【正文】 區(qū)域形象與模型展示專區(qū)，概念與主題炒作，輔以業(yè)態(tài)、規(guī)劃造勢， 提高商業(yè)價值預(yù)期 ?綜合體的區(qū)域模型盡顯氣勢； ?墻壁、地毯無一不是放映與描述未來規(guī)劃的場所，引起人們對板倉南 CBD中心未來消費、生活的向往。 重要節(jié)點把控 邊界 過渡帶 中心 120 本報告是嚴格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議體系 ╬ 標簽體系 ╬ 實用體系 ╬ 體驗體系 實用且健康的產(chǎn)品設(shè)計 投資性高的寫字樓、商業(yè) 生態(tài)共享的城中現(xiàn)代園林 —— 營銷的推動力，買單的基本前提 112 本報告是嚴格保密的。 打造 5A智能寫字樓，選取辦公自動化和通信自動化進行高標配，強化高效商務(wù)平臺形象 5A 內(nèi)容 高標配 OA (辦公智能化 ) 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)等 預(yù)留 OA電力負荷50VA/㎡，選用網(wǎng)絡(luò)地板，為以后的升級改造預(yù)留空間 CA (通信智能化 ) 雙向電視電話會議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字式用戶交換機系統(tǒng)、樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，千兆入戶，百兆到桌 高端寫字樓項目平均20㎡建筑面積至少有一個數(shù)據(jù)點 BA (樓宇控制自動化 ) 冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)、水電表自動抄送系統(tǒng)等 —— FA (消防智能化 ) 防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置等； —— SA (安保智能化 ) 監(jiān)視電視系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等 —— ?打造 5A智能寫字樓，選取辦公自動化和通信自動化進行高標配，強化高效商務(wù)平臺形象； 類甲級寫字樓 高形象 智能化 重實用 105 本報告是嚴格保密的。 停車場人性化外圍泊車導(dǎo)視，細節(jié)體現(xiàn)項目細致、貼心的人文服務(wù) ?停車場 是寫字樓的另一張 門臉 ?大量寫字樓客戶出入均通過停車場， 停車位是否充足以及停車場的品質(zhì)直接影響客戶對項目的感知 ?人性化導(dǎo)視牌告知客戶 目前所在位臵至停車場路徑 ?同時電子顯示屏顯示 當前泊車狀況 停車場重要性 類甲級寫字樓 高形象 智能化 重實用 98 本報告是嚴格保密的。 在空間緊湊的情況下 盡量強調(diào)主臥的功能 和待客空間 外延空間是臥室功能 提升的重要手段 加大開間尺寸、增加陽臺、 凸窗及玄關(guān)空間是提升 待客空間的重要手段 優(yōu)化的居家產(chǎn)品 私人空間升級 公共空間和待客空間 生態(tài)化設(shè)計 88 本報告是嚴格保密的。 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 78 本報告是嚴格保密的。 67 本報告是嚴格保密的。 提供時尚且場地不大的健康場所，類似瑜珈房、健身房、活動室等室內(nèi)活動空間 健身房 瑜珈房 ?選取小型室內(nèi)時尚運動為主； ?像籃球場等可結(jié)合主題園林放于室外； ?考慮將政府要求的社區(qū)服務(wù)站、老年人活動站、門診所等與會所相結(jié)合； ?在人氣可以得到滿足的前提下，采用會員制，提高尊享度。 同時，又是四通八達的 通道 。 街區(qū)為表，多元業(yè)態(tài)組合為里：購物、餐飲、休閑及適量娛樂相結(jié)合，共同形成星沙活力新極 白天 —— 購物、吃飯，一站式消費，便利時尚 夜晚 —— 飯館、茶館、電玩、電影，精彩的夜生活從這里開始 ……… 體驗式購物 下沉廣場 多元業(yè)態(tài) 活力中心 48 本報告是嚴格保密的。 更體現(xiàn)時尚、活力、創(chuàng)意的立面要求 ——整體色彩與綜合體一致，設(shè)計可更大膽 獨立的內(nèi)街 +靈活的街區(qū) =更為強烈的感受 時尚購物 建筑形態(tài) 小品及元素 標識 38 本報告是嚴格保密的。 新荷蘭建筑于本案的小結(jié) —— 挺拔感、色塊和顏色不顯零碎的變化、陽臺空間的處理 原則一：體塊簡潔、有質(zhì)感的變化 —— 借鑒幸福里 建議：建議可采用以暖色調(diào)為主的涂料，以簡潔、統(tǒng)一的顏色變化突出挺拔感。 