【正文】 02:14:5102:14:5102:141/28/2023 2:14:51 AM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 28 一月 20232:14:51 上午 02:14:51一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。? 執(zhí)行策略平面媒體的硬廣與軟廣相結(jié)合的投放方式，公關(guān)活動(dòng)貫穿整個(gè)推廣周期? 傳播方式大眾傳播 + 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷(xiāo) 傳播方式 大眾傳播大眾傳播媒體：戶(hù)外媒體 +平面媒體 +電波媒體職能：信息發(fā)布 +形象廣告 PART4 推廣執(zhí)行 媒體推廣建議傳播方式 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳播?小眾媒體：直投雜志、短信數(shù)據(jù)庫(kù)等?焦點(diǎn)客戶(hù)座談邀請(qǐng)焦點(diǎn)客戶(hù)，集中座談，共同探討產(chǎn)品的可能性，發(fā)揮 “ 小圈子文化 ” 的鏈?zhǔn)叫?yīng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷(xiāo)PART4 推廣執(zhí)行 媒體推廣建議媒體選擇媒體定位的原則： 以目標(biāo)消費(fèi)者接觸頻率為依據(jù)，大眾媒體與小眾媒體配合，平面媒體與公關(guān)活動(dòng)相配合?？腿憾ㄎ?PART2 項(xiàng)目策略 — 項(xiàng)目定位客群定位心理性格分析房產(chǎn)需求分析房產(chǎn)消費(fèi)分析追求品質(zhì)生活注重實(shí)用性比較容易引導(dǎo)有追求，文化水平和品味水準(zhǔn)相對(duì)較高 /追求時(shí)尚 /易接受新鮮事物喜歡現(xiàn)代建筑元素 /重視戶(hù)內(nèi)的設(shè)計(jì) /不盲目追求面積大，看重品質(zhì)有一定價(jià)格承受力 /容易跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi) /關(guān)注新項(xiàng)目 /購(gòu)買(mǎi)口碑好，品質(zhì)形象高的住宅PART2 項(xiàng)目策略 — 項(xiàng)目定位價(jià)格定位價(jià)格定價(jià)格定位策略位策略攀比心強(qiáng)有追求，但理解能力有限更加注重實(shí)用性，看重性?xún)r(jià)比打造品質(zhì)產(chǎn)品、形象領(lǐng)先市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手法市場(chǎng)領(lǐng)先項(xiàng)目形象和品牌樹(shù)立較強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析 客戶(hù)特點(diǎn)分析客戶(hù)特點(diǎn)分析經(jīng)濟(jì)初步企穩(wěn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大住宅價(jià)格下滑趨勢(shì)暫緩自身產(chǎn)品分析自身產(chǎn)品分析 營(yíng)銷(xiāo)手段分析營(yíng)銷(xiāo)手段分析價(jià)格適中穩(wěn)中有升PART2 項(xiàng)目策略 — 項(xiàng)目定位官方統(tǒng)計(jì)參考價(jià)格定位 PART2 唐山各區(qū)域價(jià)格體系分析 截止 2023年 3月 26日，進(jìn)入 09年以來(lái)第一季度唐山已成交商品房 931套，均價(jià) /平方米。潛在供應(yīng)項(xiàng)目就目前來(lái)看，物業(yè)類(lèi)型集中為普通住宅， 09年以及未來(lái) 12年內(nèi)普通住宅項(xiàng)目持續(xù)推出，高端產(chǎn)品市場(chǎng)隨著新華一號(hào)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的動(dòng)工建設(shè)，供應(yīng)將出現(xiàn)相當(dāng)程度的競(jìng)爭(zhēng)。