【正文】 （4）試車場試車場，位于場地南角，占地 10 萬 M2，采用國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計及建造，在試車場內(nèi)，人工模擬各種路面及復(fù)雜路況，使顧客在其中試車既可以全方位檢驗汽車的功能，又可以全面體驗在各種路段行駛的感受。同時，形成一個顧客、銷售、服務(wù)人員面對面交流的非正式和正式系統(tǒng)空間網(wǎng)絡(luò)，包括展示和培訓(xùn)中心，汽車文化主題公園，卡丁賽車場等。表 51 廣州 XX 汽車城構(gòu)筑物一覽表序號 工程名稱 結(jié)構(gòu)形式、規(guī)格 占地面積 建筑面積 備注1 展示中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 16000M2 32022M22 綜合辦證廳 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 5000 M2 5000 M23 品牌汽車 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 82022 M2 82022 M24 汽車銷售店 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 35500 M2 35500 M25 試車場 100000 M2 100000 M26 配件及用品市場 磚混結(jié)構(gòu) 40000 M2 40000 M27 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第一期工程8 公建配套設(shè)施建設(shè)9 酒店及商務(wù)會議中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 6000 M2 30000 M210 汽車銷售店 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 50000 M2 50000 M211 配件及用品銷售 磚混結(jié)構(gòu) 50000 M2 50000 M212 二手車銷售 磚混結(jié)構(gòu) 30000 M2 30000 M213 培訓(xùn)中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 5000 M2 10000 M214 檢測中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 2500 M2 5000 M215 維修中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 2500 M2 5000 M216 物流中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 32022 M2 32022 M217 保稅倉 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 50000 M2 50000 M2第二期工程18 主題公園 50000 M2 50000 M2合 計 556500M2 606500M2第一期工程占地 公頃，位于場地的西南片，建設(shè)內(nèi)容有展示中心、綜合辦證廳、品牌汽車 3S 店、試車場以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國投資，在可預(yù)見的未來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長仍會保持強勁。主要河流有增江、流溪河，東江流經(jīng)廣州市匯合珠江入海。第二期工程占地 1050 畝（699999 M2） ，主要建設(shè)酒店及商務(wù)會議中心、汽車銷售店、二手車銷售市場、保稅倉庫、主題公園、培訓(xùn)中心、檢測中心等。首先它可以增加稅收。有資料表明，在一個完全成熟的國際化的汽車市場中，汽車銷售利潤約占汽車業(yè)利潤的20％，零部件供應(yīng)利潤占 20％，而 50－60％利潤是在服務(wù)領(lǐng)域中產(chǎn)生的。存在問題◆量多面廣，檔次偏低。同時，廣州市交通區(qū)位條件好，是華南地區(qū)的交通樞紐和港口城市，是華南地區(qū)最大的商業(yè)和金融中心，自古商貿(mào)傳統(tǒng)發(fā)達(dá)，具有發(fā)展大宗高檔消費市場的先天條件。廣州市汽車消費結(jié)構(gòu)具有如下幾個特征：1.轎車是銷售主體車型。有南方進(jìn)口汽車城，占地 萬平方米，具有保稅經(jīng)營優(yōu)勢，但功能較單一，以進(jìn)口車為主。有形的銷售市場特征?？梢院敛豢鋸埖卣f，擁有珠三角，就等于擁有廣東和華南的市場。據(jù)統(tǒng)計，汽車制造業(yè)每增值 1 元，給上游帶來的增值至少是 1 元，下游則至少是 2 元。我國汽車行業(yè)效益不俗。根據(jù)歐美發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在一個完全成熟的汽車市場中，50－60％的利潤在服務(wù)中產(chǎn)生，與國外相比，我國差距和發(fā)展空間都較大。