【正文】 　 騎樓底層位于建設用地紅線內(nèi)，成為小區(qū)公共道路的一部分的，或經(jīng)市政府行政主管部門批準計入核增建筑面積的，如計算建筑面積的，均計為不分攤的共有建筑面積?！?宗地內(nèi)僅建有一棟建筑時，設于其內(nèi)的消防控制室計入本棟應分攤的共有建筑面積；宗地內(nèi)建有多棟建筑，消防控制室僅設于其中的某一棟建筑內(nèi)，該消防控制室計入不分攤的共有建筑面積。　 設置于公共大門口或樓梯口等處的門廊（門斗）、雨蓬，計算建筑面積的，建筑面積計入應分攤的共有建筑面積。僅供一戶使用的專用樓梯的建筑面積，計入該戶套內(nèi)建筑面積中?！?獨立別墅、聯(lián)排式別墅、無論其作何使用，建筑面積計入各戶專有建筑面積中?！?地面以上相互獨立，僅通過交通連廊相互連接的，可視為多棟。e) 層內(nèi)共有建筑面積?！?共有建筑面積處理的一般原則　 共有建筑面積的分攤計算以棟為單位進行，非本棟的共有建筑面積不在本棟分攤，本棟的共有建筑面積也不分攤到其它棟去。b) 挑出陽臺或凸窗的結構墻體的面積計入各自建筑空間，非結構墻體不計算建筑面積。若采光井、通風井、地面部分不計算建筑面積，其所占用的建筑面積不從所在地面建筑空間的建筑面積中扣除，但須在相應建筑空間的分戶面積表的備注欄中對被占用的建筑面積予以說明。　 凸凹復合式門廊、雨蓬，凹入部分計算全部建筑面積，凸出部分按凸出式門廊、雨篷計算建筑面積?！?內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，均計算全部建筑面積?！?室內(nèi)樓梯的面積計算　 位于建筑內(nèi)部或位于建筑外部但與建筑物內(nèi)部相通并立面沒有圍護的樓梯，視為室內(nèi)樓梯（圖5）?！?，夾層不計算建筑面積，下方空間仍計算全部建筑面積。b) 屬永久性建筑的獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，均按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。　 分割測點　 竣工或現(xiàn)狀測繪時，當批準的建筑施工圖上商鋪為虛擬分割，或批準的設計圖紙為實體分隔但現(xiàn)場因故未砌筑實體隔墻時，可采用分割測點方法進行測繪。　 測量草圖要求字跡工整，圖面清晰。　 實測房屋邊長時，；有特殊要求時?！?實測邊長與經(jīng)批準的圖紙設計尺寸較差絕對值滿足下式要求時，可認為實際房屋邊長與設計值相符（其中D為實測邊長，以米為單位）:—— |△D|≤ (D≤10米時)；—— |△D|≤ (10米＜D≤30米時)；—— |△D|≤ (D＞30米時)?！?房產(chǎn)平面控制點的內(nèi)容房產(chǎn)平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、三級平面控制點。　核心筒建筑物中解決垂直交通、設備電氣垂直管線、聯(lián)系其它建筑空間的結構體系?！o結構圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等?！∥菝妫敚釉诜课蓓敳?，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構件和支撐邊緣構件組成的樓層?！〉厣虾藴p建筑面積地面以上建筑室外或室內(nèi)透空空間、凹槽、建筑層高、陽臺面積等不按規(guī)定設置或超過相應規(guī)定限值時，應占用地上規(guī)定建筑面積指標的建筑面積?！》课萁ㄖ娣e竣工測繪依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為竣工面積。GB/T 179862000 房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 503532013 建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T 1:500 1:1000 1:2000地形圖圖式CJJ/T 82011 城市測量規(guī)范《深圳市建筑設計規(guī)則》3　 術語和定義下列術語和定義適用于本標準。