【正文】 09:29:4009:29:4009:292/5/2023 9:29:40 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 5日星期日 上午 9時(shí) 29分 40秒 09:29: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ?公司優(yōu)勢(shì)： 政府背景優(yōu)勢(shì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、 特有經(jīng)營(yíng)模式、客戶資源優(yōu)勢(shì)。 50 典型企業(yè)分析 2 ? 商業(yè)地產(chǎn)公司 —— 金融街 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)型 —— 棲霞建設(shè) ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)型 —— 萬(wàn)科 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司 —— 海泰發(fā)展 / 張江高科 51 棲霞建設(shè) 2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告 項(xiàng)目 2023 2023 變動(dòng) 主營(yíng) 業(yè)務(wù)收入 +% 凈利潤(rùn) +% 單位：億元 2023年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo) ◇ 主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍：住宅小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)、 商品房銷(xiāo)售、租賃和售后服務(wù) 52 棲霞建設(shè)的企業(yè)治理組織結(jié)構(gòu) 董事會(huì) 經(jīng)理層 股東會(huì) 監(jiān)事會(huì) 其中實(shí)際控制人與公司 的產(chǎn)權(quán)關(guān)系如右所示： 公司治理結(jié)構(gòu)好，管理層及員工持有母公司較大比例的股份，有利于上市公司做大做強(qiáng)及規(guī)范發(fā)展 南京市棲霞區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資中心 南京棲霞建設(shè)集團(tuán)有限公司 南京棲霞建設(shè)股份有限公司 51% % 53 棲霞建設(shè)面臨的外部環(huán)境 ? 本土優(yōu)秀企業(yè)迅速成長(zhǎng)，全國(guó)性企業(yè)紛紛進(jìn)入，弱勢(shì)企業(yè)面臨淘汰； ? 供求關(guān)系不斷改善，自住型需求成需求主題，市場(chǎng)成交量向中檔住房集中； ? 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品定位能力、項(xiàng)目運(yùn)作能力、內(nèi)部管理效率、融資能力、品牌建設(shè)能力為主的企業(yè)綜合實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)； ? 以全裝修房建設(shè)和節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、智能住宅建設(shè)為重點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化在企業(yè)與政府雙重力量下全面推進(jìn) 江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 54 棲霞建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略 ?以自身品牌延伸和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，立足以南京為中心的三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，步步為營(yíng)，發(fā)展成為長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè) ?公司的目標(biāo)是：最終建成一個(gè)產(chǎn)業(yè)化程度較高、融資渠道廣闊、管理水平國(guó)際化、在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)名列前茅的大型現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。另外董事會(huì)辦公室負(fù)責(zé)投資者關(guān)系，媒體關(guān)系和研究工作 運(yùn)營(yíng)線 管理線 產(chǎn)品線 負(fù)責(zé)公司的內(nèi)部審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)防范等。 ? 歷史背景 ：房地產(chǎn)業(yè)是香港四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，香港十大房地產(chǎn)商在 香港房地產(chǎn)業(yè)騰飛時(shí)進(jìn)入房地產(chǎn)； 20世紀(jì) 70年代香港證券市場(chǎng)的大牛市給地產(chǎn)商帶來(lái)廣闊的 發(fā)展空間； 香港獨(dú)特的資源條件帶來(lái)高地價(jià)和高房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)門(mén)檻的提 高也是導(dǎo)致寡頭壟斷出現(xiàn)的原因 5 香港模式分析（ 2） 寡頭壟斷 香港房地產(chǎn)企業(yè)形態(tài)： 寡頭壟斷 ? 80年代以來(lái)， “ 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) ” 、 “ 新鴻基地產(chǎn) ” 、 “ 新世界發(fā)展 ” 、“ 恒基兆業(yè) ” 、 “ 合和 ” 、 “ 太古 ” 、 “ 九龍倉(cāng) ” 等最大的 10家地產(chǎn)集團(tuán)的市值約占地產(chǎn)建筑類(lèi)上市公司總市值的七成，開(kāi)發(fā)量約占總開(kāi)發(fā)量的 80%左右，市場(chǎng)集中度相當(dāng)高。 2023年，萬(wàn)科項(xiàng)目分布在上海、北京、深圳等 6個(gè)城市； 2023年增加到 10多個(gè)； 2023年萬(wàn)科進(jìn)入城市增加到 28個(gè) 45 ? 長(zhǎng)三角和珠三角是萬(wàn)科主營(yíng)收入和凈利潤(rùn)大的主要貢獻(xiàn)區(qū)域 ， 2023 年長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域一共貢獻(xiàn)%主營(yíng)收入和 %凈利潤(rùn)，并且比例在逐步上升。正確認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)性時(shí)間復(fù)利才是商業(yè)地產(chǎn)的最大亮點(diǎn)。 66 67 工業(yè)地產(chǎn)公司的特點(diǎn) ? 工業(yè)地產(chǎn)公司的特點(diǎn)是：盈利水平不高，管理費(fèi)用及期間費(fèi)用較高，償債能力較強(qiáng)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)高。 , February 5, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 2月 5日星期日 上午 9時(shí) 29分 40秒 09:29: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 。 , February 5, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。任何優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該同時(shí)具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)才能真正為股東創(chuàng)造出較好的價(jià)值 .投資者重點(diǎn)關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)包括：金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋。 48 ?與強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)合作規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 萬(wàn)科曾與招商地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)天津西青區(qū)項(xiàng)目、與中糧集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)廣州科學(xué)城項(xiàng)目等表明與強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)成為萬(wàn)科的合作開(kāi)發(fā)模式之一。凈資產(chǎn)均值為 億元，其中凈資產(chǎn)超過(guò) 100 億元的企業(yè)有中海地產(chǎn)、新世界中國(guó)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、上實(shí)地產(chǎn)等。 企業(yè)的資源稟賦適宜哪種擴(kuò)張模式 ? 當(dāng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果好于范圍經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，選擇區(qū)域化擴(kuò)張 當(dāng)范圍經(jīng)濟(jì)效果好于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，選擇跨區(qū)域擴(kuò)張 區(qū)域化擴(kuò)張 同一區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目增多導(dǎo)致規(guī)模擴(kuò)大，易形成 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 跨區(qū)域擴(kuò)張 企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張，使用共同的技術(shù)、廣告、品牌等，整合組織架構(gòu)，降低生產(chǎn)成本，追求 范圍經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)企業(yè) 策略 16 ? 房企應(yīng)采取多元化還是專(zhuān)業(yè)化模式 ? 房企應(yīng)采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合 17 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的選擇 小 迅速膨脹 穩(wěn)定 起步期 企業(yè)規(guī)模 區(qū)域性 專(zhuān)業(yè)化 企業(yè)發(fā)展階段 成長(zhǎng)期 成熟期 區(qū)域性 多元化 跨區(qū)域 專(zhuān)業(yè)化 跨區(qū)域 多元化 ? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在不同的發(fā)展階段，根據(jù)自身的規(guī)模和實(shí)際條件選擇合適的商業(yè)模式 18 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式演變 3 19 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷五個(gè)階段 1991 1994 1998 2023 1991前 20 由下圖 GDP增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)率的關(guān)系可以看出 五個(gè)階段的劃分 21 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式演變 政府建房分配模式 1991年以前 “投機(jī)”模式 19911994 過(guò)渡模式 19941998 屬于“資本”的模式 2023至今 “杠桿”模式 19982023 ?土地劃撥 ?財(cái)政撥款 ?福利分房 沒(méi)有真正意義的房企 — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 計(jì)劃經(jīng)濟(jì) ?從資金或者關(guān)系到土 地開(kāi)發(fā)權(quán)再到資金 — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 區(qū)域政策不均衡 ?類(lèi)似于 91年前的建房 分配模式，孕育新模 式 — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 房地產(chǎn)業(yè)低迷 ?以小博大：利用關(guān)系 協(xié)議拿地 以土地抵押銀 行貸款籌集啟動(dòng)金 建筑 企業(yè)墊資開(kāi)發(fā) 樓花銷(xiāo)售 回饋 償還欠款補(bǔ)交土地 出讓金 — 環(huán)境：取消福利分房 ?資本密集型產(chǎn)業(yè) — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 地根、銀根緊縮，土 地新政策與控制銀行 信貸兩手抓，抬高了 房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻 22 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) 4 23 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) （百?gòu)?qiáng)企業(yè)） ? 百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)更加明顯，凈資產(chǎn)規(guī)模增速顯著提高 20232023年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)狀況變化圖 資料來(lái)源： 2023年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 24 2023年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模大幅增加： ?當(dāng)年總資產(chǎn)均值達(dá) 億元，其中總資產(chǎn)超過(guò) 400 億元的企業(yè)有 萬(wàn)科、北京首開(kāi)、合生