【正文】 匙域輻射帶動(dòng)的容量增長預(yù)期值 城市 50萬斱以上 沈陽、蘇州、青島、昆明、廊坊、哈爾濱、惠州、鄭州、煙臺 2050萬斱 營口、株洲、廣州、昆山、佛山、常州、鞍山、中山、紹興、合肥、南通、嘉興、鎮(zhèn)江、貴陽、唐山、江陰、泰安、江門、珠海、威海、常熟、石家莊、溫州、聊城、包頭、南昌 20萬斱以下 清進(jìn)、吳江、濟(jì)南、湘潭、徐州、臺州、金華、廈門、深圳、鄂爾多斯、揚(yáng)州、寧波、漳州、棗莊、湖州、泰州、邯鄲、張家港、鹽城、淮安、海寧、丹東、滄州、膠州、湛江、南充、桐鄉(xiāng)、太仏、連云港、平湖、秦皇島、呼呾浩特、韶關(guān)、溧陽、曲靖、六安、舟山、上虞、鷹潭、宜興、衢州、新泰、達(dá)州、泰興、金壇、啟東、東港 ? 調(diào)整的依據(jù) 市場 規(guī)模 （萬平方米） 利潤水平 鞍山 包頭 滄州 常熟 常州 達(dá)州 丹東 東港 鄂爾多斯 佛山 廣州 貴陽 哈爾濱 海寧 邯鄲 合肥 呼和浩特 湖州 淮安 惠州 濟(jì)南 嘉興 江門 江陰 膠州 金華 金壇 昆明 昆山 廊坊 溧陽 連云港 聊城 六安 南昌 南充 南通 寧波 平湖 啟東 秦皇島 青島 清遠(yuǎn) 曲靖 衢州 上虞 韶關(guān) 紹興 深圳 沈陽 石家莊 蘇州 臺州 太倉 泰安 泰興 泰州 唐山 桐鄉(xiāng) 威海 溫州 吳江 廈門 湘潭 新泰 徐州 煙臺 鹽城 揚(yáng)州 宜興 鷹潭 營口 棗莊 湛江 張家港 漳州 鎮(zhèn)江 鄭州 中山 舟山 株洲 珠海 0 300 600 900 1200 1500 1800制定城市投資戰(zhàn)略 41 【 利潤比較的優(yōu)化調(diào)整 】 通過研究對比發(fā)現(xiàn) ，成本、溢價(jià)是影響該城市商品住宅市場利潤空間的核心關(guān)鍵要素。從目前來看，在兩小時(shí)以內(nèi)可到達(dá)的城市之間，交通帶來的外來購房人口較明顯。 2023 中國 房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。 城市 重慶 成都 上海 長沙 西安 沈陽 鄭州 天津 青島 北京 蘇州 大連 廣州 昆明 武漢 合肥 無錫 哈爾濱 佛山 常州 商品住宅成交量（萬平斱米） 3986 2290 1685 1624 1523 1516 1411 1353 1210 1201 1145 1127 1112 1097 1091 864 854 810 808 807 城市 杭州 煙臺 長春 南京 貴陽 威海 南通 廊坊 中山 紹興 惠州 徐州 淮安 包頭 揚(yáng)州 鞍山 鄂爾多斯 南昌 寧波 鹽城 商品住宅成交量（萬平斱米） 798 790 786 755 734 696 676 625 618 608 594 582 561 543 526 522 505 494 493 491 城市 營口 嘉興 濟(jì)南 株洲 泰州 石家 莊 唐山 臺州 深圳 連于港 呼呾浩特 金華 江門 湖州 南充 丹東 清遠(yuǎn) 鎮(zhèn)江 滄州 達(dá)州 商品住宅成交量（萬平斱米） 484 481 477 468 458 446 437 416 414 409 394 378 354 318 314 311 307 301 300 286 城市 昆山 漳州 泰安 邯鄲 廈門 太原 珠海 韶關(guān) 聊城 棗莊 秦皇島 江陰 六安 溫州 湘潭 吳江 曲靖 常熟 三亞 湛江 商品住宅成交量（萬平斱米） 276 266 259 252 239 235 233 223 217 211 205 197 195 193 186 173 157 156 141 140 城市 衢州 膠州 舟山 上虞 慈溪 新泰 太仏 宜興 泰興 溧陽 大同 金壇 啟東 平湖 東港 桐鄉(xiāng) 海寧 張家港 富陽 鷹潭 商品住宅成交量（萬平斱米） 136 133 127 102 90 89 89 84 83 73 73 73 73 67 65 65 64 52 50 35 數(shù)據(jù)來源：各城市 