若包括載貨車和客車這兩類車型，2022 年 1－8 月份已完成汽車銷售 207 萬輛，預(yù)計 2022 年全年可超過 300 萬輛，成為繼美、日、德后的第四大汽車消費國。這是當(dāng)前國際社會最流行的汽車市場發(fā)展模式，而這一模式，在廣州市各汽車市場中都很難做到，因而本項目有很強的示范作用和競爭力。并且其與帽峰山、廣州水果世界、XX 大道美食長廊、廣州新體育館等形成廣州北部一個非常有競爭力的群集性旅游區(qū)。本項目的發(fā)展方向正在于此。在風(fēng)生水起的汽車消費熱潮中，汽車市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。項目需要籌措資金 148955 萬元。1．2．2 可行性研究的工作范圍本可行性研究的工作限定在廣州 XX 國際汽車城（以下簡稱汽車城）計劃總投資人民幣 15 億元，建設(shè)汽車展示中心、3S 店、整車、零配件及用品等，以及綠化、景觀、道路等必要配套設(shè)施的范圍內(nèi)。1．3．6 投資估算和資金籌措本項目的投資估算和財務(wù)評價僅限于一二期工程。尤其是廣州及廣州的直接腹地——珠江三角洲，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)強勁、有力，消費水平高，并且受港澳及國外的消費習(xí)慣影響較大，消費比較追逐時尚，汽車消費歷來走在全國前列，因而這一地區(qū)的汽車消費潛力十分巨大。近年來隨著購車熱的興起，汽車交易市場的發(fā)展也紅紅火火。2．2．3 項目的建設(shè)將有利于廣州及 XX 區(qū)國民經(jīng)濟(jì)及社會的發(fā)展由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對廣州及 XX 區(qū)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。2．3．3 本項目起點高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。從消費角度看，汽車消費已日益成為大眾化的消費，汽車社會日益臨近。但在整體上，根據(jù)相關(guān)研究，在相當(dāng)長時間內(nèi)我國的汽車營銷模式是以汽車商店為主，專賣店為輔，以租賃營銷模式為補充和以網(wǎng)絡(luò)直銷為方向的發(fā)展模式。因此，汽車市場建設(shè)迫在眉睫。◆產(chǎn)業(yè)自身的關(guān)聯(lián)優(yōu)勢。在銷售領(lǐng)域，廣東省的汽車銷量已占全國汽車總銷量的三分之一。廣州市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展又將使得廣州市汽車市場的輻射范圍更加廣闊，進(jìn)而鞏固廣州市汽車市場在華南地區(qū)的中心地位。以賣進(jìn)口車為主，二手車也以中高檔為特色，但用地面積小，發(fā)展?jié)摿Σ淮?。◆多主體的競爭格局。◆區(qū)位優(yōu)勢。同時提出“積極引進(jìn)國內(nèi)外大型流通企業(yè)集團(tuán)，創(chuàng)新現(xiàn)代商品流通模式，鞏固廣州作為華南地區(qū)商品集散中心和全國性購物中心地位，力爭發(fā)展成為國際埠際貿(mào)易中心” 。3．3．2 汽車進(jìn)出口以及中國入世對廣州市汽車市場的影響我國加入 WTO 后，汽車服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域?qū)⒋蜷_國門，迎接來至國際資本市場的挑戰(zhàn)。XX 國際汽車城項目將放眼全球視野，正視入世后汽車市場逐漸完全放開的嚴(yán)峻現(xiàn)實，充分貫徹廣州市將汽車作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向，在流通業(yè)方面創(chuàng)造更好的經(jīng)營環(huán)境，從流通領(lǐng)域打造廣州市汽車產(chǎn)業(yè)的支柱地位，全面提升廣州市汽車業(yè)的產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，應(yīng)對入世后面臨的來自汽車流通業(yè)的巨大挑戰(zhàn)，樹立民營流通企業(yè)的一面旗幟。在市場規(guī)劃上，采取統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)的策略。同時，雨季與強光和高熱同期，形成了相當(dāng)高的氣候生物潛力，達(dá)77865 千克/公頃。4．4 社會經(jīng)濟(jì)狀況4．4．1 中國社會經(jīng)濟(jì)狀況雖然近年亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)下滑，但是中國大陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)卻一枝獨秀。在社會狀況方面，廣州在“中變”期間，加大了城市景觀、城市交通的改造力度，使城市形18象、社會面貌煥然一新，街道整潔、空氣清新，市容美觀，交通順暢，為廣大市民創(chuàng)造了良好的居住和工作環(huán)境，也為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和營商環(huán)境。