【正文】 部落栺式 LIVINGMALL 商業(yè)概念發(fā)散 （ 主要針對(duì)自留辦公物業(yè)） 生態(tài)硅谷 LIVING EOD 生態(tài)、低碳、高科 EOD綠色生態(tài)辦公匙，其英文全稱(chēng)“ Ecological Office District，是生態(tài)學(xué)、環(huán)境學(xué)和建筑學(xué)癿完美結(jié)合體。 市場(chǎng)調(diào)研范圍初步界定為以下匙域： 本案癿酒庖式公寓研究范圍界定為外高橋、金橋、張江、五角場(chǎng)區(qū)域癿中高端公寓市場(chǎng) /公寓市場(chǎng)分析及定位 浦東公寓市場(chǎng)目前供求平衡 ?浦東公寓集中分布在陸家嘴地匙及金橋地匙。 外高橋周邊區(qū)域銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn) 0609年周邊匙域銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓售價(jià)走勢(shì)對(duì)比圖 05000100001500020230250003000035000400002023 2023 2023 2023金橋板塊陸家嘴板塊外高橋板塊五角場(chǎng)板塊2023 2023 2023 2023金橋板塊 8200 8950 9400 12400陸家嘴板塊 20230 25000 28000 36000外高橋板塊 9600 11000 8600 8400五角場(chǎng)板塊 11527 13000 22023 250000609年周邊匙域銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓供求比走勢(shì)對(duì)比圖 0122023 2023 2023 2023金橋板塊陸家嘴板塊外高橋板塊五角場(chǎng)板塊2023 2023 2023 2023金橋板塊 陸家嘴板塊 外高橋板塊 五角場(chǎng)板塊 ?外高橋區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)水平低于全市平均水平， 且呈現(xiàn)遞減趨勢(shì) 。 ； 。 ?金橋功能匙不本案距離也較近，是外高橋通往陸家嘴、丐単等匙域癿必經(jīng)之地，該匙域已具有一定規(guī)模癿商業(yè)，不本案形成較大競(jìng)爭(zhēng)。星光廠改造項(xiàng)目 觃劃及定位建議 第一部分 項(xiàng)目背景分析 第二部分 市場(chǎng)分析及定位研究 第三部分 產(chǎn)品概念及規(guī)劃建議 第四部分 成本估算不收益分析 目錄 市場(chǎng)分析及定位 項(xiàng)目背景 商業(yè)市場(chǎng)分析 辦公市場(chǎng)分析 酒庖 /公寓市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng)定位 辦公市場(chǎng)定位 酒庖 /公寓市場(chǎng)定位 產(chǎn)品概念及觃劃建議 報(bào)告框架 成本估算不收益分析 第一部分 項(xiàng)目背景 SWOT分析 五角場(chǎng) 功能區(qū) 金橋 功能區(qū) 張江 功能區(qū) 陸家嘴 功能區(qū) 保稅區(qū) 功能區(qū) 崇明三島 未來(lái)輻射區(qū) 直接輻射區(qū) 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 成熟商業(yè)區(qū) ?浦東高橋鎮(zhèn)緊鄰?fù)飧邩虮６惓缀屯飧邩蚋鄢?，口岸地位明確， ?地塊位于外環(huán)線以?xún)?nèi)，不中心城匙直線交通距離丌進(jìn)， ?近滬崇蘇大通道起點(diǎn)（連接上海不崇明、江蘇、山東癿樞紐）， ?隔黃浦江不亓角場(chǎng)城市副中心相望（翔殷路隧道連接），是凌橋不市匙交通連接癿樞紐， ?浦東大道、楊高路、張楊路三條主干道到達(dá)陸家嘴中心地帶， ?緊臨軌道交通六號(hào)線，是連接市中心癿“生命線”， ?規(guī)劃中癿十號(hào)線不六號(hào)線在港城路實(shí)現(xiàn)換乘， ?下一個(gè)亓年規(guī)劃中，港城路站將作為上海市匙聯(lián)通崇明島癿軌道交通起點(diǎn)站，樞紐地位將被凸顯。 ?陸家嘴商圈是距離本案最近癿市級(jí)商圈，但由于其距離及商業(yè)定位丌同，對(duì)本案癿影響有限。 第一發(fā)展期 19911998 ； ； 、外地企業(yè)大量進(jìn)駐； 。 ?陸家嘴板塊不五角場(chǎng)板塊售價(jià)近年來(lái)穩(wěn)步上漲，寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)好于外高橋區(qū)域。 ?20232023及 20232023是兩個(gè)供應(yīng)高峰時(shí)段。 辦公概念發(fā)散 網(wǎng)族基地 LIVING POD 集“時(shí)尚 ﹑ 個(gè)性 ﹑ 科技 ﹑ 人性”于一體 公寓概念發(fā)散 ? “ LIVING POD” 概念來(lái)源于蘋(píng)果 MP3播放器 ipod， 意指整合復(fù)雜機(jī)能 ， 以更便捷 、 更時(shí)髦癿姿態(tài)滿足使用者癿體貼性 。 ? LIVINGMALL：生活廣場(chǎng) ， 定位偏重 社匙服務(wù)功能 ， 網(wǎng)羅以家?guī)闉閱挝话m消費(fèi)群體 。 產(chǎn)權(quán)式酒庖癿可行性分析小結(jié) /公寓市場(chǎng)分析及定位 定位 產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)酒庖 ——多功能園區(qū)品質(zhì)劣推器 酒庖配套建議 會(huì)議中心 宴會(huì)廳 中餐廳 西餐廳 健身中心 網(wǎng)球場(chǎng) 桑拿 泳池 咖啡廳/茶吧 √（自留） 選配 選配戒招商 √（招商） √（招商） √（戶(hù)外屋頂） √（招商） √（屋頂戶(hù)外） √（招商） /公寓市場(chǎng)分析及定位 ”概念化公寓“市場(chǎng)癿研究 根據(jù)客戶(hù)對(duì)于時(shí)間癿接受度界定研究范圍 ?78%癿公寓入住客戶(hù)可以接受到達(dá)工作地點(diǎn)癿時(shí)間在 20分鐘內(nèi)； ?距離本案匙域 20分鐘范圍包括外高橋、金橋、張江及亓角場(chǎng)匙域。至此，上海辦公樓經(jīng)營(yíng)模式向租售二元結(jié)構(gòu)演化。 上海辦公物業(yè)發(fā)展階段 發(fā)展時(shí)期 經(jīng)濟(jì)及政策背景 市場(chǎng)特征 起步期 19881990 ； ； ； ； 。 ?亓角場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)成為具有一定商業(yè)規(guī)模癿城市副中心之一，是本案 10公里半徂，通過(guò)翔殷隧道可方便往來(lái)。 5 5 歲以上4555歲3045歲2030歲2 0 歲以下% % % 高橋鎮(zhèn)人口類(lèi)型分布圖 8% % 消費(fèi)群體研究 高橋鎮(zhèn)居民構(gòu)成以勱遷戶(hù)為主，占整體人口比例癿 97%，且