【正文】 優(yōu)點： 無需開發(fā)商或物業(yè)進行設(shè)備設(shè)施的投資，減少了資金的投入，提高了效率。l維護保養(yǎng)以經(jīng)營為導(dǎo)向采用 “ 打時間差 ” 的方法，統(tǒng)籌安排設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)。案例三：益民苑 老舊小區(qū)的經(jīng)營56討論：如果你是該物業(yè)公司的經(jīng)營者，面對困境你將采取什么措施？57第六章物業(yè)資產(chǎn)管理中的 創(chuàng)新思維58從蘋果產(chǎn)品的模式中看 創(chuàng)新思維IPAD IPODIPHONE MACBOOK59從蘋果產(chǎn)品的模式中看 創(chuàng)新思維ipad IPad定位介于蘋果的智能手機 iPhone和筆記本電腦產(chǎn)品之間，通體只有四個按鍵，與 iPhone布局一樣，提供瀏覽互聯(lián)網(wǎng)、收發(fā)電子郵件、觀看電子書、播放音頻或視頻等功能。2023年 19月，僅一個 12萬平方米的服裝批發(fā)市場項目，商業(yè)置換招商傭金和租金溢價分成收入高達 185萬元； 2023年底首次招商獲得招沒仍金和租金溢價分成收入 500萬余元。25管控流程： Control Flow ChartAsset Manager財務(wù)管理業(yè)績基準Financial Evaluation Pertormance Benchmarking全權(quán)物業(yè)管理Property ManagementIn sight市場研究Review Market Trend持續(xù)租賃 提高收入EnhancingRevenue26國外成熟市場與國內(nèi)市場差別市場差別市場差別租期國內(nèi)市場： 2—3年國外市場： 5—10年租金國內(nèi)市場： 以天計算，不調(diào)費國外市場： 以年計算，每年調(diào)費擔保國內(nèi)市場： 3個月租金國外市場： 銀行擔保27國外物業(yè)資產(chǎn)管理案例一 ：第一太平戴維斯的中國之 “ 道 ”第一太平戴維斯（ Savills）從 1899年 進入大陸市場以來從零開始已經(jīng)創(chuàng)辦了 120家合資企業(yè) ，合作方大多是擁有優(yōu)質(zhì)資源的地產(chǎn)商。l競爭加?。浩髽I(yè)抗風險能力降低l運營成本及人工成本不斷增加：對流行的包干制收費模式造成巨大沖擊l收費標準低：難于提高和調(diào)整l業(yè)主的要求和需求發(fā)生變化l業(yè)主的維權(quán)意識不斷增強物業(yè)管理的困境和瓶頸l員工流動性更強l保潔、保安、工程、維保服務(wù)管理專業(yè)化l市場化的物業(yè)企業(yè)面臨著生存危機外部環(huán)境 內(nèi)部環(huán)境中國部分省市法定最低工資標準11z物業(yè)管理的局限性傳統(tǒng)的物業(yè)管理：四項基本內(nèi)容保潔服務(wù) 綠化服務(wù)設(shè)備管理 安保服務(wù)12物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模和效益：由于物業(yè)管理的局限性，影響企業(yè)發(fā)展，沒有規(guī)模效益。物業(yè)從業(yè)人員比例情況7區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況 區(qū)域物業(yè)管理人均產(chǎn)值 2023年末，全國物業(yè)管理 主營收入 ，比 2023年 增長%。20定義五：你如何定義 資產(chǎn)管理 的涵義？21國內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(1) 物業(yè)資產(chǎn)管理漸成共識(2) 多元化經(jīng)營和 “ 以客戶需求為導(dǎo)向 ” 的服務(wù)探索和盈利模式在不同企業(yè)呈現(xiàn)出生命力(3) 國內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)管理尚處于探索階段(4) 缺乏國際化視野、人才儲備不足(5) 趨勢：l學(xué)習(xí)借鑒能力不斷增強l復(fù)制、創(chuàng)新能力不斷增強l逐漸發(fā)展、呈現(xiàn)跡象l物業(yè)管理資產(chǎn)管理l人才不斷豐富l社會環(huán)境22第四章國外物業(yè)資產(chǎn)管理 模式及案例23Some Differences between China Mature Markets【 成熟與中國市場之間的區(qū)別 】24模式： 物業(yè)購置及進入分析前期物業(yè)管理涵義：保潔、保安、綠植服務(wù)、設(shè)備設(shè)施銀行、財務(wù)管理增值管理 （項目及建筑物）物業(yè)處置推出包括租約管理，租約續(xù)訂，維護保養(yǎng)，處理租戶投訴并解答相關(guān)問題，租約終止及租約提前終止，安排人住和退租，押金收取及退還，維護業(yè)主權(quán)益。