)備 9 B E 施工進(jìn)度 6 B F 配套設(shè)施 2 D、 E G 竣工交付 3 C、 F H 物業(yè)管理介入 1 G 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) ? PERT的應(yīng)用 ? 特點(diǎn)：非確定性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，運(yùn)用概率分析，相對(duì)復(fù)雜 ? 三種作業(yè)時(shí)間：樂(lè)觀時(shí)間、可能時(shí)間、悲觀時(shí)間 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目控制 ? 確定標(biāo)準(zhǔn) ? 衡量偏差 ? 采取糾正措施 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理軟件及應(yīng)用 ? PROJECT ? 通用性 ? 行業(yè)特性 項(xiàng)目管理知識(shí) 第二講 土地資源獲取 ? 宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場(chǎng) ? 擬開(kāi)發(fā)地段的確定 ? 土地獲取方式與途徑 ? 土地儲(chǔ)備問(wèn)題 教學(xué)內(nèi)容 宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃 ? 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)（繁榮？泡沫？） ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況（上海與綿陽(yáng)比較） ? 城市發(fā)展規(guī)劃（熱點(diǎn)？前瞻？） 土地資源獲取 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 （共 7章 72條） – 第一章 總則 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥 第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第四章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 一般規(guī)定 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押 第四節(jié) 房屋租賃 第五節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理 第六章 法律責(zé)任 第七章 附則 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ? 第七條 土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 2023年土地市場(chǎng)回望 ? 房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)， 2023年 111月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 6228億元，同比增長(zhǎng)了 %。 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ? 為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部將在 2023年上半年完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究，并選擇已開(kāi)展預(yù)警體系研究的 56個(gè)城市試運(yùn)行；年底前，在 35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的問(wèn)題，并采取相應(yīng)措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控。 項(xiàng)目二期細(xì)分； 二、樓盤(pán)概念導(dǎo)入 市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)； 鬧市中的溫馨家園； 三、目標(biāo)市場(chǎng) 市內(nèi)工作的中等收入家庭、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者； 注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層； 房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民； 市場(chǎng)定位 廣州 XG項(xiàng)目 （市場(chǎng)研究與定位部分） 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 成本價(jià)測(cè)算； 目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算； 定價(jià)策略； 市場(chǎng)定位 可行性研究 ? 重視市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)； ? 項(xiàng)目評(píng)估以經(jīng)濟(jì)效益為中心； ? 對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估全部在決策階段進(jìn)行 ? 一般地，可行性研究應(yīng)由專門(mén)從事投資項(xiàng)目的咨詢機(jī)構(gòu)（中介機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，它擁有大批經(jīng)濟(jì)學(xué)家、市場(chǎng)分析家、財(cái)務(wù)專家、律師等英才。 5\房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的新特點(diǎn)及新趨勢(shì) 。對(duì)房?jī)r(jià)收入比較高、對(duì)取消或減少經(jīng)濟(jì)適用住房的城市，要控制新增土地的供應(yīng)規(guī)模。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性很強(qiáng)，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將難以估量” 。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。質(zhì)量規(guī)劃 分兩部分進(jìn)行，即