在單體設(shè)計方面，我們相信設(shè)計單位會有很多很好的創(chuàng)意，世聯(lián)更多的是站在市場的角度，給出我們的原則和一些建議 與綜合體的整體形象一致 是現(xiàn)代的、城市的 … 但是，普通的現(xiàn)代簡約能達到這樣的效果嗎？ 建筑立面 商務(wù)公建 商業(yè) 住宅、公寓 25 本報告是嚴格保密的。 總則與要素下，物業(yè)發(fā)展建議體系構(gòu)建 實用體系 標簽體系 體驗體系 物業(yè)發(fā)展建議體系 確定怎么做的指導(dǎo)原則 —— 解決的問題“捕捉客戶的深層價值需求” 基本面 加分項 通過規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀、生態(tài)體系、建筑風格打造 個性、時尚、綜合體大盤 綜合體氣勢、商業(yè)規(guī)劃、品質(zhì)保證、生活方式 示范區(qū)強勢展示 確定項目怎么做 —— 解決的問題“抓住客戶需求點如何對項目進行升級” 高開 —— 綜合體開項立勢，提升客戶心理預(yù)期； 低走 —— 安全產(chǎn)品啟動，不盲目冒進。 都市魅力 +多元 +活力三重發(fā)力 ，營造特色UVD，做星沙市場的領(lǐng)導(dǎo)者 企業(yè)影響力 弱 強 市場實現(xiàn)能力 弱 強 領(lǐng)導(dǎo)者 機會主義者 跟隨者 — 目標明確，挖掘客戶 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價格戰(zhàn)的制造者 — 市場領(lǐng)跑者 — 游戲規(guī)則的建立者 — 區(qū)域影響者 — 改變游戲規(guī)則 — 強調(diào)新的評估標準 — 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 挑戰(zhàn)者 都市魅力 多元 活力 ?多樣化的產(chǎn)品組合，打造可居住一生的社區(qū) ?多功能組合，快捷、方便的多方位服務(wù) ?特色休閑娛樂業(yè)態(tài) ?大尺度公共開放空間 都市活力中心（ UVD） ?標志性建筑、形象中心 ?識別系統(tǒng)的魅力，世界性、開放性、設(shè)計的魅力 6 本報告是嚴格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議原則 啟動區(qū)策略及定位 報告框架 物業(yè)發(fā)展建議體系 3 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)底鋪定位，根據(jù)商業(yè)價值合理的實現(xiàn)性，考慮最后的配比及業(yè)態(tài)分布 下沉廣場 核心廣場 裙樓街區(qū) 集中賣場 小廣場 寫字樓 啟動區(qū) 12 本報告是嚴格保密的。 建筑立面 商務(wù)公建 商業(yè) 住宅、公寓 挺拔外立面 時尚造型 23 本報告是嚴格保密的。 建筑立面 商務(wù)公建 商業(yè) 住宅、公寓 29 本報告是嚴格保密的。 34 本報告是嚴格保密的。 創(chuàng)意想像與視覺盛宴，場景體驗地，也成為小型的駐留節(jié)點 ?高密度的建筑群使人產(chǎn)生壓迫感，設(shè)臵公共藝術(shù)，能夠增強城市意象，并有效地利用道路、建筑物附屬設(shè)備 ?以活力、多元化、時尚性的取向來反映 ?結(jié)合公共空間休憩功能 時尚購物 建筑形態(tài) 小品及元素 標識 44 本報告是嚴格保密的。 第五立面：只要是空中的空間，便可以來把商業(yè)的空中庭院 在地面土地越來越少的今天，如何利用立體空間中的土地成為了我們的新課題 生態(tài)購物 綠色屋頂 過渡空間 商業(yè)廣場 55 本報告是嚴格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議體系 ╬ 標簽體系 ╬ 實用體系 ╬ 體驗體系 建筑外立面 商業(yè)特色理念 會所生活方式 —— 旨在提升預(yù)期、加速買單，為遠期提升價值 61 本報告是嚴格保密的。Books “讀書時，我愿在每一個美好思想的面前停留，就像在每一條真理面前停留一樣。 項目空間控制上的舍與得 —— 我們打動享受型剛需、首改客戶的同時，面積不能失控 戶型區(qū)間 客廳開間 主臥開間 第一次臥開間 最小開間 ≤60m2（單房、一房） ≥ ≥ —— —— 7090（兩房） ≥ ≥ —— ≥ 90~110m2 （三房） ≥ ≥ ≥ ≥ 120~130m2 （三房） ≥ ≥ ~ ≥ ~ ≥ ?為保障高層產(chǎn)品的基本舒適度，在開間上應(yīng)當保持以下尺寸 : —— 本指標為控制指標，在規(guī)劃可以根據(jù)戶型具體情況調(diào)整。 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 84 本報告是嚴格保密的。 (5)深圳甲級寫字樓的大堂面積都在 10002023平米之間 ?