【正文】 “該項目”總成本：“該項目”的總成本，主要包括兩部分：3．固定成本：主要是地價款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等合計58580萬元人民幣。4．2．公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項目價格提高還有潛力。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。二、建設(shè)進(jìn)度安排“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。三、水、電、氣、熱供應(yīng)根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項目用電量為12000 千瓦。務(wù)必塑造出名師設(shè)計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。4．使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：4．2．衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。1．定位設(shè)計1．2．構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。物業(yè)管理聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時提供多項有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點(diǎn)看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。二、TOWNHOUSE市場需求分析中國正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。4．2．廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。1．2．真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計理念，每一個細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。四、項目優(yōu)勢分析絕佳地理位置本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。周邊環(huán)境本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次:外籍購買群體 1．外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。第四章 項目建設(shè)條件一、地理條件：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案一、項目建設(shè)內(nèi)容：“該項目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設(shè)施等。合作方式由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。二．項目歷史條件宗地簡介宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號。綠化率： 60％。熱力量：按80大卡／小時 第八章 經(jīng)營管理方式一、經(jīng)營設(shè)想“該項目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。集中報警。跨國大企業(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。競爭對策對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補(bǔ)短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運(yùn)用。4．采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。二、社會效益評價“該項目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現(xiàn)在：“該項目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。私營企業(yè)業(yè)主國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，富有階層將逐步擴(kuò)大。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)1．1．中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場。好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認(rèn)可。4．2．智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。“本項目”利潤：4．利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。環(huán)境保護(hù)措施如下：污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。二、TOWNHOUSE市場需求分析中國正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點(diǎn)看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。物業(yè)管理聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時提供多項有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。1．定位設(shè)計1．2．構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。4．使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：4．2．衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。務(wù)必塑造出名師設(shè)計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。4．3．建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級TOWNHOUSE。4．1．建筑立面由一個外國建筑設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時可以冠上該外國事務(wù)所名稱。1．1．私營企業(yè)業(yè)主隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。6．咖啡廳、餐廳。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。“該項目”總成本：“該項目”的總成本，主要包括兩部分：3．固定成本：主要是地價款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等合計58580萬元人民幣。4．2．公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項目價格提高還有潛力。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。3．經(jīng)營成本：主要包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬元。4．2．衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。六、該項目經(jīng)營策劃項目定位1．項目定位依據(jù)1．1．政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。室內(nèi)設(shè)施及功能5．充分引入智能化概念。2。主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計 七通一平、工程招投標(biāo)等。用水量：按2升/平方米居住總?cè)丝冢?約1000人。編制依據(jù)：2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運(yùn)會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn). 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。公司經(jīng)營范圍：在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等?？偨ㄖ娣e： 。地理位置條件非常優(yōu)越。汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。1．港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。本項目的賣點(diǎn)賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。4．2．小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時熱水、制冷、采暖。1．“該項目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOU