【正文】 ? 目前城鎮(zhèn)居民收入與房價協(xié)調性較好，這收益于城市經濟發(fā)展帶動居民收入增長，以及購房貸款對居民支付能力的放大作用，這兩項要素的變動左右了目前居民的購房能力。 ? 房地產業(yè)的投入方面，投資增長不穩(wěn)定，特別是 2023年投資異常升溫，使其與國民經濟的協(xié)調性比較差。 從需求層面上看，本地客戶的觀望心態(tài)日漸濃厚，原因除了新的政策不斷出臺對市場信心的影響外，對房價的承受力抗性加大以及經過前幾年消化后本地人大多已經購房也是重要原因。通過此次調查，我們認為，此輪宏觀調控對消費者造成的心理打擊非常大，市場呈現(xiàn)出非常濃厚的觀望情結，且還有繼續(xù)出臺相關措施的可能。 二、宏觀政策的影響 從三次 ‘ 國八條 ’ 的出臺內容來看，我們可以將新政的精神總結為： ? 旨在通過供應和需求的雙向調節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用房建設，保證住房價格平衡和市場的穩(wěn)定發(fā)展 ? …… 那么，房地產新政將會對昆山樓市造成什么樣的影響呢？ （一）、從宏觀經濟面看，昆山樓市仍處于上升周期內 就房地產自身而言，昆山樓市尚未構成一個完整的自身周期；從經濟學的角度分析，房地產周期是以宏觀經濟周期為核心和依據(jù)，與 GDP的周期有密切的關聯(lián)。從數(shù)據(jù)可以看出， 20232023年間，房地產業(yè)占國民生產總值穩(wěn)步上升。 年 份 2023 2023 2023 2023 銷售面積（平方米） 647967 882452 1732414 1524118 竣工面積（平方米） 626072 973166 2046273 2445068 比 率 103% 90． 6% 84． 6% 62． 3% （三）商品房空置量 /2年商品房竣工量 本組數(shù)據(jù)反映了房地產產市場近期供應與需求的協(xié)調關系，根據(jù)建設部曾經制定的衡量商品房空置率的標準，空置率是當年空置面積和前 3年竣工面積之比，合理標準在 5%— 14%之間。 第三部分 個 案 —— 昆山房產市場在售樓盤分析 由于此部分，分析工作量較大，目前來說時間較緊，我公司本著嚴謹、踏實的工作原則，將在下次的工作匯報中詳細闡述。特別是 2023年達極低點，從而致使市場上無房可買， 2023年隨著銷售面積的下降出現(xiàn)反彈屬于正常的恢復。本報告的宏觀數(shù)據(jù)來源均為 《 2023— 2023年昆山統(tǒng)計年鑒 》 ，部分深化數(shù)據(jù)亦依據(jù)以上權威數(shù)據(jù)計算得出。 ? 2023年 4月 30日 七部委聯(lián)合發(fā)表聲明，提出強化規(guī)劃調控，改善住房供應結構；加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管；加強房地產信貸管理，防范金融風險；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費。 ? 然而，房價從來不是完全由市場來自主決定的，房地產業(yè)向來是一個受政策影響極大的行業(yè)。但外地客戶對昆山的關注明顯加大，尤其是昆山房價的比較優(yōu)勢和昆山優(yōu)良的人居環(huán)境，吸引了越來越多的養(yǎng)老等第二居所的需求以及少許投資客戶。隨著開發(fā)企業(yè)的不斷成熟，相信亦會得到改觀。 年 份（年） 2023 2023 2023 2023 住宅竣工面積（平方米） 513138 831031 1743441 2099882 全部商品房竣工面積（平方米） 626072 973166 2046273 2445068 比 率 81． 9% 85． 4% 85． 2% 85． 9% （二）別墅、高檔公