【正文】 如 地產(chǎn)公司將擁有產(chǎn)權(quán)的車庫或車位出售給業(yè)主，則由物業(yè)公司負(fù)責(zé)根據(jù)管理成本，向業(yè)主收取管理費(fèi)。 第二條 本 規(guī)定 適用于投資公司 所屬 地產(chǎn)公司和億達(dá)物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理。 第十二條 對于業(yè)主（用戶）反映的普遍公共設(shè)施配套等問題，由物業(yè)公司提交專題報告報地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)處理。 第九條 如地產(chǎn)公司直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)處理，其主要業(yè)務(wù)流程如下： 一 、物業(yè)項(xiàng)目部（服務(wù)中心）接到業(yè)主（用戶）反映的工程質(zhì)量問題時，須予以記錄，并反饋至地產(chǎn)售后服務(wù)管理部門； 二 、地產(chǎn)公司售后服務(wù)管理部門通知施工單位并會診、約定維修時間，跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等。 第三條 依照建設(shè)部頒布的《 房屋建筑工程質(zhì)量維修 規(guī)定 》，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為： 一、 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 本 人收到房門鑰匙共 把 。 七、 所有資料和業(yè)戶檔案由物業(yè)公司負(fù)責(zé)收集、整理和保存。 第八條 入住策劃 一、 在入住前，物業(yè)公司將《入住須知》及其它需提示的內(nèi)容與項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司的《入住通知書》一起向業(yè)戶送發(fā)，向業(yè)戶明示入住須知信息，做好入住前與 業(yè)主的溝通。 二 、 物業(yè)公司根據(jù)復(fù)驗(yàn)結(jié)果，編寫《 承接 驗(yàn)收存在問題復(fù)驗(yàn)報告》，由物業(yè)公司總經(jīng)理審核、項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司總經(jīng)理審批。 二 、 對在建物業(yè)的隱蔽工程，接管驗(yàn)收小組可根據(jù)工程進(jìn)度情況提前于整體工程的完工進(jìn)行局部驗(yàn)收，并做好相關(guān)記錄。 第四條 由于承接驗(yàn)收的重要性，為了更有效地監(jiān)督工程保修、整改的實(shí)施，承接驗(yàn)收結(jié)束以后的施工單位工程尾款支付，由物業(yè)公司總經(jīng)理參與支付審核。對入伙時可能出現(xiàn) 早期 階段銷售問題 (如過分承諾等 )，物業(yè)公司配合做好解釋、勸說和投訴處理工作； 入住后的項(xiàng)目再開發(fā)階段，繼續(xù)配合項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司營銷 (策劃 )部做好銷售現(xiàn)場維護(hù)和活動開展。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司要求，對新項(xiàng)目周邊類似樓盤物業(yè)管理區(qū)域市場狀況組織調(diào)查，并依據(jù)考察情況形成《項(xiàng)目物業(yè)管理評估報告》，提交地產(chǎn)公司決策參考。 協(xié)議內(nèi)容包括：雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、有償服務(wù)費(fèi)用、維修資金的管理與使用、保險、廣告牌設(shè)置及權(quán)益、違約責(zé)任等。 第六條 億達(dá)物業(yè)公司負(fù)責(zé)具體編寫新項(xiàng)目招投標(biāo)文件、編制項(xiàng)目物業(yè)管理方案、進(jìn)行費(fèi)用測算、草擬 早期 物業(yè)服務(wù)合同和 早期 物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時管理公約。 二、 合同由物業(yè)公司參照國家建設(shè)部相關(guān)示范文本起草，報地產(chǎn)公司審核會簽、投資公司物業(yè)管理部審批。物業(yè)買受人與地產(chǎn)公司簽訂物業(yè) 買賣合同時對《臨時管理規(guī)約》予以書面承諾認(rèn)可。物業(yè)公司的主要工作是： 整理、匯總、分析集團(tuán)開發(fā)其他類似樓盤中出現(xiàn)過的規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量通病問題； 從物業(yè)使用便利、配套完善的角度提出規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。物業(yè)公司在 早期 介入及營銷配合工作所發(fā)生成本均視為第三方提供的咨詢服務(wù)，按雙方合同約定的價格提供 服務(wù)，費(fèi)用由項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司承擔(dān)，列入成本開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。 第九條 地產(chǎn)公司項(xiàng)目部在項(xiàng)目入住前 60 日內(nèi)組織召開物業(yè)公司、施工單位、監(jiān)理單位協(xié)調(diào)會，組織接管驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備及交接事宜，部署現(xiàn)場驗(yàn)收工作進(jìn)度計(jì)劃安排。 三 、 各項(xiàng)目接管驗(yàn)收人員按制定好的清單內(nèi)容及相應(yīng)的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查驗(yàn)收，將存在的問題填寫在《物業(yè)承接驗(yàn)收項(xiàng)目清單》上。 第二十條 資料的保存 : 承接驗(yàn)收后物業(yè)公司將物業(yè)產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料及所有交接記錄、表單于三個月內(nèi)交所在物業(yè)服務(wù)中心歸檔長期保存。 