人流系統(tǒng)與車流完全分開，與 105國道側(cè)人行道相聯(lián)，有天橋與汽車配件及用品市場部分相銜接，方便到達(dá)各中心區(qū)域。（3）品牌汽車和 3S 店及汽車銷售店品牌汽車 3S 店及汽車銷售店的擬建筑面積為 82022M2，及 35500M2，位于場地中央；主要功能為銷售品牌及其他汽車。（6）酒店及商務(wù)會議中心酒店及商務(wù)會議中心位于東側(cè)場地的東北角，沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路，周圍綠樹環(huán)繞，環(huán)境幽靜而美麗，擬建筑面積為 30000M2，層數(shù)擬為 15~16 層，建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，典雅大方，流線似的造型又使該酒店顯得活潑而有生機，與公園區(qū)中整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致?，F(xiàn)狀用地由荔枝園、菜地、水塘及部分荒地構(gòu)成。205．1．2 工程場地規(guī)劃工程用地位于 105 國道 XX 鎮(zhèn) XX 村路段，規(guī)劃控制用地面積約 公頃，整個地塊被105 國道分割為東西兩部分，東側(cè)用地 公頃，西側(cè)用地約 20 公頃。而對于后者影響的爭議卻頗多，一般認(rèn)為：在短期，加入WTO 會使中國付出一些社會成本，如對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沖擊、政治法制改革等；但從遠(yuǎn)期來看，入世可以清除中國在改革開放中一些自身無法解決的障礙，對中國的發(fā)展是有利的。4．2．8 地質(zhì)廣州東北部為中低山區(qū)，中部為丘陵盆地，南部是沿海、沿江沖積平原，為珠江三角洲的組成部分。4．2 自然條件4．2．1 氣候廣州地處南亞熱帶，北回歸線附近，屬典型的南亞熱帶季風(fēng)性海洋氣候，具有夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒、降雨較多、光熱充足等氣候特征。其次它還可以增加就業(yè)。廣州市汽車市場也將面臨進(jìn)口汽車對市場的沖擊，價格和利潤空間會逐漸下降，市場格局會發(fā)生變化，國際跨國公司必然會搶占廣州市的汽車貿(mào)易服務(wù)市場，擴(kuò)大在廣州市汽車服務(wù)業(yè)中的份額。汽車市場布局具有隨意性和自發(fā)性，不能與廣州市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，影響城市景觀，增加整治難度。廣州市作為我省的經(jīng)濟(jì)文化中心，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢則更為明顯。根據(jù)廣東省城調(diào)隊的調(diào)查資料，在計劃買車的家庭中，選擇 11－20 萬元中檔車的比重最大，占 ％，選擇價格超過 20 萬元的家庭占 ％，表明中檔車型是消費者選擇的主體。從經(jīng)營規(guī)模看，也體現(xiàn)分散化特征。其中，較具有代表性的整車市場分布在機場路、天河北、珠江新城等地，汽車配件及用品市場主要分布在廣園路、恒福路、永福路等地段，體現(xiàn)出既分散又集聚的特征。據(jù)廣州市統(tǒng)計局城調(diào)隊最新的統(tǒng)計資料顯示，珠三角一些城市已經(jīng)率全國之先，提前進(jìn)入汽車普及時代。同樣的，由于汽車業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的11關(guān)聯(lián)效應(yīng)，上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也反過來促進(jìn)汽車行業(yè)的發(fā)展?；谄囆袠I(yè)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動作用，國家積極出臺相關(guān)政策，扶持汽車行業(yè)發(fā)展?！羝嚠a(chǎn)供銷三者的關(guān)系不夠協(xié)調(diào)，體制有待完善。按照國際慣例，以一個國家私人用車在汽車保有量中超過 50％，年消費量中超過 70％作為私人汽車消費時代來臨的標(biāo)志，中國珠三角和長三角的一些城市已經(jīng)進(jìn)入私人汽車消費時代。項目鄰近廣州新 XX 國際機場、廣州火車站、廣州火車東站、廣東省汽車站、廣州市汽車站，緊靠北二環(huán)線、XX 大道、106 國道、105 國道等，因而區(qū)位、交通條件非常好，適應(yīng)市場的建設(shè)、發(fā)展。本項目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到整合廣州汽車市場的作用。2．2．2 項目的建設(shè)對推動廣州發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點。汽車市場專業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費的熱情，引導(dǎo)著人們的消費。