PART1 市場(chǎng)分析 — 競(jìng)爭(zhēng)分析 — 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 鳳凰新城 — 香木林工程信息占地面積 187畝 建筑面 積 40萬(wàn)㎡開(kāi) 發(fā) 周期 3年目前開(kāi) 發(fā) 18萬(wàn)建筑密度 容 積 率 綠 化率 %每梯 戶(hù)數(shù) 2， 3 總戶(hù) 數(shù) 1726車(chē) 位數(shù)量 未定產(chǎn) 品信息面 積 區(qū)間 61230 暢銷(xiāo)戶(hù) 型 100㎡， 130㎡滯 銷(xiāo)戶(hù) 型 躍層可售套數(shù) 700套左右 戶(hù) 型種 類(lèi) 面 積 所占比例 套數(shù) 銷(xiāo) 售比例主力 戶(hù)型 二居，三居 一居 615%戶(hù) 型特點(diǎn) 客 廳 、主臥南向 兩居 7810735%交房 標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 三居 9315835%建筑 風(fēng)格 德式 四居 19015%外部裝修 一、二 層 面 磚 躍層 130230 10%營(yíng)銷(xiāo) 信息客 戶(hù) 來(lái)源銀 行，唐 鋼 ，事 業(yè)單 位，個(gè)體，外縣 高端 促 銷(xiāo) 策略無(wú)推廣主題 鳳 凰公元，建筑果嶺上 層 現(xiàn)場(chǎng) 情況周一至周五日均 10組 ，周末日均20組推廣方式 道旗， 報(bào) 廣（廣 電 、晚 報(bào) ），口碑分析 ：該項(xiàng)目距離梧桐大道較近品質(zhì)接近，相比梧桐大道有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 梧桐大道、尚品名都、香木林、鷺港、景泰翰林、瑞景國(guó)際（洋房）、翡翠城二期等項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品也將在 2023年進(jìn)行銷(xiāo)售以及 08年存量面積，加之 2023年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共計(jì) 180萬(wàn)平方米左右，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)投放量約為 522萬(wàn)平方米左右。2023年至 2023年，建設(shè)商品住房 ，建筑面積；建設(shè)保障性住房 。待后期施工進(jìn)度跟進(jìn)以后，適度的提價(jià)試探市場(chǎng)。u隨著鳳凰新城區(qū)域的完善，對(duì)整個(gè)唐山客戶(hù)的吸引力增加，陡然降低了其他區(qū) 域的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。u物業(yè)服務(wù)將成為未來(lái)唐山市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)考量角度，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及品 牌化將在未來(lái)市場(chǎng)中占有一席之地。根據(jù)以上數(shù)據(jù)得出本項(xiàng)目的合理均價(jià)區(qū)間：4662元 ——5802 元價(jià)格定位 PART2 唐山各區(qū)域價(jià)格體系分析產(chǎn)品改造建議 PART2 項(xiàng)目策略 — 產(chǎn)品改造建議項(xiàng) 目 建 議24小時(shí)熱水系統(tǒng) 加大產(chǎn)品品質(zhì)的含金量 電梯和樓梯 樓梯配設(shè)踏步磚和優(yōu)質(zhì)扶手 門(mén)窗 防火防盜門(mén) 、高級(jí)門(mén)鎖 、斷橋鋁窗框 通訊系統(tǒng) 每戶(hù)兩門(mén) IDD線路寬帶入戶(hù)或光纖入戶(hù)大廳 大理石、花崗巖 ，電視監(jiān)控系統(tǒng)等公共照明系統(tǒng) 暖光燈 、節(jié)能公共照明 指示系統(tǒng) 大理石、不銹鋼組成 物業(yè)建議公共服 務(wù)項(xiàng) 目（不另收取 費(fèi) 用） 專(zhuān)項(xiàng) 、配套有 償 服 務(wù)二十四小 時(shí) 保安、消防和 車(chē)輛 管理 提供小型商 務(wù) 會(huì) 議場(chǎng) 所及服 務(wù)公共 場(chǎng) 所保 潔 傳 真、復(fù)印、打字住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒 臨時(shí) 照看孩童公共 設(shè) 施的 維 修和保養(yǎng) 鐘 點(diǎn)清 潔電話(huà) 及 訪 客留言 轉(zhuǎn) 告 老人、病人的 護(hù) 理組織 區(qū)內(nèi) 業(yè) 主 聯(lián)誼 