第九條 交樓入住準(zhǔn)備工作 一、 人員培訓(xùn) 入住工作小組按人員分工，明確各組的任務(wù)及與其它組的銜接要求； 對工作流程、注意事項(xiàng)及入住中業(yè)戶普遍關(guān)注的收費(fèi)、驗(yàn)收、房屋質(zhì)量保修、裝修等問題進(jìn)行匯總整理，在正式入住前 30日內(nèi)編制《入住工作統(tǒng)一說辭》，并組織相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。 五、 集中入住期間，物業(yè)公司必須每日對入住辦理情況進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)天報告項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司。 物業(yè)服務(wù)中心 （簽章）： 經(jīng)辦人簽名： 日 期： 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 22 頁 項(xiàng)目物業(yè)保修卡 房號： 業(yè)戶姓名： 聯(lián)系電話： 入住日期： 年 月 日 維 修 內(nèi) 容 施工單位 維修人員 維修時間 服務(wù)中心 跟進(jìn)人員 業(yè)戶意見 /簽名 備 注 至 至 至 至 至 至 至 至 注： 1．本卡由物業(yè)服務(wù)中心將其與業(yè)戶檔案保存，發(fā)生保修時由物業(yè)服務(wù)中心督促相關(guān)人員進(jìn)行保修記錄。 六、 其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。物業(yè)公司內(nèi)部須制定保證金（備用金）扣罰 /使用審批流程，并將扣罰標(biāo)準(zhǔn)通知施工單位。 第十六條 物業(yè)公司制定各類設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè) 指導(dǎo)書，包含對保修期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的維修、保修監(jiān)督工作，并嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作，填寫相關(guān)記錄。 第三章 委托資產(chǎn)管理服務(wù) 第七條 委托資產(chǎn)管理服務(wù)是指地產(chǎn)公司將非經(jīng)營性資產(chǎn)委托物業(yè)公司管理，物業(yè)公司提供約定的管理服務(wù)，并接受地產(chǎn)公司服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，地產(chǎn)公司主要考核物業(yè)公司管理水平和成本的控制，物業(yè)公司按一定比例或包干金額取得管理酬金收入。 第十條 項(xiàng)目部辦公室 地產(chǎn)公司根據(jù)需要將項(xiàng)目部辦公室等物業(yè)委托物業(yè)公司管理并提供服務(wù)，這些委托可采取分別約定合約的形式確定。 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 35 頁 二、地產(chǎn)公司將空置房委托管理形式在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。 第五章 附則 第二十條 本管理 規(guī)定 由投資公司 物業(yè)部 負(fù)責(zé)解釋。 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 28 頁 七、 如施工單位不履行責(zé)任，或多次返修不成功的，由物業(yè)制定返修方案，安排返修，通知地產(chǎn)公司客服部并填寫扣款通知單交施工單位確認(rèn)，工程返修費(fèi)用從施工單位質(zhì)量保修金中扣除。 第二章 職責(zé)劃分 第五條 地產(chǎn)公司對工程保修期內(nèi)的質(zhì)量問題負(fù)責(zé)，對己過工程保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)確認(rèn)屬于質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)中心將不負(fù)責(zé)因業(yè)主自己處理不當(dāng)或不正確使用任何固定裝置及設(shè)備而導(dǎo)致之任何損壞。 2 接待組： (1) 核對、回收《出庫單》存根聯(lián)； (2) 留存業(yè)主證件復(fù)印件，填寫《業(yè)戶情況登記表》； (3) 與未簽約業(yè)主補(bǔ)簽《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《業(yè)主公約》。 三、 接待組 核對、回收《出庫單》存根聯(lián)，留存業(yè)戶證件復(fù)印件； 組織業(yè)戶填寫《業(yè)戶情況登記表》； 與個別未簽約業(yè)戶補(bǔ)簽《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《業(yè)戶臨時公約》； 請業(yè)戶在《入住流程簽認(rèn)單》文件欄上簽字確認(rèn)。 第二章 職責(zé)劃分 第四條 投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)各項(xiàng)目入住管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。 第十七條 物業(yè)移交與接管 一 、 房屋本體公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備等在 落實(shí)存在問題的整改措施，承接驗(yàn)收合格后，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司移交及承接雙方負(fù)責(zé)人填寫《項(xiàng)目工程移交記錄表》（附件 4），完成物業(yè)移交與承接。 三、 接管驗(yàn)收小組將經(jīng)審批的接管驗(yàn)收方案轉(zhuǎn)呈物業(yè)移交小組，由其負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司相關(guān)部門、各施工單位、監(jiān)理單位。 第五章 附則 第十九條 本 規(guī)定 由投資公司物業(yè)部負(fù)責(zé)解釋。