【正文】 產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。 例 2：某銀行 2023年 12月將其原抵頂貸款收回的一幢樓宇出售，抵債 2023萬(wàn)元，出售價(jià)格 1000萬(wàn)元，該銀行已按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)提 5%營(yíng)業(yè)稅 50萬(wàn)元及相應(yīng)的城建稅和教育費(fèi)附加，但當(dāng)時(shí)掛賬未繳，后市地稅局前來(lái)催繳，該銀行認(rèn)為其不再負(fù)此納稅義務(wù)，原計(jì)提稅也已原數(shù)沖回了。 土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心 土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心（包括土地交易中心）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。 對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)讓本企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。 中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題 外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 (注 :可按驗(yàn)資數(shù)征收） 其次，對(duì) 合營(yíng)企業(yè)的房屋 ， 在分配給甲、乙方后 ，如果各自銷(xiāo)售，則再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷(xiāo)售出去，則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售收入再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 （ 2）自 1999年 8月 1日起，個(gè)人自建自用住房，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓抵債所得的土地使用權(quán)的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去抵債時(shí)該項(xiàng)土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。包括： ⑴房屋：住房、廠(chǎng)房、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)、學(xué)校、商業(yè)用房等； ⑵煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、堤壩、水庫(kù)、井等； ⑶設(shè)備安裝工程（不包括機(jī)械設(shè)備本身）：支柱、水塔、水池、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺(tái)、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。 納稅義務(wù)人 發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應(yīng)按照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，辦理稅務(wù)登記或注冊(cè)稅務(wù)登記，并履行納稅義務(wù)。 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù) 國(guó)稅函 [2023]83號(hào) （ 3）單位和個(gè)人將其購(gòu)置或受讓的全部不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的一部分予以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓的，其銷(xiāo)售的不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的原價(jià)應(yīng)分別按下列情況確定： ①納稅人能夠提供該部分不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)在購(gòu)置或受讓時(shí)的確切單位價(jià)格的，按該單位價(jià)格乘以計(jì)量單位確定原價(jià)； ② 納稅人不能夠提供該部分不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)在購(gòu)置或受讓時(shí)的確切單位價(jià)格的，以該部分不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)占購(gòu)置或受讓的全部不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的面積比例，乘以購(gòu)置或受讓的全部不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的總價(jià)確定該部分的原價(jià)。 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知（四）蘇地稅發(fā)（ 1999） 078號(hào) 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 扣繳義務(wù)人 境外單位和個(gè)人發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)稅行為，但在我國(guó)境內(nèi)未設(shè)立經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，其應(yīng)納稅款以代理者為扣繳義務(wù)人；沒(méi)有代理者的，以受讓者或購(gòu)買(mǎi)者為扣繳義務(wù)人。 甲方發(fā)生了 出租土地使用權(quán)的行為 ，對(duì)其按“服務(wù)業(yè) — 租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅； 乙方發(fā)生了 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為 ，對(duì)其按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。否則，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。 對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。 1. 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足 2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅?！? 銀行所執(zhí)稅收文件依據(jù)充分，且原樓宇的減除項(xiàng)目憑證合法有效，市地稅局也無(wú)從采取強(qiáng)制措施。因而，納稅人取得的轉(zhuǎn)租收入應(yīng)全額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅 企業(yè)取得贊助商支付的贊助款項(xiàng)是否要繳納營(yíng)業(yè)稅？ ? 答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知〉》（國(guó)稅函發(fā) [1995]156號(hào)）規(guī)定，單位和個(gè)人取得的各種名目的贊助收入是否要繳納營(yíng)業(yè)稅，要看是否發(fā)生了向贊助方提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。 ? 本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行。 例 1：某企業(yè)自建一大型商場(chǎng)，并與外市一大型商業(yè)零售企業(yè)簽訂房屋租賃合同，約定租期為 20年，租金每年為 50萬(wàn)元，企業(yè)當(dāng)年按年租金收入 50萬(wàn)元計(jì)提繳納了“服務(wù)業(yè)” 5%的營(yíng)業(yè)稅及相應(yīng)的城建稅和教育費(fèi)附加。 （ 國(guó)稅函 [1995]156號(hào)） 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的界定 企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股，不征收營(yíng)業(yè)稅。 企業(yè)改組改制涉及不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 企業(yè)分立 分立是指一個(gè)企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的法律行為。 個(gè)人聯(lián)合集資建房 對(duì)個(gè)人應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額為個(gè)人向各購(gòu)房戶(hù)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 工藝品廠(chǎng)在房產(chǎn)竣工決算后作增加固定資產(chǎn)處理，當(dāng)年就所收租金 250萬(wàn)元繳納了營(yíng)業(yè)稅 元 稅務(wù)處理： 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求其就房地產(chǎn)公司“投資”的3000萬(wàn)元補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅函 [2023]241號(hào) ① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 (1－營(yíng)業(yè)稅稅率 ) 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的成本利潤(rùn)率為 10%。但不能沖抵其他應(yīng)稅項(xiàng)目的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅 主講 :王大祥 征稅范圍 蘇地稅發(fā)【 1999】 131號(hào) 所稱(chēng)房地產(chǎn)業(yè)，是指轉(zhuǎn)讓境內(nèi)土地使用權(quán)和銷(xiāo)售我省境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)。 關(guān)于納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)退回的有關(guān)征稅問(wèn)題 納稅人在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生“銷(xiāo)貨退回”行為，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可將退付款項(xiàng)直接沖減當(dāng)期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額。 (3)按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格： 計(jì)稅價(jià)格＝營(yíng)業(yè)成本或工程成本 (1＋成本利潤(rùn)率 )247。 注： “一方提供土地使用權(quán)”，包括一方提供有關(guān)土地使用權(quán)益的行為，如取得規(guī)劃局批準(zhǔn)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、國(guó)土局核發(fā)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》、《建設(shè)用地通知書(shū)》、《土地使用證》，以及通過(guò)土地行政主管部門(mén)核發(fā)的其他建設(shè)用地文件中當(dāng)事人享有的土地使用權(quán)益。 合同中規(guī)定：建成后產(chǎn)權(quán)歸工藝品廠(chǎng)所有，房地產(chǎn)公司可 20年內(nèi)承租經(jīng)營(yíng)該房產(chǎn)，每年交納租金250萬(wàn)元。 （國(guó)稅函 [1999]144號(hào)） 個(gè)人聯(lián)合集資建房 個(gè)人以各購(gòu)房戶(hù)代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“地主”）簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個(gè)人出資并負(fù)責(zé)雇請(qǐng)施工隊(duì)建房，房屋建成后，再由個(gè)人將分得的房屋銷(xiāo)售給各購(gòu)房戶(hù)，這實(shí)際上是個(gè)人先通過(guò)合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷(xiāo)售給各購(gòu)房戶(hù)。 對(duì)企業(yè)在合并、兼并過(guò)程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 以不動(dòng)產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款 另一種是在抵押期間企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)交與金融機(jī)構(gòu)使用，用不動(dòng)產(chǎn)的租金歸還貸款利息，那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)按“服務(wù)業(yè) — 租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；若貸款到期而企業(yè)無(wú)力還款，則不動(dòng)產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)所有，發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)