【正文】 n 物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制1，領(lǐng)導(dǎo)制度：如董事會(huì)制度，總經(jīng)理制度；2，職能制度：辦公室職責(zé)，開(kāi)發(fā)部職責(zé)，經(jīng)營(yíng)部職責(zé)等；3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責(zé)任；物業(yè)管理的基本程序n 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門(mén)成立 管理人員選拔與培訓(xùn) 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 住戶(hù)入住 檔案資料的建立 日常管理與維護(hù) 配套設(shè)施的完善 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。成本控制n 在各個(gè)階段（投資決策，設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準(zhǔn)的限額以?xún)?nèi)，隨時(shí)糾正偏差。組織程序。整體變更控制所關(guān)心的是：n 對(duì)保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當(dāng)變更發(fā)生時(shí)對(duì)實(shí)際變更進(jìn)行管理。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。、溝通和談判等一般管理技術(shù)對(duì)有效的項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施來(lái)說(shuō)是必不可少的。任何與項(xiàng)目有關(guān)的組織都有正式或非正式的方針，這些方針的影響應(yīng)當(dāng)予以考慮。n 存在三方面的風(fēng)險(xiǎn)：規(guī)模；技術(shù)的成熟；結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。益。簡(jiǎn)稱(chēng) FOM)。Specification)，把一項(xiàng)建議的范圍、目標(biāo)、財(cái)務(wù)和時(shí)間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性問(wèn)題。房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。荷茲伯格 (Herzberg)雙因素論體能因素：使人滿(mǎn)足帶來(lái)積極因素成就、承認(rèn)、興趣、責(zé)任、提拔保健因素：減少不滿(mǎn)和消極因素工作條件、薪水、上級(jí)關(guān)系、公司制度、考勤等 ＃獎(jiǎng)勵(lì)基金 ＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請(qǐng)?jiān)瓎挝坏念I(lǐng)導(dǎo)給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰。房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)n 分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個(gè)項(xiàng)目和工作分解為若干個(gè)包，其目的是便于項(xiàng)目承包。10006第一版頒布時(shí)間 :19971215文件名稱(chēng) :Quality management Guidelines to quality in project management中國(guó)項(xiàng)目管理歷史和發(fā)展n 80年代在云南魯布格水電站項(xiàng)目首次引入項(xiàng)目管理；n 90年代末國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和外專(zhuān)局與中科院開(kāi)始項(xiàng)目管理知識(shí)推廣；n 2023開(kāi)始建立《中國(guó)項(xiàng)目管理知識(shí)體系和資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)》工作。5． 確定項(xiàng)目組主要成員。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。n (2)同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。一級(jí)市場(chǎng)指被國(guó)家壟斷的土地市場(chǎng)，發(fā)展商從國(guó)家手中取得的土地，稱(chēng)之為一級(jí)市場(chǎng)。項(xiàng)目的特征n 項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性；n 項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)；n 項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性；n 項(xiàng)目對(duì)象具有確定性；房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義n 房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，是指在一定的時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。n 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。建立項(xiàng)目組織。結(jié)束階段n 項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作 n 近代項(xiàng)目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計(jì)劃評(píng)審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計(jì)劃n 現(xiàn)代項(xiàng)目管理的新發(fā)展 : 面向市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng) .項(xiàng)目管理的傳播和現(xiàn)代化。公司制項(xiàng)目管理模式n 公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。n 選人要慎重，用人要信任。項(xiàng)目名稱(chēng)： —————————————————————— 低 滿(mǎn)意度 高工作范圍的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————工作質(zhì)量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————進(jìn)度計(jì)劃績(jī)效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————預(yù)算績(jī)效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————客戶(hù)聯(lián)系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————總體績(jī)效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————你意識(shí)到實(shí)際收獲了什么 —————— 或是預(yù)期項(xiàng)目結(jié)果有 —————— 收益？A、數(shù)量收益 ——————————————B 、質(zhì)量收益 ————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥?lái)的項(xiàng)目中改善我們的工作？請(qǐng)寫(xiě)下你的有關(guān)建議問(wèn)題一：n 如果你是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)主，你如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)？問(wèn)題二：n 結(jié)合實(shí)際工程，來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目中主要部門(mén)及其工作要點(diǎn)？問(wèn)題三：n 您認(rèn)為一個(gè)合格的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？第三章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)立項(xiàng) 、 審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。技術(shù)可行性n 評(píng)價(jià)技術(shù)是否成熟；n 有利部件分析法（ Feature融資成本率融資成本率 —取下列最高的成本率：n 對(duì)借來(lái)的資金所要支付的利息；n 如果投在其他具有最佳優(yōu)勢(shì)的地方，該資金所獲得的利率；n 企業(yè)當(dāng)前投資匯報(bào)率。而項(xiàng)目執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應(yīng)批準(zhǔn)的范圍變更而變化。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。整體變更控制過(guò)程輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 執(zhí)行情況報(bào)告n 變更申請(qǐng)工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測(cè)量n 補(bǔ)充計(jì)劃編制n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出n 項(xiàng)目計(jì)劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)整體變更控制整體變更控制要求：n 維護(hù)執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性 —所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃。整體變更控制所關(guān)心的是：n 對(duì)保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當(dāng)變更發(fā)生時(shí)對(duì)實(shí)際變更進(jìn)行管理。對(duì)于大型、復(fù)雜的項(xiàng)目，可能會(huì)有多個(gè)不同職能的變更控制委員會(huì)。竣工驗(yàn)收程序流程圖n 不合格施工收尾階段竣工準(zhǔn)備階段竣工預(yù)驗(yàn)（施工單位）結(jié)果竣工初驗(yàn)結(jié)果正式驗(yàn)收結(jié)果工程交接返修，補(bǔ)修物業(yè)公司n 概述1，定義：專(zhuān)門(mén)從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周?chē)h(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶(hù)提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬(wàn) m2以上的物業(yè)。謝謝 ！THANKS！演講完畢，謝謝觀看！。–30萬(wàn)以上的貨幣注冊(cè)資金。（ 7）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。n 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會(huì)（ CCB），負(fù)責(zé)批準(zhǔn)或否決項(xiàng)目變更請(qǐng)求。組織程序。項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。n 應(yīng)該明確區(qū)分項(xiàng)目計(jì)劃和項(xiàng)目執(zhí)行情況基準(zhǔn)計(jì)劃。決策者的思考決策者的思考規(guī)劃過(guò)程各子過(guò)程及其相互之間的聯(lián)系項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程依賴(lài)性的過(guò)程（必要時(shí)反復(fù)進(jìn)行）活動(dòng)排列活動(dòng)時(shí)間估計(jì)費(fèi)用估算活動(dòng)定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項(xiàng)目分解制定進(jìn)度計(jì)劃費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目規(guī) 劃質(zhì)量規(guī)劃組織規(guī)劃應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)量化風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別交流溝通 規(guī)劃詢(xún)價(jià)規(guī)劃采購(gòu)規(guī)劃人員招收初始過(guò)程控制過(guò)程到執(zhí)行過(guò)程輔助過(guò)程輔助過(guò)程項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行保 證 性 過(guò) 程信息分發(fā) 團(tuán)隊(duì)建設(shè)詢(xún)價(jià)和招標(biāo) 資源選擇 合同管理質(zhì)量保證范圍核實(shí)執(zhí)行過(guò)程控制過(guò)程計(jì)劃過(guò)程控制過(guò)程控制過(guò)程進(jìn)展報(bào)告 整體控制保