物業(yè)公司的主要工作是： 站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面提出有益的建議； 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 6 頁 參與了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，房屋結(jié)構(gòu)、各類管線的分布走向及隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量等； 從業(yè)主使用功能角度出發(fā)，向地產(chǎn)公司建議完善相關(guān)設(shè)施，修正缺陷，包括開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、 排水、預(yù)留電源、門的開啟方向、排煙道等； 從物業(yè)公司管理功能角度出發(fā)，對未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電的預(yù)留接口等需要完善的問題，及時通知地產(chǎn)公司完善、修正，以減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量，為接管驗(yàn)收做好 早期 準(zhǔn)備工作。 第三條 本規(guī)定所稱物業(yè) 早期 介入是指物業(yè)交付使用前，物業(yè)公司向地產(chǎn)公司提供的為了優(yōu)化設(shè)計(jì)、優(yōu)化施工、服務(wù)銷售的一系列有償物業(yè)管理服務(wù)，它是 早期 物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。 有關(guān)項(xiàng)目開辦費(fèi)是物業(yè)公司進(jìn)駐項(xiàng)目時產(chǎn)生的辦公用房、員工宿舍、食堂、活動室及其裝修和必備物資等的一次性費(fèi)用，可由地產(chǎn)公司實(shí)報實(shí)銷一次性支付，或由物業(yè)公司在管理費(fèi)測算中分?jǐn)傔M(jìn)去。億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 0 頁 目 錄 管理規(guī)定 早期物業(yè)管理委托管理規(guī)定 ................................ 0 物業(yè)早期介入管理規(guī)定 .................................. 4 物業(yè)承接與驗(yàn)收管理規(guī)定 ................................. 8 集中入住管理規(guī)定 .................................... 15 保修期內(nèi)設(shè)備及設(shè)施維 修管理規(guī)定 ........................... 26 委托資產(chǎn)經(jīng)營管理規(guī)定 ................................. 34 籌備成立業(yè)主委員會管理規(guī)定 ............................. 37 億達(dá)社區(qū)主題文化活動暫行管理規(guī)定 ......................... 41 物業(yè)相關(guān)檔案資料管理規(guī)定 ............................... 43 工程維修管理規(guī)定 ................................... 46 操作指引 開荒保潔作業(yè)操作指引 ................................. 48 編制物業(yè)管理方案操作指引 ............................... 51 物業(yè)管理費(fèi)測算操作指引 ................................ 57 質(zhì)量保證金操作指引 ................................... 68 售樓處、樣板間、樣板區(qū)物業(yè)管理操作指引 ..................... 77 物業(yè)部客戶投訴處理操作指引 ............................. 84 億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理 第 1 頁 早期 物業(yè)管理委托管理 規(guī)定 第一章 總則 第一條 為進(jìn)一步理順投資公司 所屬 企業(yè)與億達(dá)物業(yè)公司之間 在 早期 物業(yè)管理階段的經(jīng)營管理關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)作機(jī)制，提升億達(dá)品牌及信譽(yù)，培育忠誠客戶，促進(jìn)房地產(chǎn)公司銷售，特制訂本 規(guī)定 。對于由于配合地產(chǎn)公司銷售需要等而產(chǎn)生的定價虧損，應(yīng)明 確對物業(yè)公司的補(bǔ)償方式，具體形式由雙方協(xié)商解決。 第二條 本規(guī)定適用于投資公司所屬企業(yè)和億達(dá)物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）物業(yè)早期介入管理。 第十 二 條 項(xiàng)目施工階段介入內(nèi)容和責(zé)任 一、 在項(xiàng)目施工階段， 早期 介入工作由地產(chǎn)公司工程管理（或物管 /客服）部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)公司進(jìn)行。 第十八條 物業(yè)公司在每一階段的 早期 工作結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行物業(yè) 早期 介入工作小結(jié)，形成 早期 介入工作小結(jié)報告 (周期超過 1個月的按月度報告 )，報項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司確認(rèn)。 二、 接管驗(yàn)收方案經(jīng)物業(yè)公司總經(jīng)理 審核，項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后， 3 個工作日內(nèi)報投資公司物業(yè)管理部備案，投資公司物業(yè)管理部根據(jù)接管項(xiàng)目的實(shí)際情況對各項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行指導(dǎo)、