[經(jīng)濟學]北京房地產(chǎn)簡單分析(專業(yè)版)
【正文】 該利率i受經(jīng)濟活動長期利率，人們對租房預期，政府政策等影響。簡略的供給函數(shù)S=S(W,A),0,=W(G,F),由于目前過熱的房地產(chǎn)市場，政府政策在于增加房產(chǎn)的供給來滿足日益增長的需求，則0。如果連最基本的住房需求都不能滿足，社會穩(wěn)定就會受到影響。從另一方面也說明住房改善是長期的過程，即使社會上不再新增人口、住房總量已經(jīng)足夠，對住房的需求也是永遠存在的。住房建設需要土地，而一個地區(qū)可用于建設的土地面積是有限的；住房建設需要大量資金，而資金的供給受到信貸政策、資金總量、融資渠道和成本等多方面的約束；住房建設需要鋼材、水泥、木材等建筑材料，建材資源的充沛或短缺對住房的供應速度影響較大。從消費者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費者普遍具有購房意愿，即我們通常所說的偏好；保障性住房市場的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長期以來對于房價未來上漲的預期也促使越來越多的人及時行動，迅速購房。這就解釋了問什么近年來北京房地產(chǎn)過熱的事實。政府的房地產(chǎn)政策如果不能影響到這個供求模型中的任何一個決定要素，就必定起不到任何作用。三是住房供給的周期性明顯。現(xiàn)新的住房需求如賣掉５０平方米的住房在同一區(qū)域再購買８０平方米的住房， 只需增加３０平方米的資金就可以實現(xiàn)。政府政策可以對這些因素產(chǎn)生作用從而影響住房市場的需求。經(jīng)濟學所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿沒有能力的需求不予考慮，有能力沒有意愿的需求也不予考慮，因此住房產(chǎn)品的需求取決于消費者支付能力(A)、消費者需求意愿(W)和消費者人數(shù)(N)等三個因素影響，其中消費者的支付能力主要受消費者收入（I）、房價(P)的影響，住房的需求意愿(W)主要受社會文化(C)影響、替代品與互補品的可得性與價格（B）兩個因素影響。居民通過將原住房出售或出租，只需添加比原來住房增加的那部分面積和功能的錢，就可以實。所以，在市中心地區(qū)、交通方便地區(qū)或具有獨特資源環(huán)境條件的地區(qū)（如靠近海灘、公園等），土地稀缺、地
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