【正文】 總建筑面積： 59200 新城大道與深南大道的貫穿，新城大道－深南大道－南油大道－濱海大道等主要商務(wù)干道體系支撐南山商務(wù)發(fā)展 項目地處西部通道要沖， CEPA下的深港融合，項目成為深圳涉外經(jīng)濟前沿陣地 項目鄰近地鐵 2號線南山中心站，地鐵加強南山中心區(qū)與科技園、蛇口港的聯(lián)系，為項目帶來商務(wù)契機 1號線 名稱 現(xiàn)銷售率 03年銷售 財富廣場 100% 35000 銀座國際 100% 24278 自由之光 90% 28000 有色金屬大廈 90% 5800 英龍展業(yè)大廈 100% 13611 機會 2：甲 B級、公寓式寫字樓需求旺盛 2023年開盤部分甲 B級、公寓式寫字樓銷售狀況 市場供應(yīng)量 市場銷售量 整體銷售比率 95% 2023年開盤甲 B級、公寓式寫字樓銷售狀況 機會 3：南山可售寫字樓市場空白 20232023年中心區(qū)及西區(qū)供應(yīng)量 項目 剩余供應(yīng)量 位置 安聯(lián)大廈 62023m2 中心區(qū) 江勝大廈附樓 35000m2 中心區(qū) 航天立業(yè)大廈 45000m2 中心區(qū) 華融大廈 44100m2 中心區(qū) 貴州大廈 35000m2 中心區(qū) 大中華交易廣場 100000m2 中心區(qū) 捷美中心 82723m2 中心區(qū) 新世界中心 70000m2 中心區(qū) 星河項目 20230m2 中心區(qū) 經(jīng)貿(mào)大廈 45000m2 車公廟 明年廣場 80000m2 車公廟 萬潤大廈 40000m2 車公廟 東方銀座 30000m2 竹子林 深航綜合辦公樓 30000m2 竹子林 合計 718831m2 年份 供應(yīng)項目 2023 西海岸 新保輝 2023 保利城大廈 2023 無 2023 西海明珠寫字樓 2023 光彩蛇口項目 2023 本項目 南山可售寫字樓供應(yīng)狀況 南山文化中心區(qū)項目動向 保利城大廈（售完） 貴聯(lián)項目（ 2023年動工） 規(guī)劃未完成 保利展覽館 文娛用地 希爾頓酒店 （已達地面 10層） 南中共計 47萬商業(yè)辦公用地，預(yù)計本項目入市時，區(qū)內(nèi)無競爭項目推出 機會 4：南油大道沿線、科技園存在大量潛在客戶 南 油 大 道 科技園 蛇口工業(yè)區(qū) 南油 南山辦廠實業(yè)公司 電子 /科技 /貿(mào)易 /裝飾 科技園 IT/通訊 /網(wǎng)絡(luò) 蛇口工業(yè)區(qū) 物流 /高科技 /貿(mào)易 區(qū)域?qū)懽謽亲庥每蛻羧后w分布差異 寫字樓 租用企業(yè)類型 人數(shù) 面積 海王大廈 實業(yè) /網(wǎng)絡(luò) /通訊 /律師 /裝飾 /地產(chǎn) /醫(yī)藥 850 701200 100300之間占65% 保利城 實業(yè) /貿(mào)易 /科技 /地產(chǎn) /裝飾 西海岸 電子 /實業(yè) /科技 /物流 /裝飾 新能源大廈 實業(yè) /科技 /貿(mào)易 /證券 /通訊 /網(wǎng)絡(luò) 金暉大廈 實業(yè) /電子 /科技 /貿(mào)易 新保輝大廈 實業(yè) /裝飾 /科技 /網(wǎng)絡(luò) /公證處 /律師 /電視臺 優(yōu)勢 :交通便捷 /視野開揚 /規(guī)模化開發(fā) 海濱公園 生態(tài)公園 地鐵南中站 深南大道 /南頭車流 濱海大道車流 蛇口車流 科技園車流 南油車流 城市景觀 資源（ 20萬居住人群 /希爾頓酒店 /海岸商業(yè)廣場） 海岸商業(yè)廣場 —— 南中核心商業(yè)建筑 Shopping mall 人流的強勢匯總 建議 —— 本項目商業(yè)規(guī)劃需考慮該處人流的牽引 希爾頓酒店 —— 五星級酒店 商務(wù)接待 /會務(wù)核心場所 資源利用 —— 項目形象的借勢與提升 間接客戶挖掘 （辦事處 /大公司接待處） SWOT分析 優(yōu)勢 （ S） ： 交通便捷 /臨近地鐵 景觀開揚 /較低容積率 海岸規(guī)?；_發(fā)資源綜合利用 與希爾頓酒店關(guān)聯(lián) 劣勢 （ W） ： 純寫字樓 /使用年限僅 50年 現(xiàn)狀缺乏商業(yè)商務(wù)氛圍 不臨主干道 商業(yè)比例偏高影響立面形象營造 威脅 （ T） ： 海岸項目內(nèi)部商業(yè)同質(zhì)競爭 中心西區(qū)項目分流客戶 新興區(qū)域 ， 市場關(guān)注度不夠 機會 （ O） ： 規(guī)劃利好 地處涉外經(jīng)濟前沿 甲 B級 、 公寓寫字樓需求旺盛 南油 /蛇口 /科技園潛在需求量大 南山寫字樓市場存在空白 周邊 20萬居住人群 定位。 商業(yè)裙樓： ——價值最大化； ——租售并舉模式； ——提升可售面積比例。 流通空氣層