【正文】 項(xiàng)目三，用地 ，容積率 。金地集團(tuán)獲得土地的時(shí)間為 2023年年初。在這個(gè)緊鄰珠三角腹地的市場(chǎng)中，一旦通過(guò)項(xiàng)目成功樹(shù)立企業(yè)在市場(chǎng)中的品牌形象，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿κ菬o(wú)窮的。第三、零售商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位選擇，應(yīng)該有利于實(shí)現(xiàn)它的最大利潤(rùn)。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó) 35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（ %）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) ＝食物支出金額 /總支出金額北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 鄭州人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748較上年增速 % % % % % % %恩格爾系數(shù) % % % % % % % %2023年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)房?jī)r(jià)收入比 ——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供應(yīng)與需求 但是，現(xiàn)在萬(wàn)科開(kāi)始改變了。Communications 10P理論：增加的戰(zhàn)略 4P對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值極高7P理論：在 4Ps上增加的消費(fèi)者 3Pn人員 (Participant)： 就是特指公司的服務(wù)人員與顧客。真正的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員所采取的第一個(gè)步驟，就是要調(diào)查研究，即市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研 (Marketing Research)。 低成本，低房?jī)r(jià)，快速開(kāi)發(fā)。如果公司生產(chǎn)出適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品，定出適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，利用適當(dāng)?shù)姆咒N(xiāo)渠道，并輔之以適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)活動(dòng)，那么該公司就會(huì)獲得成功 ”（科特勒， 2023）。通常這一部分在策劃過(guò)程中就已經(jīng)解決，但實(shí)施中仍然會(huì)遇到理念溝通的問(wèn)題，因此，理念的溝通不僅是策劃最重要的前提，也將伴隨策劃與實(shí)施的全過(guò)程。是策劃能否成功的關(guān)鍵，也是創(chuàng)意的本質(zhì)，思維能力的考驗(yàn)。第二步：調(diào)查分析診斷環(huán)境與對(duì)象研究。不是簡(jiǎn)單地對(duì)事物進(jìn)行組接，而是根據(jù)已經(jīng)存在的事物，并按照一定的原則和規(guī)則將事物組合連接成一個(gè)新事物。1科學(xué)與藝術(shù)的融合：房地產(chǎn)前期策劃系列研究講義2023年 6月于北京第一部分 機(jī)會(huì)。n 創(chuàng)造概念： 與眾不同。策劃的九個(gè)基本步驟11策劃是一門(mén)藝術(shù)，藝術(shù)的策劃則是一門(mén)科學(xué)。 4Ps營(yíng)銷(xiāo)組合：在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用適宜度碧桂園 形成了一套清晰有效的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：避開(kāi)主流市場(chǎng)和有實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，低價(jià)買(mǎi)入大片有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋?，依靠多元化的物業(yè)提升住宅價(jià)值，依靠控制全價(jià)值鏈實(shí)現(xiàn)低成本快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，進(jìn)而快速回款持續(xù)發(fā)展。 嚴(yán)格控制成本：碧桂園通過(guò)業(yè)務(wù)鏈整合，牢牢掌握設(shè)計(jì)、施工、綠化、裝修、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)等每個(gè)環(huán)節(jié)，保證成本得到有效控制。 n 第二 “ P” 是 “ 細(xì)分 ” (partitioning)， 即把市場(chǎng)分成若干部分。公司的服務(wù)人員極為關(guān)鍵，他 (她 )們可以完全影響顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)知與喜好。4C理論：消費(fèi)者為核心的新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)理論萬(wàn)科的定位是客戶的終身鎖定，從他大學(xué)剛剛畢業(yè)開(kāi)始工作時(shí)的小戶型公寓，到他娶妻生子的三居室，再到他事業(yè)有成的獨(dú)立別墅，最后一直到他退休入住的老年住宅，萬(wàn)科都要做，萬(wàn)科已經(jīng)有了十萬(wàn)客戶，這將是一筆巨大的財(cái)富。–某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷(xiāo)售的住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值區(qū)位與房地產(chǎn)投資價(jià)值的關(guān)系 房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)可以給投資者帶來(lái)區(qū)位利潤(rùn)。所以它的選擇原則有以下幾條：n 最短時(shí)間原則n 區(qū)位易達(dá)性原則n 接近購(gòu)買(mǎi)力原則n 滿足消費(fèi)心理原則n 接近 CBD原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析第四、工業(yè)項(xiàng)目n 工業(yè)項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。