本標準由深圳市規(guī)劃和國土資源委員會負責歸口并負責解釋本標準由深圳市地籍測繪大隊負責起草。本標準主要起草人：時曉燕、黃是佩、涂志勇、蔡恒剛、章淑君、夏輝、黃慶彬、費奎、羅和平、樊鐘聲、鄒志平、文偉強、熊遠社、周運林、龔代瓊、杜緒奎、陶剛、劉勇。　 房產(chǎn)測繪名詞　房屋面積測繪房屋各層水平投影面積的測量與計算。主要用于建設工程的規(guī)劃驗收、地價核算、房地產(chǎn)權登記?！〉厣希ǖ叵拢┖嗽鼋ㄖ娣e市規(guī)劃行政主管部門為了公共安全，方便公共活動、改善公共環(huán)境、鼓勵配建機動車停車位等目的，經(jīng)核定允許在地上/下規(guī)定建筑面積指標以外增建的特定用途的地上/下建筑面積?！〉叵率移降鼗蚱碌亟ㄖ臉菍樱搶訛榈叵率?。　幕墻由金屬構架與板材組成的，不承擔主體結構荷載作用的建筑外圍護結構?！」艿谰ㄖ镏杏糜诓贾秘Q向設備管線的豎向井道?！?房產(chǎn)平面控制點的基本精度要求末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差不超過177?！?分割測點的平面控制不應低于三級導線精度，相對于相鄰控制點點位中誤差不超過177?！?當需要按柱外圍計算面積，而柱子垂直上下由不同直徑（截面）多節(jié)柱體構成時。對于特殊情況應增加文字說明，如“陽臺封閉、無蓋室外樓梯、封閉空間”等?！?分割測點布設的平面控制不能低于三級導線精度，可以從高級到低級，分級或越級布設；并在測繪報告中附所布設的控制網(wǎng)略圖。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影計算建筑面積。c) 有頂蓋不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構或圍護物外圍水平投影面積的一半計算建筑面積?！?有上蓋，有圍護結構的露天場館的看臺，按圍護結構外圍水平投影計算全部建筑面積；有上蓋，無圍護結構的露天場館的看臺，按上蓋水平投影的一半計算建筑面積；場館看臺下方與室內(nèi)不相通且未設計加以利用的室外空間不計算建筑面積。圖5　 室內(nèi)樓梯與室外樓梯圖示　 室內(nèi)樓梯無論其本身如何設置梯間層，均按建筑物的自然層（不論自然層的高度）數(shù)計算建筑面積，無蓋時，最上一層室內(nèi)樓梯計算一半建筑面積?！?外走廊按其開敞側是否有結構體劃分為有柱走廊和無柱走廊：a) 開敞側有雖不承重但與結構連接為一體，類似柱（墻）的走廊，視為有柱走廊；b) 開敞側之外還存在柱或其它類型承重支撐體，且通過連接梁與走廊相連的走廊，視為有柱走廊；c) 僅有附著于結構外側的少量裝飾性柱（墻）的走廊，視為無柱走廊；d) 柱位于外走廊兩端的墻體內(nèi)不專向走廊凸出，或柱可以劃歸其它建筑空間時，視為無柱走廊?！?與房屋不相連的單排柱雨蓬，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積?！?幕墻的面積計算　 幕墻分為裝飾性幕墻和圍護性幕墻。圖16　 陽臺、凸窗處墻體面積計算圖示　 建筑物內(nèi)設置夾層的，夾層部分的外墻計算建筑面積?！?產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，按相關房屋建筑面積的比例進行分攤計算。指專為本層服務的公共建筑空間的面積,該面積在本層內(nèi)進行分攤。　 —，因分期建設需要且經(jīng)市政府規(guī)范行政主管部門批準分期的，可按分期劃分為多棟。圖19　 坡地建筑的地下室和半地下室圖示　 非專用樓梯、電梯及梯間　 供整棟、或樓（電）梯通過的各功能區(qū)或層共同使用的樓（電）梯，或進口和出口處都是公共空間的樓（電）梯，視為非專用梯。　 由裙樓和多個塔樓組成的建筑，塔樓通過裙樓部分的樓（電）梯間，由裙樓和塔樓共同分攤；位于塔樓部分的樓（電）梯間，由所在塔樓分攤?！?