【正文】 12:45:1712:45:1712:451/27/2023 12:45:17 PM? 1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 27 一月 202312:45:17 下午 12:45:17一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。第五部分 項(xiàng)目自身?xiàng)l件綜合評(píng)述5． 1項(xiàng)目區(qū)位條件 本項(xiàng)目位于惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（西區(qū)）上楊商業(yè)區(qū)，新澳大道旁。在樂(lè)從還有廣東省最大的木業(yè)裝飾材料市場(chǎng)，薈萃了各種國(guó)產(chǎn)和進(jìn)口的木質(zhì)材料，吸引了大批消費(fèi)者和國(guó)內(nèi)外客商，還有旅游觀光者到市場(chǎng)來(lái)。而有特 色的專業(yè)市場(chǎng)將越來(lái)越受到消費(fèi)者的歡迎 而得到發(fā)展。商業(yè)：一由本地經(jīng)商投資者做為長(zhǎng)期性固定資產(chǎn)投資，作為租賃、二手買賣 或做為開(kāi)廠、開(kāi)店鋪使用；二國(guó)內(nèi)部分投資者進(jìn)行項(xiàng)目投資，如建廠、開(kāi)公司及貨品流通站；三外商港商來(lái)惠進(jìn)行項(xiàng)目合作，大型倉(cāng)儲(chǔ)（國(guó)外貨物的物流渠道）、 設(shè)廠、現(xiàn)代化寫字樓等的投資。絕大部分都有是 199 1993兩年遺留的房產(chǎn)，新建的樓盤比較少。 2023年 1——6 月，全市完成交易 7079宗，交易面積 ，交易金額 。第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 2． 1住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析過(guò)熱階段： 90年代初，惠州、惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)掀起熱潮，從 1992年到 1993年，有上千家房產(chǎn)公司蜂擁而來(lái)，廣征地、大投入，全面開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)交易量猛增。 大亞灣建區(qū)十多年，今年上半年，全區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 15億元，比去年同期增長(zhǎng)（簡(jiǎn)稱比增，下同） 70%；工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比增 %；地方財(cái)政一般預(yù)算收入，比增 %；實(shí)現(xiàn)國(guó)稅、地稅兩稅總量 ，比增 %；完成國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資總額 ，比增 ?；葜莸貐^(qū)正面臨著一次大的發(fā)展機(jī)遇：全國(guó)最大的中外合資企業(yè)中海殼牌南海石化項(xiàng)目已全國(guó)動(dòng)工，并將于 2023年投產(chǎn)，世界 500強(qiáng)中已有 17家落戶惠州地區(qū)，惠州地區(qū)已成為社會(huì)極為關(guān)注的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)地區(qū)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 4054元，比上年增長(zhǎng) %。圖表四：1． 6結(jié)論由于政府大力吸引外資，市政公共配套建設(shè)力度的加強(qiáng)，惠州、惠陽(yáng)區(qū)的城市面貌發(fā)生了巨大的變化，在榮獲“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ”、 “國(guó)家園林城市 ”、 “國(guó)家環(huán)保模范城市 ”、 “國(guó)家衛(wèi)生城市 ”、 “國(guó)家雙擁模范城市 ”、 “國(guó)家造林綠化十佳城市 ”等金牌及 “中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ”的基礎(chǔ)上，一座現(xiàn)代石化、數(shù)碼產(chǎn)業(yè)與山水、文化交融的現(xiàn)代化城市已具雛形。 96萬(wàn)平方米，商品房銷售面積 萬(wàn)平方米。但由于當(dāng)?shù)卣](méi)有作詳細(xì)的城市規(guī)劃，因此 2023年大部分地塊沒(méi)有具體的用途限制。 2023年惠陽(yáng)空置商品房比 1999年下降了75%。發(fā)展趨勢(shì)之二，大城市中的零售市場(chǎng)將向錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)發(fā)展。C、順德樂(lè)從的木質(zhì)裝飾材料及家具市場(chǎng)順德樂(lè)從的木質(zhì)裝飾材料及家具市場(chǎng)周邊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特色： 集散通暢，市場(chǎng)人氣旺，是順德樂(lè)從國(guó)際家私城被廣東省指定為最值得參觀的大型旅游購(gòu)物景點(diǎn)之一的重要原因。集團(tuán)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)超過(guò) 20億元。 