T劣勢(shì) 從初步的市場(chǎng)判斷，對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知這是樹(shù)立清遠(yuǎn)清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項(xiàng)目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項(xiàng)目有條件且必須樹(shù)立清遠(yuǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)標(biāo)竿。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析核心問(wèn)題的思考224。項(xiàng)目四，用地 ，容積率 。項(xiàng)目二，用地 ，容積率 。這是 K開(kāi)發(fā)企業(yè)跨出福州市場(chǎng)，初涉清遠(yuǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目。O威脅 n 易接近性。n 居住區(qū) 居住區(qū)是人們生活、休息的場(chǎng)所。蕭條判斷因素：GDP增速人均 GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅 5% 5%~5% 5%~15% 15%~255 25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 /GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資15 15~22 22~30 30~37 37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%25%銷(xiāo)售面積 /竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額 /房地產(chǎn)投資額 ~ ~ ~ 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)分類(lèi) 說(shuō)明 適用范圍 典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。– ’ 沒(méi)錯(cuò)，中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)都是這么定位的，以往的萬(wàn)科也不例外。 以購(gòu)得商品 4C理論：消費(fèi)者為核心的新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)理論 ”它強(qiáng)調(diào)企業(yè)首先應(yīng)該把追求顧客滿意放在第一位，產(chǎn)品必須滿足顧客需求，同時(shí)降低顧客的購(gòu)買(mǎi)成本，產(chǎn)品和服務(wù)在研發(fā)時(shí)就要充分考慮客戶的購(gòu)買(mǎi)力，然后要充分注意到顧客購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的便利性，最后還應(yīng)以消費(fèi)者為中心實(shí)施有效的營(yíng)銷(xiāo)溝通。 住宅消費(fèi)市場(chǎng)由哪些人組成，住宅供應(yīng)市場(chǎng)是如何細(xì)分的，都需要些什么，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)以及怎樣才能使競(jìng)爭(zhēng)更有成效。土地成本占平均售價(jià)的比例一直維持在 7－ 8％左右?？铺乩赵谄鋾充N(xiāo)書(shū) 《 營(yíng)銷(xiāo)管理：分析、規(guī)劃與控制 》 第一版進(jìn)一步確認(rèn)了以 4Ps為核心的營(yíng)銷(xiāo)組合方法。n 策劃案的實(shí)施必須與對(duì)象進(jìn)行理念的溝通。策劃的九個(gè)基本步驟第六步：定位與創(chuàng)造概念n 定位與創(chuàng)造概念是策劃的核心工作。確定并建構(gòu)問(wèn)題。策劃 關(guān)于策劃故策之而知得失之計(jì)n 策劃又稱企劃，是制定策略或謀略的工作。策劃的本質(zhì)是尋找和抽象出規(guī)律，并找到解決方案。優(yōu)劣勢(shì)分析。 提練出精髓。 開(kāi)發(fā)過(guò)程中， “適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品 ”是固化的； “適當(dāng)?shù)膬r(jià)格 ”就是在開(kāi)發(fā)早期階段比同類(lèi)型項(xiàng)目單價(jià)低 2050% ；而分銷(xiāo)與促銷(xiāo)手段也是一直延續(xù)。n合理前置設(shè)計(jì)： 在項(xiàng)目選址和土地收購(gòu)階段就開(kāi)始進(jìn)行規(guī)劃研究和初步設(shè)計(jì)，且設(shè)計(jì)師會(huì)與工程師一起考慮營(yíng)銷(xiāo)層面的產(chǎn)品構(gòu)成，在與政府談判過(guò)程中不斷完善設(shè)計(jì)。每一個(gè)市場(chǎng)上都有各種不同的人（顧客群體），人們有許多不同的生活方式。尤其是服務(wù)業(yè)，人員素質(zhì)參差不齊，服務(wù)表現(xiàn)的質(zhì)量就無(wú)法達(dá)到一致的要求。Consumer——216。 ” （王石訪談錄）對(duì) 4P與 4C的評(píng)價(jià)n 4P營(yíng)銷(xiāo)組合在現(xiàn)今仍是一種基本的營(yíng)銷(xiāo)策略 n 它在很大程度上還是以生產(chǎn)觀念為基礎(chǔ) n 或者說(shuō)是以企業(yè)為中心 n 而 4C營(yíng)銷(xiāo)理念更進(jìn)一步體現(xiàn)了以消費(fèi)者為核心的現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理念n 實(shí)現(xiàn)了營(yíng)銷(xiāo)重心的轉(zhuǎn)移n 即把對(duì)產(chǎn)品的首要關(guān)注轉(zhuǎn)移到對(duì)顧客的需要與欲望上來(lái)n 把以企業(yè)為中心轉(zhuǎn)移到以消費(fèi)者為中心 27n 當(dāng)產(chǎn)品制造已經(jīng)完成，希望盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售時(shí)，適合 4P理論n 當(dāng)產(chǎn)品發(fā)展剛剛開(kāi)始，希望符合消費(fèi)者需要時(shí)，適合 4C理