門廳、大堂、中庭　 一戶獨立使用的門廳、大堂、中庭計入專有面積，計入該戶的套內(nèi)建筑面積；公共門廳、大堂、中庭計入應分攤的共有建筑面積，按其服務范圍在相應的功能區(qū)間或區(qū)內(nèi)進行分攤計算?！?如宗地內(nèi)早期建設的建筑物內(nèi)已設有消防控制室，新建的一棟建筑設有僅為本棟服務的消防控制室時，該消防控制室作為本棟應分攤的共有建筑面積；如宗地內(nèi)早期建設的建筑物內(nèi)未設有消防控制室，設于新建建筑內(nèi)的消防控制室為整個小區(qū)的多棟建筑使用，則該消防控制室計為不分攤的共有建筑面積?！?基底面積計算規(guī)定　 平地建筑基底面積為建筑物一層外圍水平投影面積。　 騎樓　 騎樓底層位于建設用地紅線之外，并成為公共道路街巷通行的部分，不計算建筑面積。為一棟房屋服務的值班警衛(wèi)室計入整棟應分攤的共有建筑面積；在一棟建筑之外獨立設置的值班警衛(wèi)室、為多棟建筑服務的值班警衛(wèi)室，均計入不分攤的共有建筑面積。　 門廊（門斗）、雨蓬　 為一戶獨立設置的門廊（門斗）、雨蓬，計算建筑面積的，其建筑面積計入該戶的套內(nèi)建筑面積中?！?除裙樓加塔樓結構的建筑外，其他建筑的專用樓梯、電梯，其梯間建筑面積全部計入“使用”部分建筑的區(qū)內(nèi)共有建筑面積?！?當坡地建筑半地下室樓層全部或部分作為商業(yè)、辦公等專有建筑面積時，位于專有面積區(qū)域范圍內(nèi)的核心筒、樓（電）梯、扶梯、設備用房、管井等根據(jù)其服務范圍計為應分攤的共有建筑面積，位于車庫等共有建筑面積區(qū)域內(nèi)的核心筒、設備用房等計入不分攤的共有建筑面積（圖19）?！?地面以上相互獨立，地面以下連通共用一個公用停車庫、設備房的，為多棟。指僅為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務的公共建筑空間的面積，該面積在相關樓層范圍內(nèi)進行分攤?！?不分攤的共有建筑面積包括：a) 相關權利人合法協(xié)議約定的不分攤的公共建筑空間；b) 建筑物內(nèi)設置的用于公共通行、停車、綠化、休閑使用等的公共建筑空間；c) 建筑物屋面設置的人防報警（控制）室等；d) 建筑物內(nèi)設置的用于消防避難的建筑空間；e) 建筑物內(nèi)設置的結構轉換層、設備層的建筑空間；f) 建筑物內(nèi)設置的封閉空間、平臺、結構板等建筑空間；g) 地下室、半地下室用于人防、公共停車、公用設備用房、防災防護工程用房等建筑空間；h) 地面以上為地下車庫、設備用房服務的風井、排煙井；i) 為多棟建筑服務的消防通道、工具間、警衛(wèi)室、設備用房及其附屬用房等建筑空間；j) 市政府規(guī)劃行政主管部門核準的地上核增建筑空間、地下核增建筑空間；k) 為它棟建筑所有權人使用上不可缺少的公共建筑空間；l) 《深圳市土地使用權出讓合同》、《深圳市建設用地規(guī)劃許可證》、《深圳市建設工程規(guī)劃許可證》中指標單列的公共配套建筑空間。　 陽臺、凸窗處墻體，按以下幾種情況分別計算建筑面積（圖16）：a) 陽臺、凸窗兩側的專有墻體（結構墻或非結構墻）的面積計入各自建筑空間；陽臺或凸窗之間的共有墻體以墻中線劃分，面積計入各自建筑空間?！?地下室或半地下室使用的采光井、通風井、煙道，地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計算建筑面積，地上部分：（a）當其獨立于建筑物之外或附著于建筑外墻時，有圍護結構和上蓋，按圍護結構外圍水平投影計算全部建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中；（b）當其位于建筑物內(nèi)部時，地面部分按自然層計算建筑面積并計入地面以上建筑面積?！?、雨蓬：a）無柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；b）有柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。當走廊沿延伸方向有一側不封閉并直接向室外開敞時，該走廊視為外走廊；當走廊為以下幾種情況時視為內(nèi)走廊：a) 沿走廊延伸方向兩側均封閉；b) 走廊貫穿建筑內(nèi)部，僅局部少量對外開敞；c) ；d) ；e) 走廊兩側交錯式存在局部墻體或建筑空間；f) 走廊開敞側局部用墻體、玻璃等間續(xù)封閉，封閉總長度超過走廊長度的二分之一；或走廊開敞側上下方設有墻體、玻璃等圍護物，剩余開敞高度小于二分之一層高的?！?類似于陽臺的空中花園、入戶花園等建筑空間，均視為陽臺，按陽臺規(guī)定計算建筑面積。　 除建筑變形縫、沉降縫以外的所有位于建筑內(nèi)的封閉空間，無論其是否使用，均計算全部建筑面積?！?計算一半建筑面積的范圍　 符合GB/T ，包括：a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構或圍護物外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。b) 房屋自然層內(nèi)設有局部樓層（如夾層、插層等），局部樓層及其樓（電）?？烧J為竣工層高與設計層高相符；無建筑施工圖的竣工房屋，必須全部實測，其層高以同一層不同位置實測層高數(shù)據(jù)的平均值為準?！?墻厚尺寸以厘米為單位，外畫圓圈，記錄在墻體線上?！?共有建筑面積邊長數(shù)據(jù)應分層采集。b）邊長（層高）總尺寸與分尺寸之和的較差應滿足|△D|（或|△H|）≤√D（或H）（D、H為實測值，小于10米按10米計）?！?房屋建筑面積測繪的成果房屋建筑面積測繪的成果見下表 成果測繪類型房屋建筑面積測繪報告建設工程竣工測量報告房屋建筑面積分棟分類匯總表建筑技術經(jīng)濟指標測算報告建筑技術經(jīng)濟指標分棟分類匯總表施工圖測繪√√√√預售測繪√√√√竣工測繪√√√現(xiàn)狀測繪√√分割測繪√　 精度要求　 房產(chǎn)測繪平面控制網(wǎng)　 房產(chǎn)平面控制點的布設原則房產(chǎn)平面控制點的布設，應遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網(wǎng)的原則，也可越級布網(wǎng)。　前室設于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間?！⊥勾盀榉块g采光和美化造型而設置的凸出建筑外墻面的窗?！”茈y層按消防規(guī)范要求，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層。　地上（地下）規(guī)定建筑面積在項目設計、實施階段，經(jīng)市規(guī)劃、土地行政主管部門核定的建筑物地面以上/下部分實際使用地上/下規(guī)定建筑面積指標的建筑面積。用于房地產(chǎn)項目的預售審批及銷售。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。本標準由深圳市規(guī)劃和國土資源委員會提出。引 言2000年2月國家質(zhì)量技術監(jiān)督局發(fā)布了由建設部和國家測繪局聯(lián)合編制的GB/T 179862000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋共有建筑面積、房屋產(chǎn)權面積等的測量與計算?！》课萁ㄖ娣e現(xiàn)狀測繪依據(jù)房屋現(xiàn)狀進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積?！∪莘e率容積率＝計容積率建筑面積/建設用地面積計容積率建筑面積＝地上規(guī)定建筑面積＋地上核減建筑面積＋地上核增建筑面積不計容積率建筑面積＝地下規(guī)定建筑面積＋地下核增建筑面積　規(guī)定容積率市規(guī)劃、土地行政主管部門在《建設用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權出讓合同書》中規(guī)定的容積率?！“氲?