【正文】 92年第一個定位外銷的別墅項目麗京花園，到港澳臺做營銷推廣，吸引來了第一批 港澳臺客戶 ，約占 80%， 其余為國內個人及外企購買216。Class 圈層：滿足一個圈層的生活方式 ，而非身份的彰顯與標定配套３他們是這樣一群人：不停的在殊多都市中穿梭， 因此，他們理解那兒 —— 都市的核心、經濟高度聚集的細胞核；但當一些人向城市中心蜂擁時，他們卻住進了遠離紅塵的自然當中去享受田園牧歌的生活。本報告是嚴格保密的。溫榆河綠色生態(tài)走廊規(guī)劃自然環(huán)境本報告是嚴格保密的。長島其他大學Hofstra University, Dowling College, New York Institute of Technology, St. Joseph College, SUNY Stony Brook, and Touro Law College 學校名稱： 長島大學（私立）長島中心區(qū)建有大型國際特色的 Shopping Mall，其他區(qū)域商業(yè)主要以時尚的 Boutiques精品店為主“Miracle Mile” in ManhassetRoosevelt Field Mall Roosevelt Field Mall為長島最大的購物中心，修建于 1955年， 1993年改建為兩層，為目前全國第五大購物中心，占地 300英畝， 260家主力店，400作為的劇院， 18家餐廳，１個保齡球館和旱冰場， 11000車位，可同時容納 20萬人。 New YorkLongInland Expressway本報告是嚴格保密的。中央別墅區(qū)案例New YorkLongInland Expressway美國美國 長島長島 （富人區(qū)）（富人區(qū)）中國中國 北京北京 （天竺別墅區(qū)）（天竺別墅區(qū)）上海上海 碧云碧云 （國際居住區(qū)）（國際居住區(qū)）本報告是嚴格保密的。長島房地產市場圍繞區(qū)域核心資源呈組團分布，共分為各具特色的六大區(qū)域昆斯和布魯克林兩區(qū)屬紐約市區(qū)，臨近紐約市，城市意向較強烈，建筑密度較高，生活配套設施齊全，交通便利相對北海岸有更為完善的商業(yè)與娛樂設施配套，經常舉辦吸引人的比賽和活動，其中瓊斯海灘為世界一流的海灘，相對開放與繁華。 建校時間： 1926年嘉浩國際萊蒙湖別墅麗斯花園北京、麗京、香江、金色河畔四大高爾夫俱樂部天星馬術俱樂部國家會計學院格林馬術培訓中心力邁學校 多品牌開發(fā)商共同打造，北京歷史最悠久的高端別墅區(qū)域發(fā)展階段配套開發(fā) 京西國際學校 （ 94年）鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部 (88) 京西國際學校住宅開發(fā)1992 2023香江花園2023麗京花園 裕京花園名都園 歐陸苑優(yōu)山美地麗高王府美林香檳小鎮(zhèn)水木蘭亭大湖山莊觀唐 龍灣別墅麗嘉花園長島瀾橋卓錦萬代財富公館麗宮淺水灣麗柏公寓 2023 2023 20231996順義國際學校擴建和睦家日祥廣場北京鄉(xiāng)村賽馬場溫愉廣場歐陸廣場北京英國學校京西國際高中部949596979899別墅公寓配套配套建設及環(huán)境營造購買人群環(huán)境改造 快速交通w92年出現第一個定位外銷的別墅項目，到港澳臺做推廣，吸引來了第一批 港澳臺客戶 ，約占 80%， 其余為國內個人及外企購買；w依托 溫榆河 的良好環(huán)境、 國際學校 的建立以及 與東部便捷的交通聯(lián)系 ，吸引了第一批使館和外企的外籍人士 ，且形成一定聚集效應居住人群國際化配套 產品線豐富 城市蔓延w隨著市場的不斷擴大， 國內投資客逐漸涌入 ， 港澳臺投資客 的比例逐漸下降到 50%，w在中央別墅區(qū)內長期投資的 成熟投資客約占 10%w隨著區(qū)域配套的成熟和產品的升級，吸引了國內 自住客戶 ，約占 30% w受新政影響，傳統(tǒng)的 港澳臺客戶幾乎不能購買w500強企業(yè)內的中高層管理者，預算在 5000美金 /月以上w普通外資企業(yè)的中高層管理者，預算在 30006000美金 /月w國外使館內的高級官員，預算在 50006000美金 /月，普通官員，預算在 20234000美金 /月w國際學校的老師，預算在 1500美金 /月左右w自住客戶，充分依賴中央別墅區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，置業(yè)帶有一定的投資性開發(fā)歷程本報告是嚴格保密的。 中央別墅區(qū)案例研究182。資產化：房子的價值不在于是否居住，而在于是否擁有產品 2傳世經典作品本報告是嚴格保密的。開發(fā)模式總結大規(guī)模高端配套打造 高區(qū)域價值市場領先產品啟動 高居住價值自發(fā)式開發(fā)模式： 房子 區(qū)域 房子主動式開發(fā)模式： 配套 區(qū)域 房子高產品溢價高區(qū)域價值配套是加速因素，產品是標定因素高產品溢價利潤目標利潤目標持續(xù)推出高端產品培育高端區(qū)域認知開發(fā)模式同一開發(fā)商統(tǒng)一運作：上海碧云（上海金橋集團）多開發(fā)商共同打造：紐約長島，北京天竺本報告是嚴格保密的。Boutique精品店本報告是嚴格保密的。品牌開發(fā)商高起點運作，短期形成高端成熟中央別墅區(qū)價值發(fā)展階段配套開發(fā)配套建設及環(huán)境營造w建成寫字樓和 國際學校w項目周邊 無生活配套設施 ，區(qū)域環(huán)境尚處于規(guī)劃階段w首次出現了 外銷 的 獨棟別墅 和內銷的公寓產品，定位中高端w建成區(qū)內 城市級生活配套， 如超市、建材、高爾夫球場、商業(yè)步行街、酒吧街w公交車站等均按國際標準建設，公共交通系統(tǒng)建設完備w高端 涉外別墅等各種居住產品放量 ，出現 連排、疊拼 等產品形式；w休閑購物、文化教育及交通生活配套成熟w外籍人士大量入住，國際化社區(qū)形成規(guī)模浦東民航大廈、體育休閑中心中國福利會幼兒園、平和雙語學校、 新金橋大廈、銀東大廈上海協(xié)和國際學校 、 中歐國際工商學院OBI建材超市、家樂福 、 MINI高爾夫練習場 18萬平米綠地酒吧街 、