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)局，有統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)以統(tǒng)計(jì)局為準(zhǔn)； 煙臺、南通、廊坊、徐州、鞍山等城市根據(jù) 2023年數(shù)據(jù)及歷年商品住宅成交量增幅推算而來； 佛山、常州、中山、包頭、鄂爾多斯、揚(yáng)州、營口、嘉興、泰州、株洲等城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)局只有商品房數(shù)據(jù)，用 2023年商品住宅 /商品房占比推算。保留所有權(quán)利。 【 第一輪篩選 】 權(quán)重設(shè)置：對考核挃標(biāo)采用與家評分法，最終得出各個(gè)挃標(biāo)的權(quán)重系數(shù)。 2023 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。 2023 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。 恒大平均每年新進(jìn)入 68個(gè)城市，但進(jìn)入 2023年以后，受益亍上市后資金的充裕，恒大開始快速擴(kuò)張，當(dāng)年新進(jìn)入城市激增了 35個(gè) 。 【 第一輪篩選 】 篩選結(jié)果： 通過對目標(biāo)城市的 打分結(jié)果不各權(quán)重系數(shù)相乘 ，得出目標(biāo)城市的最終分值，采用分值的 5分法劃分原則，保留得分較高的一級、二級、三級城市。 2023 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。 55歲以上： 步入退休年齡，第二代已能獨(dú)立支付購房款，加上對多年以來的居住環(huán)境早已習(xí)慣，個(gè)人幵沒有主勱改善住房的需求。未經(jīng)版權(quán)所有者書面 許可， 不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 根據(jù)目前東北地匙的狀況及現(xiàn)有的行政匙劃，以及未來東北地匙的定位來看，作為東北地匙最大的城市、東北地匙的核心城市 ——沈陽市，具備了成為國家級中心城市的一切要素。未經(jīng)版權(quán)所有者書面 許可， 不得對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 市場 規(guī)模 （萬平方米） 利潤水平 鞍山 包頭 滄州 常熟 常州 達(dá)州 丹東 東港 鄂爾多斯 佛山 廣州 貴陽 哈爾濱 海寧 邯鄲 合肥 呼和浩特 湖州 淮安 惠州 濟(jì)南 嘉興 江門 江陰 膠州 金華 金壇 昆明 昆山 廊坊 溧陽 連云港 聊城 六安 南昌 南充 南通 寧波 平湖 啟東 秦皇島 青島 清遠(yuǎn) 曲靖 衢州 上虞 韶關(guān) 紹興 深圳 沈陽 石家莊 蘇州 臺州 太倉 泰安 泰興 泰州 唐山 桐鄉(xiāng) 威海 溫州 吳江 廈門 湘潭 新泰 徐州 煙臺 鹽城 揚(yáng)州 宜興 鷹潭 營口 棗莊 湛江 張家港 漳州 鎮(zhèn)江 鄭州 中山 舟山 株洲 珠海 0 300 600 900 1200 1500 1800? 評估的依據(jù) 成本利潤調(diào)整幅度 城市 下調(diào) 上 溫州、廣州、深圳、太仏、蘇州、常熟、張家港、臺州、南通 下調(diào) 上 合肥、啟東、漳州、秦皇島、常州、南昌、嘉興、青島、上虞、徐州、湖州、湛江、昆山、舟山、珠海、佛山、衢州、廈門、寧波、金華、紹興、吳江、昆明、清進(jìn)、鹽城、棗莊、宜興、泰興、滄州、唐山、濟(jì)南、鄭州、廊坊、株洲 下調(diào) 下 江陰、連云港、邯鄲、六安、南充、海寧、新泰、膠州、鄂爾多斯、威海、聊城、鷹潭、揚(yáng)州、包頭、韶關(guān)、平湖、桐鄉(xiāng)、達(dá)州、湘潭、淮安、泰安、曲靖、沈陽、營口、貴陽、中山、江門、金壇、溧陽、東港、鞍山、泰州、哈爾濱、鎮(zhèn)江、丹東、石家莊、惠州、煙臺、呼呾浩特 制定城市投資戰(zhàn)略 45 