活 動(dòng) 禮 儀 服 務(wù)代收代 繳 水 電費(fèi) 禮品速 遞 （限于市區(qū)）代收代 繳 有 線電視 收 視費(fèi) 代管房屋代 辦報(bào) 刊 訂閱 和收 發(fā) 、 郵 件收 發(fā) 代理房屋租 賃代叫出租 車(chē) 機(jī) 動(dòng)車(chē)輛 清洗代聘司機(jī)、保姆、保健醫(yī)生、家教 住宅水 電設(shè) 施的 維 修代 辦 保 險(xiǎn)代聘裝潢 設(shè)計(jì) 、施工 單 位代 訂飛 機(jī)、 輪 船、汽 車(chē) 、火 車(chē) 票私宅 報(bào) 警器日常 檢查 和 維護(hù)大件物品搬運(yùn)（區(qū)內(nèi)）PART2 項(xiàng)目策略 — 產(chǎn)品改造建議基 礎(chǔ) 智能化 網(wǎng) 絡(luò) 智能化 物 業(yè) 智能化 安保智能化社區(qū) 綜 合布 線 系 統(tǒng)社區(qū)音響系 統(tǒng)社區(qū) 設(shè)備 自控系 統(tǒng)社區(qū) 對(duì)講 系 統(tǒng)社區(qū)內(nèi)部網(wǎng) 絡(luò) 平臺(tái)系 統(tǒng)社區(qū)通 訊 系 統(tǒng)社區(qū) CATV綜 合 電視 網(wǎng)系 統(tǒng)家庭智能化預(yù) 留兩 門(mén) 直 線電話(huà)預(yù) 留兩 門(mén) 有 線電視 接口可 視 聽(tīng) 門(mén)鈴計(jì) 算機(jī)網(wǎng) 絡(luò) 接口配 備電 子水表、 電 子煤氣表、 電 子電 表門(mén) 磁開(kāi)關(guān)紅 外 線 探 測(cè) 器緊 急求助按 鈕煤氣泄漏 報(bào) 警器安全 傳 感器IC卡一卡通社區(qū)三表抄表系 統(tǒng)居民信息管理設(shè)備報(bào) 修、 維護(hù) 管理社區(qū)管 線 信息管理物 業(yè) 收 費(fèi) 自 動(dòng) 化系 統(tǒng)來(lái)客 訪問(wèn) 系 統(tǒng)設(shè)備 運(yùn)行狀 態(tài) 信息管理及控制中央控制系 統(tǒng)連 接社區(qū)網(wǎng) 絡(luò) 系 統(tǒng)中央控制系 統(tǒng)連 接 110報(bào) 警臺(tái)社區(qū) 電視監(jiān) 控巡更、周界 報(bào) 警系 統(tǒng)消防 緊 急 報(bào) 警煤氣泄漏 報(bào) 警住 戶(hù) 安全 監(jiān)護(hù) 系 統(tǒng)PART2 項(xiàng)目策略 — 產(chǎn)品改造建議物業(yè)建議推盤(pán)原則 PART2 項(xiàng)目策略 — 營(yíng)銷(xiāo)策略細(xì)化推盤(pán)原則先易后難，快速消化，主次分明，擴(kuò)大客源推售順序先住宅（為主），以寫(xiě)字樓的租售來(lái)帶動(dòng)商務(wù)樓。 一月 2102:14:5102:14Jan2128Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/28 2:14:5102:14:5128 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/28 2:14:5102:14:5128 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。如唐山搜房網(wǎng)等戶(hù)外媒體：客戶(hù)最直觀的信息來(lái)源，根據(jù)不同銷(xiāo)售或工程節(jié)點(diǎn)更換畫(huà)面如圍擋路牌等印刷媒體 ：宣傳單頁(yè)、折頁(yè)、戶(hù)型圖、手提袋 其他媒體推薦：品牌聯(lián)想物（紀(jì)念品、小禮物）? 小眾媒體DM直投短信營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)客戶(hù)公關(guān)活動(dòng)PART4 推廣執(zhí)行 媒體選擇建議公關(guān)活動(dòng)Sp活動(dòng)構(gòu)想 1健康節(jié)能建筑研討會(huì)：邀請(qǐng)行業(yè)專(zhuān)家、目標(biāo)客戶(hù)共同探討節(jié)能環(huán)保建筑趨勢(shì)，制定節(jié)能建筑標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立節(jié)能建筑先行者的形象。從商品房成交均價(jià)來(lái)看，成交均價(jià)下調(diào) 800元 /平方米。PART1 市場(chǎng)分析 — 需求分析 客戶(hù)需求分析 — 物業(yè)類(lèi)型趨向