【正文】 06:44:5906:44:5906:442/6/2023 6:44:59 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 6日星期一 上午 6時(shí) 44分 59秒 06:44: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ? 。 選取了可比實(shí)例之后 ， 應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正 ， 使其統(tǒng)一到被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀態(tài)下的水平 。須是合法的 。 ? 財(cái)政、稅收、金融 ? 土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施 ? 行政因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用也比較突出，并且行政因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響作用的速度相對(duì)較快。 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格的統(tǒng)一 。 ? 建筑物價(jià)格是指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。 第十、十一講：房地產(chǎn)價(jià)格 張仁江 2023年 12月 2日、 9日 目錄 房地產(chǎn)價(jià)格的含義與特點(diǎn) 1 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 2 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 3 房地產(chǎn)估價(jià) 4 房地產(chǎn)價(jià)格的涵義與特點(diǎn) ? ? ? 房地產(chǎn)價(jià)格是房屋建筑物價(jià)格和土地價(jià)格的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化的綜合價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。 ? 房地價(jià)格是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格．即人們通常意義上講的房?jī)r(jià) 、市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格 ? 理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為的房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，也可稱之為基礎(chǔ)價(jià)格。 ? ? ? 所謂土地價(jià)格，是指地租的購(gòu)買價(jià)格，是地租的資本化。 ? 土地的區(qū)位 ? 建筑物的外觀 ? 朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況 ? 施工質(zhì)量 ? 所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等 房地產(chǎn)估價(jià) ? ? 房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照規(guī)范的估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)特定房地產(chǎn)的真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格所作的估計(jì)、推測(cè)和判斷。 ? ， 也必須是合法的 。 主要的修正因素為交易情況因素 、 交易環(huán)境因素 、 交易日期因素 、 個(gè)別因素 。 ? 。 。 :44:5906:44Feb236Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , February 6, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :44:5906:44:59February 6, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 ? 還原利率估算方法主要有以下四種 。 選取的實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn) ， 交易類型與估價(jià)目的吻合 ， 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 ，成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 。 ? ? 合法原則的具體要求有以下三個(gè)方面： ? 。 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 ? ? 國(guó)家 、 地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)狀況 ? 城鎮(zhèn)居民的人均年可支配收入和儲(chǔ)蓄 ? 投資水平 ? 經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有很大影響 ? 人口、家庭狀況 ? 城市化狀況 ? 社會(huì)治安 ? 文化氛圍 ? 風(fēng)俗習(xí)慣 ? 大眾心理趨勢(shì) ? 社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用是相當(dāng)復(fù)雜的 ，它的作用方式不如經(jīng)濟(jì)因素那樣直截了當(dāng) ， 作用過(guò)程也比較長(zhǎng) ， 是一種滲透性的影響 。 ? 標(biāo)定地價(jià)，是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。 ? 。 ? ? 房地產(chǎn)價(jià)格在整個(gè)價(jià)格體系中，處于基礎(chǔ)價(jià)格的重要地位。 ? 市場(chǎng)價(jià)格，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際交易價(jià)格。 ? 土地價(jià)格＝地租 /利息率 ? ? 土地價(jià)格與地租成正比 ， 土地的價(jià)格與利息率成反比 。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)具有兩個(gè)鮮明的特性：科學(xué)性和藝術(shù)性。 ? ? 遵循最有效使用原則，要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，最佳、最高、能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)