一月 2112:45:1712:45Jan2127Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 2023/1/27 12:45:1712:45:1727 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 2023/1/27 12:45:1712:45:1727 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 32萬(wàn)平方米（約 400畝），總建筑面積約 45萬(wàn)平方米，受大亞灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃的帶動(dòng)，項(xiàng)目區(qū)域前景廣闊，升值潛力巨大，但周邊商業(yè)環(huán)境氣氛不足，生活配套不完善。我們對(duì)人民路、承修路、中山路、白云路、愛(ài)民路等地的建材商鋪進(jìn)隨機(jī)抽樣調(diào)查，抽樣調(diào)查結(jié)果如下： 訪談形式：隨機(jī)抽樣 走訪時(shí)間： 2023年 11月 1620日 走訪樣本量： 138個(gè) 涉及行業(yè)： 10種抽查行業(yè)類型一覽表：行 業(yè) 燈飾 陶瓷 布藝 電器 家私 板材 五金 門窗 油漆 空調(diào) 樣本量 6 26 6 2 2 18 42 16 18 2 所占比例 % 4% % % % 4% 3% 9% 4% % 訪談涉及的問(wèn)題共分為八類分別是：第一類問(wèn)題：經(jīng)銷產(chǎn)品的來(lái)源第二類問(wèn)題：經(jīng)銷產(chǎn)品的種類和價(jià)格第三類問(wèn)題：經(jīng)銷產(chǎn)品的主要銷售對(duì)象第四類問(wèn)題：經(jīng)銷產(chǎn)品的倉(cāng)儲(chǔ)解決辦法第五類問(wèn)題：經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)所的獲得方式第六類問(wèn)題：如何看待 “中海殼牌 ”對(duì)大亞灣的影響第七類問(wèn)題：如何看待規(guī)?；袠I(yè)經(jīng)營(yíng) 訪談要素列表：行業(yè) 主要產(chǎn)地 主要供貨途徑 主要銷售對(duì)象 倉(cāng)儲(chǔ)方式 主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所獲得 經(jīng)營(yíng)形式與居住地關(guān)系 燈飾 中山 代理銷售 終端市場(chǎng) 有小型倉(cāng)儲(chǔ)但主要由廠家送貨（大貨） 租賃 住店鋪樓上 陶瓷 佛山 代理銷售 終端市場(chǎng) 有小型倉(cāng)儲(chǔ)但主要由廠家送貨（大貨） 租賃 住店鋪樓上 布藝 深圳 直營(yíng)專賣 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 電器 佛山 代理銷售 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 家私 佛山 代理銷售 終端市場(chǎng) 中型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 板材 深圳、順德 代理銷售 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 五金 佛山、順德 代理銷售 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 門窗 深圳 代理銷售 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 油漆 順德 代理銷售 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 空調(diào) 深圳 代理銷售 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 結(jié)論分析： 各類建材產(chǎn)品的產(chǎn)地都不在本地，商家多采用代理的供貨形式，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，難以形成行業(yè)優(yōu)勢(shì)。目前，佛山地區(qū)已有 300多條陶瓷生產(chǎn)線，建筑陶瓷的年產(chǎn)量可達(dá)13億平方米。 : 隨著惠州近幾年經(jīng)濟(jì)狀況的良好發(fā)展和南海石化項(xiàng)目拉動(dòng) ,及惠州市民受到深圳、廣州、東莞等邊緣區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的影響，部分先富消費(fèi)人群已由過(guò)去幾年 “置業(yè)純粹是為了居住 ”觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橹脴I(yè)是體現(xiàn)自我價(jià)值、享受尊貴生活的需求，他們選擇樓盤熱衷于中高檔項(xiàng)目，居家環(huán)境、質(zhì)量、品味、戶型結(jié)構(gòu)是他們最關(guān)心的。 目前惠陽(yáng)城區(qū)內(nèi)的住宅商品房無(wú)電梯房?jī)r(jià)格為 13001800元 /平方米（毛壞房）?；葜菔蟹慨a(chǎn)管理局房產(chǎn)交易、辦證為國(guó)家和地方代征交易稅、契稅共計(jì) 1947萬(wàn)元。 9億元。特別是 2023年石化項(xiàng)目的投產(chǎn)，更為惠州惠陽(yáng)區(qū)各行業(yè)的發(fā)展起到了大力拉動(dòng)