l效益藍光 l　加強與業(yè)主協(xié)商，減少支出通過聯(lián)誼方式加強溝通，對重大支出由業(yè)主與物業(yè)公司按比較分攤，減小物業(yè)公司支出壓力。案例： Shopping Mall的經(jīng)營模式旗艦店，管理應(yīng)區(qū)別對待。勞務(wù)輸出每個月由專業(yè)停車場管理公司輸出符合物業(yè)需要的、經(jīng)過完善培訓(xùn)的停車場管理人員，按照物業(yè)規(guī)定的數(shù)量輸出勞務(wù)服務(wù)。物業(yè)提交的是一種解決方案89物業(yè)提供的是一種品牌體驗? We need to look at our business as more than simply the building and selling of personal puter. Our business is the delivery of information and lifelike interactive experiences.(體驗）Andrew GroveIntel Chairman? A business is not merely performing a function, in our case, transporting people from point A to point B on time and at the lowest possible price. What we do or should do is to go beyond the function and pete on the basis of providing an experience（體驗） Sir Colin MarshallBritish Airways Chairman 90客戶需要什么（ 1）、客戶需要尋找 Maslow 之上的心理需要? Survival 生存? Safety 安全? Social（ belonging love) 社會需要，愛的歸屬感? Esteem (recogintion, Status) 自尊，認同感，社會地位? Self actualisation 自我實現(xiàn)（ 2）、 樂趣，激動，開心，體驗（ 3）、 人性化，值得回憶，有所觸動91 客戶需要一種意義，一種品味物業(yè)管理的演化產(chǎn)品意義和品味體驗解決方案產(chǎn)品 +服務(wù)（功能性）（更好的功能性）（解決問題）（感覺和體驗）闡釋用腦用心用靈魂92 新的定義? 物業(yè)滿足客戶的基本需要? 物業(yè)能夠提供一套滿意的解決方案? 物業(yè)能夠提供一段愉悅的體驗? 物業(yè)能夠提供持續(xù)的涵義93開元國際： “ 東方管家 ” 案例 開元國際：深圳民營企業(yè)管理面積： 1300萬平方米顧問項目面積： 1000萬平方米 （管理著富士康 70萬平米的后勤物業(yè)）東方管家服務(wù)的主要特點：，將物業(yè)管理升華到極致，使業(yè)主的財產(chǎn)保值增值， “ 厘米級標準 ” ， “ 分鐘標準 ” 保護了業(yè)主的 最大權(quán)益；2. 精致服務(wù)，為 業(yè)主 創(chuàng)造高尚 生活 。通過對潛在市場環(huán)境變化及市場競爭形勢分析，圍繞如何滿足客戶未被滿足的需求，如何給客戶增加價值來設(shè)計企業(yè)商業(yè)模式，避免產(chǎn)品與服務(wù)的同質(zhì)化；避免在客戶的有限需求上選擇低價格策略。 iPhone沒有鍵盤，而是創(chuàng)新地引入了多點觸摸（ Multitouch）觸摸屏界面，在操作性上與其他品牌的手機相比占有領(lǐng)先地位。 豐富了企業(yè)的盈利環(huán)節(jié) （中海油物業(yè)的缺陷性評價）49案例二：卓達物業(yè)l效益在開展社區(qū)養(yǎng)老，僅家政服務(wù)一項每年創(chuàng)收 1000萬元。公司進入大陸市場則是在 1989年。公司在亞太 13個國家擁有 77個分公司，員工總數(shù)超過 20,800人。 2023年底，估計達到 6萬個。 從投資的角度來理解， 物業(yè)資產(chǎn)管