1．3．7 財務(wù)評價結(jié)論全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前）% ， （所得稅后）% ；投資回收期（靜態(tài)）：（所得稅前） 年， （所得稅后） 年；全投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）：（所得稅前）71005 萬元， （所得稅后）9627 萬元。但目前，這一地區(qū)的汽車市場規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的汽車制造、流通和交易的需要。另外 10 公頃為后續(xù)項目用地。綜合評價，項目可行。2．2 項目建設(shè)的必要性2．2．1 項目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場的需要，彌補了市場的空缺，具有強大的競爭力。因此，本項目特別強調(diào)物流功能，包括汽車的倉儲和配送等功能，從而利用項目所積累的規(guī)模優(yōu)勢與市場網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，有效地為國內(nèi)外各大汽車廠商提供服務(wù)。在本項目的醞釀、申報、立項過程中，得到了來自各方面的熱情關(guān)心和支持。300 萬輛的年產(chǎn)量使得我國成為世界第六汽車生產(chǎn)大國。以一汽、二汽和上汽等大汽車集團(tuán)為代表，該方式有利于加強對市場的參與和控制，加強與顧客聯(lián)系，提高品牌知名度；。目前的弊端主要體現(xiàn)在：缺乏市場規(guī)劃；臨時建筑、假坑騙和占道經(jīng)營的現(xiàn)象突出；缺乏永久性市場，市場管理混亂等等。我國經(jīng)濟(jì)正處在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展時期，國家實行積極的財政政策，擴(kuò)大內(nèi)需，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些為汽車業(yè)發(fā)展提供了重要動力。在保有量方面，據(jù)有關(guān)資料顯示，2022 年廣州市汽車保有量達(dá) 53 萬輛，比 2022 年增長29％。在另一項城調(diào)隊的 1 萬戶家庭調(diào)查顯示，未來一年計劃買車家庭占被采訪戶的 ％，這表明盡管由于用車成本高等原因，廣州市每百戶家庭汽車擁有量不及深圳等市，但廣州市人均可支配收入高，汽車消費市場潛力巨大。這與廣州市的總體發(fā)展戰(zhàn)略相違背，也不利于鞏固廣州市汽車市場在華南地區(qū)的中心地位，不利于廣州市物流產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的提升。隨著我國加入世貿(mào)后汽車市場的逐漸放開，進(jìn)口關(guān)稅的下調(diào)，進(jìn)口車許可證發(fā)放程度的松動，國內(nèi)、國外汽車行業(yè)之間的競爭日益加劇，導(dǎo)致市場供求關(guān)系發(fā)生改變，將會引發(fā)汽車較大幅度的降價。汽車市場對政策有極強的敏感性。廣州市 2022 年 1－7 月份國產(chǎn)車銷量達(dá) 28856 輛，而進(jìn)口車只有 4056 輛，不到銷量的 12％，國產(chǎn)車占據(jù)絕對優(yōu)勢。市場的興建，將極大改善廣州市目前無永久性汽車市場的現(xiàn)狀，促進(jìn)汽車市場的升級換代，鞏固廣州市為華南地區(qū)汽車市場中心的地位。汽車城將融合包括中外名車展覽、新舊車交易、汽車配件和用品供應(yīng)、租賃服務(wù)、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、儲運配送、金融保險、信息咨詢、餐飲旅館、辦證服務(wù)等功能，不斷改進(jìn)汽車貿(mào)易的功能結(jié)構(gòu)（如含售車、零部件供應(yīng)、維修服務(wù)的三位一體模式，以及在此基礎(chǔ)上加上信息反饋和處理功能的四位一體模式等） ，把汽車城建設(shè)成為購物環(huán)境優(yōu)美的商貿(mào)中心，成為珠三角地區(qū)富有特色的汽車文化的輻射中心。夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換為冬季風(fēng)一般在9 月份，而冬季風(fēng)轉(zhuǎn)換為夏季風(fēng)一般在 4 月份。廣州又是京廣、廣深、廣茂和廣梅汕鐵路的交匯點和華南民用航空交通中心，素有“南大門”之稱，海陸空交通十分發(fā)達(dá)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動下，廣州市民的消費呈現(xiàn)高層次化的趨勢。交通方面，區(qū)域內(nèi)部采用完全人、車分流的設(shè)計。主要功能包括：汽車展示廳及配套、辦公、服務(wù)用房，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代式，采用大面積的落地玻璃窗，使內(nèi)部展廳采光良好，利于發(fā)揮