本項目建議： ?面積： 本項目寫字樓建面約為 30000㎡，按照建筑面積 1/1501/100的比例，大堂面積應(yīng)該為 200300㎡之間，為了更好體現(xiàn)檔次和形象，建議大堂面積不低于 300㎡； ? 高度： 高檔寫字樓大堂內(nèi)空高度不低于 5米，本項目建議高度為8米（兩層高度），做足形象； ?材料 ：在看得見的高度選用大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯；墻面應(yīng)為大理石或高級墻紙或高級漆，可設(shè)臵吊頂。 過道：以 、形象要求，同時也避免公攤過大使得實用率低下 ?高層寫字樓過道一般要滿足 3人并行 的寬度，約為 ； ? 建議本項目的過道寬度為 ，用明亮寬廣的過道樹立形象； ?滿足消防前提下過道作為附送面積 ：在高區(qū)部分，若整層購買或者半層購買，在滿足消防要求的前提下，過道面積作為附加贈送面積。 商業(yè)的價值提升 裙樓街區(qū) 集中賣場 社區(qū)商業(yè) ?集中式主題賣場：百貨賣場以 68米為標準柱距設(shè)計；負一層及一層街鋪建議開間 68米，臨主道部分進深約1620米、面積約 100150平米，內(nèi)部街鋪進深控制在 16米以內(nèi)、面積約100平米之內(nèi)（建議內(nèi)部可部分劃 2040平米的小鋪）；二層街鋪，建議開間 68米，進深 1216米，面積控小，約 50100平米。 117 本報告是嚴格保密的。 集中商業(yè) 開放式街區(qū) 展示區(qū) 住宅區(qū) 125 本報告是嚴格保密的。 景觀展示區(qū)可以適度控制在 2023平米左右，并強調(diào)實景展示，臨時景觀建議提前施工 ?園林強調(diào)雕琢感與設(shè)計感； ?強調(diào)類實景。 物業(yè)發(fā)展建議體系 ╬ 標簽體系 ╬ 實用體系 ╬ 體驗體系 —— 未來生活場景的引領(lǐng)，歸屬感價值 124 本報告是嚴格保密的。 植被也可以強調(diào)設(shè)計感與精致化 116 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)的價值提升 影院需要預(yù)留 810m層高 一層 二層 5m 街區(qū)層高示意 108 本報告是嚴格保密的。 ?位于平面中心，圍繞其四周的使用空間可占有最佳位臵，采光、視線良好、交通便捷； ?此類結(jié)構(gòu)多采用框筒體系，整個結(jié)構(gòu)平面對稱，造型挺拔，是 最理想的結(jié)構(gòu)布臵方式 ； ?核心筒距外墻一般為 10－ 15米，標準層一般可作到 1000－ 2500平米。 高度：保證 ，同時通過外立面支撐和內(nèi)部的設(shè)備用房支撐起約 3層的高度用作會議室或者開發(fā)商自用，既提升形象又增加項目的附加值 凈高（米） 甲級 （含 ） 乙級 本項目類甲級寫字樓定位 建議凈高： 建議層高： 高度測量標準 寫字樓 核心筒 支撐層 （屋頂設(shè)備層） 寫字樓主體層 樓頂搭建層 統(tǒng)一外立面玻璃幕墻 —— 案例：深圳榮超經(jīng)貿(mào)中心 ?通過外立面支撐在頂上搭板 23層左右， 最多可以支撐 12米高 ， 報建完以后可以搭板隔離后使用 ?女兒墻與屋頂面交界的點為規(guī)劃院判斷高度的標準 ?設(shè)備用房不算高度 解決方案 限制條件 ?搭高的部分 沒有產(chǎn)權(quán) ，不能銷售，一般開發(fā)商得 自己持有 通過外立面支撐和內(nèi)部的設(shè)備用房支撐起約 3層的高度，作為會議室或者開發(fā)商自用辦公 類甲級寫字樓 高形象 智能化 重實用 94 本報告是嚴格保密的。 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 83 本報告是嚴格保密的。 72 本報告是嚴格保密的。 65 本報告是嚴格保密的。 ? 室外的商業(yè)空間不僅增加營業(yè)面積，也有較好的聚集人氣的效果，有利于把整個街區(qū)的商業(yè)氛圍連成一體； ?滿足人流駐足，布臵適量的休閑座椅與店鋪座椅； ?商業(yè)室內(nèi)空間的延展，形成街區(qū)小廣場，增強體驗感，擴大交流空間，提供更多的逗留節(jié)點。 親子教育機構(gòu) 動漫城 水療會 體驗 —— 業(yè)態(tài)模擬 集中賣場外圍 2F街區(qū)業(yè)態(tài)模擬： ?休閑娛樂（動漫、親子教育機構(gòu)、水療會、棋牌、咖啡、美容美發(fā)、健身等）； ?精品中式餐飲（湘菜、粵菜、川菜等精品餐飲）。 有可視外觀的商業(yè)包裝，體現(xiàn)商業(yè)的生命及感染力，最終實現(xiàn)客戶購買的 a+A 建議商業(yè)立面設(shè)計充分考慮廣告牌位設(shè)臵的需要，沿板倉路路和向陽路大量設(shè)臵廣告