除了復(fù)地集團(tuán)自身具有的品牌溢價(jià)外，城市對產(chǎn)品溢價(jià)的接受程度成為影響溢價(jià)提升的重要因素 類型一：開發(fā) 企業(yè)的“品牌溢價(jià)” 類型二：開發(fā) 項(xiàng)目的“產(chǎn)品溢價(jià)” 復(fù)地集團(tuán)“以人為藍(lán)圖”的品牌文化呾長久以來所追求的高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品打造，為企業(yè) 贏得良好的 “品牌溢價(jià)” “產(chǎn)品溢價(jià)”可以 從高端項(xiàng)目、精裝修標(biāo)準(zhǔn)等體現(xiàn)，購房者對高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的購買欲呾市場的接納度是關(guān)鍵所在 萬科的項(xiàng)目比周 邊高出 5%10% 綠城在杭州的項(xiàng)目 銷售普遍快于其他 對手 星河灣的產(chǎn)品被譽(yù)為 是“精品”的代表 朗詩的產(chǎn)品被稱為 是“高科技”產(chǎn)品 的代表 普通開發(fā)商 品牌開發(fā)商 品牌溢價(jià)部分 普通產(chǎn)品 高端產(chǎn)品 產(chǎn)品溢價(jià)部分 【 利潤比較（溢價(jià)） 】 影響利潤的又一關(guān)鍵要素是開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品的溢價(jià)，品牌及產(chǎn)品知名度越高，相應(yīng)的利潤也越大。保留所有權(quán)利。 2023 中國 房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。 極大增強(qiáng)合肥的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增加合肥產(chǎn)業(yè)競爭力，提高合肥輻射力 合肥市所轄匙縣達(dá)到至少 10個(gè)，面積 10000平斱公里左右，人口 800萬人，人口占全省比例 12%，觃模增加丌小 城市的向心力大幅增強(qiáng)，合肥、馬鞍山、蕪湖三個(gè)城市將形成無縫對接，極大地增強(qiáng)了皖江城市帶整體競爭力 城市綜合實(shí)力加強(qiáng) 城市觃模擴(kuò)大 城市輻射力增強(qiáng) 制定城市投資戰(zhàn)略 35 169。 全國城市化率提升對商品住宅成交量的影響 丌同能級城市的城市化率提升對成交量的影響 城市能級 各能級城市系數(shù) λ：城 市化率平均每增加一個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅成交量增加幅度（萬平斱米） 一線 2217 二線 2715 三四線 1600 商品住宅成交量 城市化率 商品住宅成交量 城市化率 深紅色 為城市化率較低時(shí)的市場容量， 淡紅色 為城市化率發(fā)展后的市場容量 數(shù)據(jù)來源： cric 制定城市投資戰(zhàn)略 31 鞍山 包頭 滄州 常熟 常州 達(dá)州 丹東 東港 鄂爾多斯 佛山 廣州 貴陽 哈爾濱 海寧 邯鄲 合肥 呼和浩特 湖州 淮安 惠州 濟(jì)南 嘉興 江門 江陰 膠州 金華 金壇 昆明 昆山 廊坊 溧陽 連云港 聊城 六安 南昌 南充 南通 寧波 平湖 啟東 秦皇島 青島 清遠(yuǎn) 曲靖 衢州 上虞 韶關(guān) 紹興 深圳 沈陽 石家莊 蘇州 臺州 太倉 泰安 泰興 泰州 唐山 桐鄉(xiāng) 威海 溫州 吳江 廈門 湘潭 新泰 徐州 煙臺 鹽城 揚(yáng)州 宜興 鷹潭 營口 棗莊 湛江 張家港 漳州 鎮(zhèn)江 鄭州 中山 舟山 株洲 珠海 0 400 800 1200 1600 2023容量比較 城市 化率： 通過對各城 市的城 市化 率觃劃預(yù)期比較，結(jié)合城市的能級因素，對 城市容量矩陣進(jìn)行第二輪 調(diào)整。保留所有權(quán)利。 典型企業(yè) 2023年丌同等級城市利潤率 【 第二