房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法(專業(yè)版)
【正文】 ? 每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過 30％。 特殊方式交易下的交易 。 ? 交易類型吻合 。 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 搜集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例 交易情況修正 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 求取可比價(jià)格 第二節(jié) 市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟 一、搜集交易實(shí)例 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。 不動(dòng)產(chǎn)交易中 ， 理智的當(dāng)事人會(huì)依替代原理 ， 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行比較 ， 決定其行為 ， 他不會(huì)接受偏離正常水平的價(jià)格 。 ? 幾個(gè)有關(guān)概念： ? 類似不動(dòng)產(chǎn) ：所處區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相似的不動(dòng)產(chǎn)。劣于待估 ，小于 100. 日期：以交易實(shí)例日期為基準(zhǔn) 。 同行之間提供。 ? 同一 幣種和貨幣單位 ：不同幣種之間的換算 ， 應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算 。 在無類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下 ， 可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷 ， 給予調(diào)整 。根據(jù)以上條件，評(píng)估該住宅用地 2023年 10月價(jià)格。 有關(guān) 土地方面的個(gè)別因素 修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小 ， 形狀 ， 臨路狀況 ， 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 ， 土地平整程度 ， 地勢(shì) ， 地質(zhì)水文狀況 ，規(guī)劃管制條件 ， 土地使用權(quán)年限等； 有關(guān) 建筑物方面的個(gè)別因素 修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度 ， 裝修 ， 設(shè)施設(shè)備 ， 平面布置 ，工程質(zhì)量 ， 建筑結(jié)構(gòu) ， 樓層 ， 朝向等 。 急于出售或急于購(gòu)買情況下的交易 。 二、選取可比實(shí)例 根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的 ， 應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取 三個(gè) 以上的可比實(shí)例 。 在非正常情況下 ，比準(zhǔn)價(jià)格往往偏離真實(shí)價(jià)格 。 一、市場(chǎng)比較法的概念 交易情況 ：交易行為中能夠顯著影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一些特殊情況 。 ? 交易日期 ：交易案例實(shí)際交易價(jià)格對(duì)應(yīng)的日期。 2 現(xiàn)實(shí)性 以價(jià)格求價(jià)格 ， 有較強(qiáng)的說服力 。 交易情況 ： 稅費(fèi)負(fù)擔(dān) 、 利害關(guān)系 。 有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例 ： 有利害關(guān)系人之間的交易 。 六、區(qū)域因素修正 修正方法 （ 百分率法 ） ： 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下價(jià)格＝ 實(shí)例在其區(qū)域條件下價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù) =實(shí)例在其區(qū)域條件下價(jià)格 1/（ 1+R%） 區(qū)域因素 估價(jià)對(duì)象 A B C 繁華程度 20 20 19 20 道路通達(dá)度 10 10 8 10 公交便捷度 10 10 10 10 對(duì)外交通 5 5 9 5 環(huán)境質(zhì)量 10 10 8 10 景觀 5 5 5 5 城市基礎(chǔ)設(shè)施 15 15 11 15 公共設(shè)施 15 15 9 15 規(guī)劃限制 5 5 5 5 治安狀況 5 5 3 5 總分值 100 100 87 100 修正系數(shù) 100
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