【正文】 先讓商家賺錢，我們再賺錢是我們的生意合作態(tài)度，也是我們中長期持有的基本觀點； ?初始階段消費者需要我們引導(dǎo)消費。東城區(qū) 高質(zhì)量生態(tài)型居住社區(qū)典范 6。 54 案例借鑒與商業(yè)模式總結(jié) —— 基于相關(guān)商業(yè)案例與規(guī)劃指標(biāo)參考，提出運河?xùn)|項目的商業(yè)模式 “ 首創(chuàng) 24小時不停息都市街區(qū) ” 、并總結(jié)URD模式下的商業(yè)形態(tài)、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境與配套規(guī)劃 D 建外 SOHO多功能街坊式商業(yè)區(qū) 香港?蘭桂坊 特色風(fēng)情街區(qū) ◆ 城市中心區(qū)高密社區(qū)商業(yè)實現(xiàn)： 高密度的建筑群落，配合人性化的空間尺度，減少高層建筑造成的壓抑感，形成商業(yè)繁華的氛圍。 ?億安廣場憑實力將所賣鋪位悉數(shù)收回 ， 引來百盛統(tǒng)一經(jīng)營 ， 但由于商場慢熱 ， 零售商與開發(fā)商之間利益訴求的矛盾激化 ， 導(dǎo)致百盛退出 。2022/9/7 商業(yè)街研究 世聯(lián)研究 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 44 長春萬達(dá)高額溢價銷售所引發(fā)的失敗后果 ?2022年 1月 ， 長春萬達(dá)內(nèi)鋪價格為 /㎡ ， 臨街外鋪最高賣到 /㎡ （ 最小的商鋪近百萬元 ， 最大的臨街商鋪超過 1300萬 ） ， 這成為長春歷史上最高的商鋪價格 。 ◆街區(qū)價值挖掘 /商業(yè)規(guī)模最大化： 9萬平米商業(yè)面積，三層商鋪。 5大市場熱點板塊分明； 項目不屬于任何一個熱點區(qū)域。 本報告是嚴(yán)格保密的。 62 盈利模式 —— 基于項目面市初期區(qū)域商業(yè)市場尚未成熟的現(xiàn)狀，從利潤與回現(xiàn)目標(biāo)入手，分析三種商業(yè)模式的市場風(fēng)險和整體收益，推動開發(fā)商決策，并給出租售并舉模式下的具體操作方案 D ?項目商業(yè)部分的價值是通過市場實現(xiàn)的，我們的歷史使命是創(chuàng)造一個有機(jī)的市場； ?經(jīng)營商戶需要源源不斷的人流供應(yīng)，我們同商家息息相關(guān)，我們代表的是整體； ?放水養(yǎng)魚。南城區(qū) 政府重點發(fā)展新型區(qū)域；大型住宅區(qū)林立 5。 53 基于經(jīng)濟(jì)測算的規(guī)劃形式建議 —— 基于風(fēng)險性對比和利弊分析確定總體上 “ 商業(yè) +公寓 +住宅 ” 的產(chǎn)品組合方向，而后提供四種建筑規(guī)劃方案的市場風(fēng)險和收益比較，并提出突破限制性條件的調(diào)整方案 C 不突破限制性條件 突破限制性條件 雙街 單街雙層 單街單層1 （臨街） 單街單層2 （臨街內(nèi)延伸） 覆蓋率調(diào)整為 29% 極大限高調(diào)整為 66米 覆蓋率調(diào)整為 29% 極大限高調(diào)整為 70米 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?中旅商業(yè)城由于當(dāng)初拆零賣鋪放棄統(tǒng)一經(jīng)營 ，項目多次啟而不動 ， 不得不艱辛地跋涉于與業(yè)主們的痛苦談判之中 。 2 世聯(lián)對商業(yè)街的理解及觀點 3 世界級商業(yè)街的規(guī)律對本項目的啟示 ? 巴黎香榭里大街 ? 紐約第五大道 ? 東京銀座大街 ? 倫敦牛津大街 主要特征：聲譽(yù)全球化 人流量大 收益可靠 關(guān)鍵因素：悠久的歷史 獨特的建筑和商業(yè)格局 全面的功能 不斷自我更新的主力商戶 便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境 牢固的政企關(guān)系 關(guān)鍵詞： 文脈 建筑 功能 商戶 交通 商業(yè)空間 政府 4 人與人之間關(guān)系是街區(qū)的生命力 ? 營業(yè)空間 ? 共享空間 ? 半室外空間 ? 過渡空間 你站在橋上看風(fēng)景 ， 看風(fēng)景的人在看你 明月裝飾了你的窗子 ， 你裝飾了別人的夢 — 《 斷章 》 — 街區(qū)人互為景色 ， 互為欣賞 ， 街區(qū)行人之間：急行的 、 閑逛的 、 休閑的； 室內(nèi)的人：悠哉 、 靜思的 、 高談闊論的； 室內(nèi)與室外人之間 ， 服務(wù)者與被服務(wù)者之間 ， 形成群體渲染互動 ， 彼此認(rèn)同欣賞愉悅 ， 就成為群體催眠 ， 后產(chǎn)生的一致的潛意識行為 ， 進(jìn)而形成明確的情感親近 。 ?“ 與世界 500強(qiáng)為鄰 ” ， “ 和巨人一起飛 ” 。 16條小街，衍生 300多個100－ 600平米的商鋪，各個店鋪可分可合，滿足不同需求。 █ 對區(qū)域和項目進(jìn)行市場定位，形成項目發(fā)展策略 URD (Urban Recreatist Demo) “ 商業(yè) +公寓 +住宅”的產(chǎn)品組合方向 在不突破限制性條件下，產(chǎn)品組合最優(yōu)方案：單層商業(yè)（臨街 +內(nèi)延伸） +公寓 +住宅 雙街 — 調(diào)整限制性條件 項目整體發(fā)展策略 產(chǎn)品定位 區(qū)域與項目形象定位 區(qū)域?qū)傩远ㄎ唬? 都市休閑主義 （ .） Urban Recreatism 位于城市中心 ， 多功能 、 密度舒適具有可持續(xù)發(fā)展特性的綜合城市單元 項目形象定位： 萬科 ?都市休閑示范區(qū) （ URD） 計劃 尊重歷史文化遺產(chǎn) ,自然遺產(chǎn)